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01.10.2009

Gibt es rechtlich die Möglichkeit vorzeitig aus einem Mietverhältnis zu kommen?

Ich habe meine Mietwohnung bei einer städtischen Wohnungsgesellschaft zum 15. November 2009 am 18. 09.2009 gekündigt, da ich an diesem Tag erfahren habe, dass ich am 14.11. im betreuten Seniorenheim einziehen kann.

Doppelte Mieten kann ich finanziell nicht verkraften. Gibt es rechtlich die Möglichkeit vorzeitig aus einem Mietverhältnis zu kommen?

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Author Antwort Rechtsanwältin Petra Nieweg
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Sehr geehrte Mandantin,

grundsätzlich wird immer gesagt, dass Verträge einzuhalten sind, was in Ihrem Fall bedeuten würde, dass Sie eine Kündigungsfrist von 3 Monaten hätten. Zum Glück gibt es aber immer auch Möglichkeiten, hier eine Verkürzung zu erreichen.
Wenn z. B. ein älterer Mensch seine Mietwohnung für immer aufgeben möchte, weil er beispielsweise in ein Heim ziehen möchte oder muss, kommt es vor, dass das Einhalten der Kündigungsfrist aus Zeitgründen nicht möglich ist. Dann kann der Mieter zunächst versuchen, mit seinem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Vorausgesetzt, der Vermieter lässt sich darauf ein. Lässt der Vermieter sich hierauf nicht ein, besteht auch die Möglichkeit, das Mietverhältnis gegen den Willen des Vermieters vorzeitig zu beenden. Voraussetzung ist, dass ein sogenannter Härtefall vorliegt, der den Mieteranspruch auf vorzeitige Aufhebung des Mietvertrages rechtfertigt.
Die Rechtsprechung ist - mit zum Teil unterschiedlicher Begründung - einhellig der Ansicht, dass betagte - als solche wurden z. B. schon 67-jährige Mieter bezeichnet, die in ein Altenheim umziehen wollten, insoweit bitte ich den Ausdruck nicht misszuverstehen - Mieter einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis haben. Der Umzug in ein Altenpflegeheim oder Seniorenheim stellt einen gewichtigen Grund dar, der zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses durch den betagten Mieter berechtigt. Das wurde z. B. entschieden von dem Amtsgericht Münster, Urteil vom 16. März 2000, Aktenzeichen: 54 C 6052/99 oder auch dem Amtsgericht Altötting, Urteil vom 14. Februar 1997, Aktenzeichen: 2 C 3625/96.
In einer solchen Situation kann also die Kündigungsfrist unterschritten werden, d. h..
verkürzt werden (in der Regel 4-6 Wochen), wobei die jeweilige Situation auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen ist. Eine sehr leichte Möglichkeit einer Neuvermietung kann eine entsprechend kurze Kündigungsfrist rechtfertigen. Sofern dem betagten Mieter aufgrund seiner persönlichen Möglichkeiten die Stellung eines Nachmieters zugemutet werden kann, ist auch diese Möglichkeit in Betracht zu ziehen.
Sie sollten also den Mietvertrag mit einer angemessenen Frist außerordentlich unter Berufung auf § 543 Abs 1 BGB kündigen. Erwähnen Sie, dass Sie in ein Altenheim umziehen werden. Zugleich sollten Sie hilfsweise Ihre vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gestützt auf Treu und Glauben (§ 242 BGB) zum gleichen Termin von Ihrem Vermieter verlangen.
Sollten Sie die Möglichkeit haben, einen Nachmieter vorzuschlagen, wäre das hilfreich und sinnvoll. Allerdings darf man bei Wohnungen von städtischen Wohnungsgesellschaften in der Regel davon ausgehen, dass diese wegen der in der Regel vergleichsweise geringen Mieten vollkommen unproblematisch neu zu vermieten sind und damit die Nachmietergestellung nicht erforderlich ist.
Nochmal zusammengefasst: Ziehen ältere Mieter in ein Altenheim um ist in der Regel ein Grund zur außerordentlichen Kündigung mit geringer Frist gegeben. Weitere Voraussetzung für diese Kündigung ist aber entweder die Gestellung eines Nachmieters, soweit das dem Mieter zuzumuten ist (das kann aufgrund z. B. einer körperlichen Einschränkung auch unzumutbar sein) oder, die außerordentlich leichte Neuvermietung der Wohnung, was z. B. bei Sozialwohnungen angenommen worden ist.
Einzige andere Möglichkeit ist ein Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter.

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