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Kündigungsfristen bei Aussicht auf eine neue Wohnung

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 23.10.2009

Frage:

Ich wohne in einer Mietwohnung, die demnächst zwangsversteigert wird. Die Miete wird von mir an denn Zwangsverwalter überweisen. Laut Mietvertrag besteht eine 3 monatige Kündigungsfrist. Ich hätte jetzt aber eine andere Wohnung zum nächsten Monatsanfang in Aussicht. Kann ich unter diesen Umständen auch, ohne die 3 monatige Kündigungsfrist einzuhalten, die Wohnung kündigen?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

grundsätzlich haben Mieter die Möglichkeit den Vertrag fristgemäß zu kündigen, d. h. also hier innerhalb der vertraglichen 3-Monatsfrist oder aber auch innerhalb der gesetzlichen 3-monatigen Kündigungsfrist. Daneben gibt es noch die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung, d. h. also in der Regel fristlos. Hierfür ist aber immer ein spezieller Kündigungsgrund nötig, welcher vorliegt bei
- bei Nichtgewährung des Gebrauchs
- bei erheblicher Gesundheitsgefährdung und
- bei erheblicher Pflichtverletzung durch den Vermieter. Genau letzter Punkt liegt vor, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
a) Eine für den Mieter unzumutbare Vertragsverletzung durch den Vermieter; dies muss im Einzelfall festgestellt werden (Bsp.: bewusst wahrheitswidrige Behauptung der Zweckentfremdung durch den Vermieter, nachhaltige Störung des Hausfriedens),
b) Weiterhin ist erforderlich, dass dem Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vermieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
c) Fristsetzung seitens des Mieters bezüglich Abhilfe durch den Vermieter oder Abmahnung; die Frist muss angemessen sein, hier kommt es auf den Einzelfall an; aber: Fristsetzung bzw. Abmahnung sind entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprechen oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist.
Dieses ist in Ihrem Fall leider nicht gegeben, gleiches gilt für die ersten beiden Möglichkeiten der fristlosen Kündigung.

- Verweigerung der Erlaubnis zur Untervermietung
- Tod des Mieters, wenn das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt wird
- Tod des Mieters, wenn er mit Personen zusammengelebt hat, die
keine Mieter sind
- Tod des Mieters, wenn mehrere Personen gemeinsam Mieter waren
- Ankündigung von Modernisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen
- Mieterhöhung bei freifinanzierten Wohnraum
- Mieterhöhung bei preisgebundenen Wohnraum.

Sollte bei Ihnen auch keiner dieser genannten Gründe vorliegen, dann können Sie jedenfalls nicht mittels einer Kündigung aus dem Vertrag rauskommen.

Möglich wäre jetzt noch, daß Ihr Mietvertrag einen sogenannte Nachmietergestellungsklausel enthält. Hier ermöglichen es manche Mietverträge, vorzeitig aus dem Vertrag entlassen zu werden, wenn man z. B. drei mögliche Nachmieter benennt. Diesen Punkt sollten Sie also auf jeden Fall in Ihrem Vertrag nochmals abgleichen.

Hilft auch das nicht, bleibt nur ein Aufhebungsvertrag, wobei hier leider der Vermieter bzw. Zwangsverwalter einverstanden sein muß. Das kann durchaus mal der Fall sein, denn gerne werden vermietete Wohnungen auch als Eigentumswohnungen versteigert und ein potentieller Ersteigerer möchte dann selbst in der Wohnung wohnen. Damit er das kann, müßte er den Mietvertrag, welcher trotz Versteigerung bestehen bleibt, also erst Kündigung. Hierzu hätte er zwar ein Sonderkündigungsrecht nach dem Zwangsversteigerungsgesetz, allerdings läuft dann noch die Frist von 3 Monaten. Es wäre also durchaus denkbar, daß ein Gespräch mit der Darlegung dieses speziellen Vorteils in der Zwangsversteigerung einen frühzeitigeren Auszug möglich macht. Versuchen sollten Sie es auf jeden Fall.

Eine andere bzw. weitere Möglichkeit besteht leider nicht, d. h. Sie müßten tatsächlich fristgemäß kündigen und könnten erst dann aus dem Vertrag raus. Leider hat der Gesetzgeber nicht gedacht, daß es sinnvoll wäre, nicht nur potentiellen Ersteigerern ein Sonderkündigungsrecht zu geben sondern eben auch betroffenen Mietern.



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