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Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag und die Problematik von Sach- und Rechtsmängeln


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 24.10.2009

Frage:

Ich habe 14.10.09 einen Notarvertrag über einen Altbau in Höhe von 167.000 € unterschrieben. Ich habe, wie vereinbart, den Schlüssel erhalten, um die verschiedenen Handwerker für Kostenvoranschläge durch das Haus zu führen. Nach der Begutachtung des Dachdeckers stellte dieser fest, dass der Ringankerbalken der die komplette Dachkonstruktion trägt, in großen Teilen komplett marode ist und dringend erneut werden muss.

Ebenso muss das Dach neu eingedeckt werden. Außerdem wurden im Notarvertrag 106 qm als Gartenland ausgewiesen, obwohl sich darauf 2 Gebäude ohne Baugenehmigung befinden.
Außerdem befindet sich im Keller wahrscheinlich Schimmel (Schimmeltest wurde von mir veranlasst).

Nach diesen entdeckten versteckten Mängeln gehe ich von einer arglistigen Täuschung aus, besonders, da der Verkäufer nachdem ich Ihm telefonisch das Problem mit dem Ringankerbalken geschildert habe sofort die Herausgabe der Schlüssel gefordert hat und mir diese auch nicht mehr herausgibt. Wahrscheinlich damit ich nicht noch mehr Schäden durch Handwerker entdecke. Das Vertrauensverhältnis zwischen mir und dem Verkäufer ist komplett zerstört.
Ich möchte nun unbedingt vom Kaufvertrag zurücktreten, welche Schritte raten Sie mir? Muss ich die Maklerprovision zahlen? Es ist noch keine Zahlung erfolgt. Die Übergabe und Zahlung sollte am 15.01. stattfinden.

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

Fragestellung:

1. Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag
a) Sachmängel (Dachkonstruktion)
b) Rechtsmängel (Gebäude ohne Baugenehmigung)

2. Zahlung von Maklerprovision nach Rückgängigmachung des Kaufvertrages


Zu 1. a)
Unter V. 1. a) haben Sie auf Seite 9 des Vertrages einen umfassenden Gewährleistungsausschluss (= Haftungsausschluss) vereinbart. Aus hiesiger Sicht waren Sie schlecht beraten, einen Haftungsausschluss im dortigen Umfang zu vereinbaren. Trotz ausdrücklicher Belehrung des Notars haben Sie bestätigt, dass bei der Besichtigung keine Mängel festgestellt worden sind, die noch vom Verkäufer beseitigt werden sollen. Hier stellt sich bereits die Frage, ob nicht die erforderliche Neueindeckung des Daches deutlich für jedermann zu erkennen war. Gem. § 442 Abs. 1 S. 1 BGB sind die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen, wenn der Käufer den Mangel bei Vertragsschluss kennt. Auf bei Vertragsschluss bereits vorhandene und sichtbare bzw. erkennbare Mängel werden Sie sich daher nicht berufen können. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen hat, vgl. § 442 Abs. 1 S. 2 BGB.

Allerdings bestimmt § 444 BGB, dass eine Vereinbarung, durch welche die Rechte des Käufers wegen eines Mangels beschränkt oder ausgeschlossen werden, unter bestimmten Umständen nichtig ist. Daraus ergibt sich zugleich, dass bis zu dieser Grenze im Wege der Individualvereinbarung im Prinzip ein Gewährleistungsausschluss vereinbart werden kann. Dies gilt sowohl für das Recht auf Nacherfüllung als auch für die Minderung, das Rücktrittsrecht und die Schadensersatzansprüche. Es können auch kumulativ alle Rechts ausgeschlossen werden, vgl. Erman/Grunewald BGB 12. Auflage 2008 § 444 Rn 1. Genau in diesem Sinne ist Ihre Vereinbarung im notariellen Vertrag auszulegen und zu betrachten.
Sie haben dort all diese Rechts ausgeschlossen.

