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Vermieter will Mietvertrag widerrufen, doch das Widerrufsrecht wurde im Vertrag nicht festgehalten


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 09.08.2009

Frage:

Am 07.08.2009 habe ich als Vermieter einen Mietvertrag unterzeichnet, den ich widerrufen will. Widerrufsrecht wurde im Mietvertrag jedoch nicht vereinbart.

Leider wurde mir die sehr negative Selbstauskunft der Mieterin erst im Nachhinein richtig klar.
- als Beruf wurde "Witwe" angegeben.
- an gesamtem Nettoeinkommen wurden 1100,00€ angegeben.
- im nachfolgenden Gespräch kommt heraus, dass hier schon 300,00€ Mietzuschuss eingerechnet sind, der aber erst beantragt werden müssten.
- ein Nachweis über das Nettoeinkommen konnte nicht vorgelegt werden
- eine Bankverbindung konnte nicht angegeben werden.
- die Frage, ob in den vergangenen drei Jahres eine eidesstattliche Erklärung (Offenbarungseid) abgegeben wurde, wurde mit "Ja" beantwortet.

Die Frage nach aktuellen Pfändungen wurde mit "Ja" beantwortet, die Höhe Pfändungen jedoch nicht angegeben.

Selbst wenn wenigstens 800,00€ an Nettoeinkommen tatsächlich erreicht werden, ist es der Mieterin unmöglich den Mietvertrag zu erfüllen. Die Monatsmiete beträgt 350,00€ plus 130,00€ Nebenkosten. Hinzu kommen etwa 60 ? Stromkosten. Dann blieben der Mieterin noch ca. 260,00€ zum Leben, und das für zwei Personen, für sie und ihren 15-jährigen Sohn.
Nun meine Frage: Wie komme ich da heraus?

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Antwort:

Fragestellung: Kündigung des Mietverhältnisses wegen mangelnder Bonität des Mieters

Zutreffend gehen Sie davon aus, dass Ihnen ein Widerrufsrecht nur dann zusteht, wenn Sie dieses im Mietvertrag vereinbart bzw. sich vorbehalten haben. Ein generelles Widerrufsrecht bei Verträgen, wie es häufig angenommen wird, ist gesetzlich nur in den §§ 312 ff BGB (Haustürgeschäfte; Fernabsatzverträge) geregelt. Sie sind damit an den einmal geschlossenen Vertrag gebunden und können diesen nur durch eine ordentliche oder außerordentliche fristlose Kündigung beenden. Als ordentliche Kündigung kommt in aller Regel lediglich die sog. Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 BGB in Betracht.

Mangelnde Bonität des Mieters ist für sich alleine genommen kein Kündigungsgrund. Hier steht es jedem Vermieter frei, im Rahmen der Vertragsfreiheit bereits im Vorfeld, also vor Abschluss des Mietvertrages zu prüfen, ob der Mieter ausreichende Bonität nachweisen kann. Dies haben Sie (wohl mehr versehentlich) versäumt.

Das Gesetz bietet nur Möglichkeiten, auf die Auswirkungen mangelnder Bonität, also in der Regel das Nichtzahlen der Miete, zu reagieren.

Gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis auch außerordentlich fristlos aus wichtigem Grund kündigen, wenn der Mieter mit mehr als 2 Monatsmieten in Verzug gerät.

Allerdings scheint die Situation der Mieterin so schlecht nicht zu sein. Zu den von Ihnen angegebenen Einnahmen kommt sicherlich noch für den 15jährigen Sohn Unterhalt und Kindergeld hinzu. Damit dürfte der Familienunterhalt deutlich über 1000,00 EURO liegen. Hinzu kommt der erhöhte Pfändungsschutz, weil ein unterhaltsberechtigtes Kind zusammen mit ihr in einem Haushalt lebt.

Ich kann Ihnen nur empfehlen, die Zahlungen der Mieterin genau zu kontrollieren und bei verzögerten Zahlungen zeitnah zu reagieren, indem Sie sie nach Verzugseintritt schriftlich abmahnen. Bei einer fortdauernden und unpünktlichen Mietzahlung des Mieters (Nachhaltigkeit) kann der Vermieter das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB ebenfalls aus wichtigem Grund kündigen. Um die Nachhaltigkeit des Zahlungsverzuges und die Unzumutbarkeit des Fortsetzen des Mietverhältnisses für den Vermieter ausreichend begründen zu können, ist das Vorliegen von Abmahnungen wegen permanenten Zahlungsverzugs unerlässlich.



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