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Sonderkündigungsrecht im Falle der Zwangsversteigerung - Müssen die Mieter eine Kündigung fürchten?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey
Stand: 30.09.2009

Frage:

Wir wohnen seit 4 Jahren als Mieter in einem Einfamilienhaus, welches nun im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkauft werden soll. Ich habe gelesen, daß Kauf Miete zwar nicht bricht, daß aber im Rahmen einer Zwangsversteierung eine Ausnahme für den Erwerber gilt: Der kann - wenn er sofort handelt - mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist kündigen. Vorausgesetzt er hat einen Kündigungsgrund, wie zum Beispiel Eigenbedarf.

Unser Mietvertrag sieht eine 6-monatige Kündigungsfrist vor.

Müssen wir damit rechnen, daß wir im Falle einer Zwangsversteigerung innerhalb von 3 Monaten nach dem Versteigerungstermin ausziehen müssen?

Ich gehe nicht davon aus, daß ein potentieller Käufer das Objekt als Kapitalanlage kauft, sondern die Wahrscheinlichkeit hoch ist, daß Eigenbedarf der Grund sein wird.

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Antwort:

Sehr geehrte Mandantin,

gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit der maßgeblichen Kündigungsfrist im Falle der Ersteigerung Ihres Mietobjekts Stellung.

Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass tatsächlich im Falle der Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht gem. § 57a ZVG wie folgt besteht:

„Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist."

Auch wenn Ihr Mietvertrag eine 6?monatige Kündigungsfrist vorsieht, kann ein Ersteher von dem Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG Gebrauch machen und mit nur 3-monatiger Kündigungsfrist gem. § 573c Abs. 1 BGB kündigen, da Ihr Mietverhältnis noch nicht länger als 5 Jahre besteht.

Wie Sie bereits richtig mitteilen, ist dafür selbstverständlich weiterhin Voraussetzung, dass der Ersteher einen konkreten Kündigungsgrund nennt, wobei allerdings mit einer Eigenbedarfskündigung im allgemeinen zu rechnen ist.

Da die Sonderkündigung gem. § 57a Satz 2 ZVG nur dann zulässig ist, wenn sie für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist, also 3-Monatsfrist ab Zuschlag, müssen Sie leider damit rechnen, dass Sie im Falle einer Zwangsversteigerung innerhalb von 3 Monaten nach der Zuschlagserteilung ausziehen müssen.

Sofern allerdings ein Auszug innerhalb von 3 Monaten eine besondere Härte darstellen würde, die konkret zu begründen wäre, könnten Sie der Kündigung gem. § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses gem. § 574a BGB so lange verlangen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist. Aber auch hierbei wären von Ihnen besondere Härtegründe (wie bspw. schwere Erkrankung, die einen baldigen Umzug unmöglich macht) anzuführen, da eine Eigenbedarfskündigung grds. zulässig und damit wirksam und von Ihnen zu beachten wäre.



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