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Ist auch bei einer bloßen Reservierungsvereinbarung die Maklerprovision fällig?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Petra Nieweg
Stand: 03.10.2009

Frage:

Anspruch auf Maklerprovision

Es handelt sich um folgenden Sachverhalt

Wir hatten einem Makler einen qualifiizierten Alleinauftrag zur Vermarktung unserer Immobilie gegeben. Der Alleinauftrag lief von 1.11.2008 - 31.8.2009 in dieser Zeit wurde eine Reservierungsvereinbarung mit einem Interessenten dessen Name von uns dem Makler mitgeteilt wurde. Die Reservierungsvereinbarung wurde vom Interessenten, Makler und uns unterschrieben. Diese Reservierungsvereinbarung lief 2 Monate April u. Mai 2009 und wurde um 2 weitere Monate bis Ende Juli verlängert. Während der Reservierungszeit war es für den Interessenten nicht möglich eine Finanzierung zu sichern. Die Finanzierung wurde erst nach Ende der verlängerten Reservierungsvereinbarung dargestellt und die Immobilie 14 Tage nach Ablauf des Alleinauftrages ohne Beteiligung des Immobilienmaklers notariell verkauft.
In wie weit besteht ein Provisionsanspruch des Immobilienmaklers und gegenüber obwohl er zum Verkauf der Immobilie ausser den erfolglosen Reservierungsvereinbarungen nichts beigetragen hat?

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Antwort:

Sehr geehrter Mandant,

die Maklerprovision ist gem. § 652 BGB das Entgelt des Maklers für seine Maklertätigkeit. Diese Tätigkeit kann eine reine Nachweistätigkeit oder aber auch eine Vermittlungstätigkeit sein.
Der Nachweis des Maklers muss sich auf eine dem Auftraggeber bis dahin unbekannte Vertragsgelegenheit beziehen und ihn in die Lage versetzen, mit der anderen Seite direkt in Kontakt treten zu können. Hierzu ist der Kunde im Regelfall nur in der Lage, wenn der Makler ihm das Grundstück bezeichnet und Namen und Anschrift des Verkäufers nennt bzw. umgekehrt Name und Anschrift des möglichen Käufers nennt.
Vermittlung im Sinne des § 652 BGB bedeutet, dass der Makler auf die Parteien einwirken muss mit dem Ziel, einen Vertragsabschluß herbeizuführen. Er muss also Verhandlungen führen. Hierbei handelt es sich um einen selbständigen Provisionstatbestand, unabhängig von der Nachweistätigkeit, d.h. der Makler kann eine Provision auch durch eine reine Vermittlungstätigkeit verdienen, selbst wenn dem Interessenten das Objekt bereits vorher bekannt gewesen sein sollte oder umgekehrt, der potentielle Kaufinteressent dem Verkäufer bereits bekannt gewesen sein sollte.

Damit die Provision verdient ist, muß die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer gewesen sein. Hierzu gibt es eine Vielzahl von problematischen Fällen im Maklerrecht. Grundsätzlich gilt aber folgendes: nach der Rechtsprechung genügt es, wenn eine sog. Mitursächlichkeit gegeben ist, d.h. die Tätigkeit muss nicht die alleinige Ursache für den Vertragsabschluß darstellen. Dies ist auch richtig, denn ansonsten könnte praktisch jeder Makler unschwer um seinen Provisionsanspruch gebracht werden. Einem Vertragsabschluß liegen nämlich meist mehrere Ursachentatbestände zugrunde. Die Rechtsprechung schafft zusätzlich eine Beweiserleichterung dadurch, dass sie die Kausalität zugunsten des Maklers vermutet, wenn der Vertragsabschluß der Maklerleistung in einem angemessenem Zeitabstand nachfolgt und der Interessent keine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs nachweist. In Ihrem Fall müßte es abgesehen von der Reservierungsvereinbarung noch irgendeine Tätigkeit des Maklers gegeben haben, damit man von einer Tätigkeit sprechen könnte und natürlich ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen sein. Ohne letzteren gibt es sowieso keine Provision.

Dass der Abschluß einer Reservierungsvereinbarung als eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit nicht reicht, ergibt sich aus der Natur einer Reservierungsvereinbarung. Bei einer solchen verspricht der Makler dem Interessenten, daß er keine sonstigen Nachweis- und oder Vermittlungsbemühungen macht, praktisch also allen weiteren möglichen Interessenten vorerst absagt.

Natürlich wollen Makler auch für den Abschluß von Reservierungsvereinbarungen gerne Geld haben, so daß es diesbezüglich ebenfalls häufig eine Vertragsklausel gibt.
Eine Reservierungsgebühr stellt eine erfolgsunabhängige Vergütung dar oder auch eine Art Aufwandspauschale für den Makler. Für die Wirksamkeit und damit die Zahlungspflicht gibt es jedoch einige Besonderheiten.

Bedenken gegen die Wirksamkeit einer Reservierungsvereinbarung können sich auch aus § 307 BGB ergeben, soweit die Reservierungsvereinbarung in allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklervertrages enthalten ist. Die Reservierungsvereinbarung kann wirksam sein, wenn sie nicht als AGB Bestandteil des Maklervertrages ist, sondern eine zusätzliche, eigenständige vertragliche Vereinbarung zwischen Makler und Kaufinteressent. Wird der Makler zunächst nachweisend oder vermittelnd tätig und kommt es erst nachfolgend zum Abschluss der Reservierungsvereinbarung, die kein Bestandteil der allgemeinen Geschäftsbedingungen des Maklervertrages ist, so steht der Wirksamkeit dieser Vereinbarung § 307 BGB nicht entgegen. Ich vermute, daß dieses hier der Fall sein kann, also ein für die Reservierungsvereinbarung vereinbartes Entgelt zu zahlen wäre. Dieses darf aber in der Regel nur 10 % des Kaufpreises ausmachen.

Ist die Reservierungsvereinbarung zeitlich nicht begrenzt, ist sie nach § 138 BGB als nichtig anzusehen. Das ist hier offensichtlich nicht der Fall.

Im Ergebnis hat also der Makler, nachdem was Sie mir über seine Tätigkeit gesagt haben, keinen Provisionsanspruch, er könnte lediglich, soweit vereinbart, ein Entgelt für die Reservierungsvereinbarung verlangen.



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