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Gewerbliche Mieter - Bestehen Unterschiede zum Wohnraummieter bzgl. der Kündigung?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Wolfgang Philipp
Stand: 31.08.2009

Frage:

Wir haben ein Reihenhaus seit Juli 1998 an eine Firma (GmbH) vermietet. Der alleinige Gesellschafter bewohnt das Haus als Einzelperson und führt auch seine Geschäfte von dort. Der Geschäftsinhaber ist mittlerweile mit sieben Mietzahlungen in Verzug. Teilweise wurde keine Miete gezahlt und teilweise nur ein Teilbetrag. Der letzte Teilbetrag wurde im Juli bezahlt. Wir haben den Mietvertrag am 23.8. fristlos gekündigt und eine Räumung bis spätestens 15.9.09 gefordert. Der Mieter hat geantwortet, dass er die Kündigung zwar akzeptiert, aber frühestens zum 1.11.09 räumen könnte und verwies gleichzeitig darauf, dass wir bei einer Räumungsklage wohl mit 5 - 6 Monaten rechnen könnten.

Unserer Frage: Können wir dadurch, dass der Mietvertrag mit einer Firma und nicht mit einer Privatperson geschlossen wurde, den Mieter kurzfristig aus der Wohnung klagen und was würde das kosten?

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Antwort:

Grundsätzlich macht es zwar keinen Unterschied, ob es sich bei dem Mieter um einen Wohnraummieter oder einen gewerblichen Mieter handelt, insbesondere was die Verfahrensdauer angelangt. Die Unterschiede liegen jedoch darin, dass ein Räumungsprozess bezügliches eines Wohnraummieters immer vor dem Amtsgericht zu führen wäre, hingegen der Räumungsprozess gegen einen gewerblichen Mieter abhängig vom Streitwert vor dem Landgericht zu führen sein kann, mit der Folge, dass bei einem Verfahren vor dem Landgericht Anwaltszwang herrscht. Das kann natürlich bedeuten, dass der Mieter bei einem Prozess vor dem Landgericht die Kosten einer anwaltlichen Vertretung für ein im Grunde aussichtsloses Verfahren scheut und dann verhältnismäßig kurzfristig es zu einem sogenannten Versäumnisurteil kommen kann. Ein Versäumnisurteil wird in der Regel vom Gericht dann erlassen, wenn der beklagte Prozessgegner nicht innerhalb einer Frist von 2 Wochen ab Zustellung der Klage einen Anwalt bei Gericht bestellt, welcher erklärt, dass man sich gegen die Klage verteidigen wolle. Unter günstigen Umständen ist dann durchaus damit zu rechnen, dass innerhalb kurzer Frist, das heißt etwa 3-4 Wochen nach Einreichung der Klageschrift ein vollstreckungsfähiges Versäumnisurteil vorliegt. Sollte sich der Mieter gleichwohl gegen eine derartige Klage wehren besteht immer die Möglichkeit, den Verfahrensfortgang geraume Zeit zu verschleppen.

Anhand Ihrer Angaben ist es nicht abschließend möglich, zu bestimmen, wie hoch die Prozesskosten sein können. Die Höhe von Anwalts- und Gerichtskosten hängt maßgeblich davon ab, wie hoch der Gegensandswert ist. Der Gegenstandswert für eine reine Räumungsklage beläuft sich auf den Jahreswert der Kaltmiete. Es ist also deshalb erforderlich, dass Sie mir die Höhe der monatlichen Kaltmiete per Rückmail mitteilen. Ich werde Ihnen dann ein gesondertes Email zukommen lassen, aus dem Sie die Höhe der möglichen Kosten entnehmen können.

Unabhängig von Vorstehendem hat es die berufliche Erfahrung gezeigt, dass es sinnvoll sein kann, nicht nur den Räumungsanspruch im Klagewege isoliert geltend zu machen, sondern dies gleich mit der Klage auf Zahlung der rückständigen Miete und gegebenenfalls auch der zukünftigen Miete bis zur tatsächlichen Räumung zu verbinden. Fest steht jedenfalls, dass die Verbindung aller Ansprüche im Klageverfahren dem Mandanten schon deswegen Geld spart, weil ein Prozess aus einem etwas höheren Streitwert deutlich preisgünstiger ist, als zwei getrennte Verfahren.



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