Ein Haftungsausschluss ist gem. § 444 BGB unwirksam, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen bzw. die Abwesenheit von Fehlern arglistig vorgetäuscht oder Beschaffenheitsmerkmale vorgespiegelt hat. Arglist liegt demnach vor, wenn der Verkäufer auf einen Mangel, der ihm bekannt ist oder den er für möglich hält, nicht hinweist, obwohl er weiß oder für möglich hält, dass der Käufer diesen Fehler nicht kennt, und obwohl er weiß oder für möglich hält, dass die Annahme des Käufers, der Fehler liege nicht vor, für den Entschluss des Käufers zum Kauf erheblich ist. Da der Verkäufer ihm bekannte Mängel stets nennen muss, muss eine besondere Offenbarungspflicht nicht festgestellt werden.

Um hier zu einer Unwirksamkeit des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses zu kommen, müssten demnach 4 Voraussetzungen vorliegen:

1. Keine Kenntnis des Käufers vom Mangel
2. Versteckter, also nicht sichtbarer Mangel
3. Verkäufer muss den Mangel bei Vertragsschluss gekannt haben
4. Vorkenntnis kann dem Verkäufer nachgewiesen werden

Problematisch dürfte dabei v. a. der letzte Punkt sein. Hier wäre es ratsam, wenn Sie Ihren Handwerker befragen, ob er mit dem Objekt bereits im Vorfeld durch die Verkäuferin befasst war. Derartige Zufälle sind häufiger anzutreffen als man meint. Sofern dieser von Ihnen zu führende Beweis nicht gelingt, dürfte sich die Durchsetzung Ihrer Ansprüche als schwierig erweisen.

Gelingt der Beweis, hat der Verkäufer im Falle der Arglist die Möglichkeit, den Vertrag nach § 123 BGB anzufechten, auch wenn die Gewährleistungsrechte vertraglich ausgeschlossen sind. Doch wird dadurch sein Erfüllungsinteresse nicht geschützt. § 444 BGB ermöglicht daher dem Käufer, an Stelle der Anfechtung trotz des Gewährleistungsausschlusses die Gewährleistungsrechte geltend zu machen. Dies beruht auf der Erwägung, dass es ein eklatanter Missbrauch der Vertragsfreiheit ist, wenn der Verkäufer für einen ihm bekannten, dem Käufer aber unbekannten Mangel Gewährleistung beschränkt oder ausschließt, vgl. Bamberger/Roth/Faust BGB 2. Auflage § 444 Rn 12.

Zu b)
Ob das Fehlen der Baugenehmigung für die zwei Gebäude einen Sachmangel bzw. Rechtsmangel im Sinne des § 434 BGB darstellt, hängt zunächst davon ab, ob diese beiden Bauten überhaupt genehmigungsbedürftig sind. Nicht jedes Gebäude bedarf nach den materiell-rechtlichen Vorgaben einer Baugenehmigung. Auch sog. Schwarzbauten, also Bauten, die ohne erforderliche Genehmigung gebaut wurden, dürfen ohne Genehmigung genutzt werden, sofern eine Genehmigung vor Errichtung des Gebäudes beantragt worden wäre und hätte genehmigt werden müssen.

Fehlt bei einem bebaut verkauften Grundstück die Baugenehmigung und ist der Zustand materiell baurechtswidrig, liegt nach Ansicht des BGH ein Sachmangel vor, vgl. BGH WM 1985, 230. Diese Ansicht ist jedoch zweifelhaft und nicht unumstritten. Zumeist kommt es auf die konkreten Vereinbarungen an.

So hat das OLG Koblenz (Urteil vom 18.01.2008 Az: 10 U 387/07) in einem mit Ihrem vergleichbaren Fall genau anders entschieden: Dort erwarb der Kläger von dem Beklagten ein Grundstück; das Grundstück war mit einem Schuppen bebaut. Der Schuppen war ohne Baugenehmigung errichtet worden, worauf die Beklagten den Kläger im Rahmen der Vertragsverhandlungen nicht hinwiesen. Der Kläger bemühte sich um eine Genehmigung für den Schuppen als Unterstellmöglichkeit für seinen Geländewagen, die er nicht erhielt. Er erklärte sodann die Anfechtung des Kaufvertrages wegen arglistiger Täuschung und begehrte Rückabwicklung des Kaufvertrages. Das OLG Koblenz wies die Klage mit der Begründung ab, der Kläger könne eine Rückabwicklung des Kaufvertrages nicht verlangen, da ein Anfechtungsrecht nicht gegeben sei. Die Beklagten hätten im Rahmen der Vertragsverhandlungen das Fehlen der Baugenehmigung nicht arglistig verschwiegen, da sie insoweit eine Aufklärungspflicht nicht träfe. Im Kaufvertrag sei das Grundstück als Grünland/Ackerland verkauft, das Gebäude fand keine Erwähnung. Das Fehlen der Baugenehmigung kann damit nicht als aufklärungspflichtiger Mangel des Grundstücks gesehen werden. Genauso liegt es in Ihrem Fall. Unter I. des Kaufvertrages ist bei der Objektbeschreibung von den von Ihnen erwähnten 2 Gebäuden nicht die Rede.

Hier müsste also zunächst geklärt werden, ob für diese Gebäude eine Genehmigung erforderlich ist.

Zu 2.:
Gem. V. 6. des Kaufvertrages haben Sie für die Tätigkeit der Firma Falanga Immobilien nicht nur eine Maklerprovision versprochen, sondern diese auch beurkunden lassen. Nach § 652 Abs. 1 BGB hängt der Anspruch des Käufermaklers ausschließlich vom Zustandekommen des schuldrechtlichen Kaufvertrages, nicht aber vom Eigentumserwerb des Käufers ab. Ein Provisionsanspruch entsteht nicht, wenn die Durchführung des durch die Maklerleistung herbeigeführten Hauptvertrages entfällt, weil der Abschluss des schuldrechtlichen Vertrages einen Mangel aufweist, der dem Vertrag von Anfang an oder rückwirkend die Wirksamkeit nimmt. In einem solchen Fall fehlt von Anfang an ein vollwirksames Geschäft, dass durch die Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist. Damit ist die Bedingung nicht eingetreten, an die das Gesetz das Entstehen eines Provisionsanspruchs knüpft, vgl. Schwerdtner/Hamm Maklerrecht 5. Auflage 2008 Rn 444 ff. Ein Provisionsanspruch entfällt auch, wenn der Hauptvertrag wirksam angefochten wird, und zwar unabhängig davon, ob sich der Auftraggeber im Irrtum befand oder getäuscht wurde oder ob der Vertragsgegner wegen arglistiger Täuschung durch den Auftraggeber oder wegen Irrtums angefochten hat. Ein Maklerlohnanspruch entsteht auch dann nicht, wenn der Hauptvertrag aufgrund einer Täuschung durch den Verkäufer wegen Verschuldens bei Vertragsschluss rückabgewickelt worden ist, vgl. BGH NJW 2005, 3778.

Nach der Rechtssprechung und der Lehre wird der Provisionsanspruch durch die Ausübung eines gesetzlichen Rücktrittsrechts nicht berührt. Anders liegt es nur, wenn das gesetzliche Rücktrittsrecht statt einer konkret möglichen Anfechtung ausgeübt wird. Hier verwirklicht der Rücktritt zugleich das aus derselben Fehlerquelle stammende Recht, den Vertrag rückwirkend zu beseitigen, vgl. BGH NJW 2001, 966.

Kommt also der Vertrag durch Anfechtung oder ersatzweise Rücktritt schließlich nicht zur Durchführung oder muss rückabgewickelt werden, entfällt der Maklerlohnanspruch.



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