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Beendigung des Mietverhältnisses bei zwei Mietvertragsparteien


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 07.08.2009

Frage:

Mein Mann und ich stehen im Mietvertrag. Vor 3 Wochen wollte er mich nachts rauswerfen, wo ich aber gesagt habe: ich reiß mein Kind jetzt nicht aus dem Schlaf. Ich sagte ihm, ich such mir eine Wohnung und dann ziehe ich erst aus. Er meinte, dass sei in Ordnung.

Daraufhin hab ich am nächsten Tag die Vermieterin angerufen und ihr den Fall geschildert und sie gefragt, ob sie mich aus den Mietvertrag nimmt. Sie okay, er soll nur unterschreiben. Jetzt hätte ich eine Wohnung wo ich morgen den Vertrag unterschreiben könnte und er sagt nun: Nein, mein Einverständnis bekommst du nicht, wenn dann wird gemeinsam gekündigt und solange wirst du für die Miete mitaufkommen.

Was kann ich jetzt tun. Stehe nur in geringfügiger Beschäftigung mit einer 3 jährigen Tochter, die gerade in den Kindergarten gekommen ist.

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Antwort:

Fragestellung:

1. Mietwohnung, Beendigung des Mietverhältnisses bei zwei Mietvertragsparteien
2. Trennungsunterhalt, Kindesunterhalt


Zu 1.:
Bei Mietverhältnissen mit mehreren Mietparteien treten stets dann Probleme auf, wenn nur eine Mietpartei aus dem Mietvertrag entlassen werden will und die andere, aus welchen Gründen auch immer, nicht zustimmt. Das gleiche Problem entsteht für den Fall, dass zwar der Mitmieter einer Entlassung aus dem Mietvertrag zustimmt, nicht jedoch der Vermieter.

Nach ständiger Rechtssprechung kann ein Mietverhältnis durch den Vermieter wirksam nur gegenüber beiden Mietern gekündigt werden; umgekehrt können die Mieter auch nur gemeinschaftlich kündigen, vgl. BGHZ 26, 102.

Ob ein zwischen dem Vermieter und einem Mitmieter geschlossener Aufhebungsvertrag zu seiner Wirksamkeit auch der Zustimmung des in der Wohnung verbleibenden Mieters bedarf, ist umstritten.

Der BGH hatte sich in seinem Urteil vom 16.03.2005 (Az: VIII ZR 14/04, BGH WM 2005, 341) mit einem Sachverhalt auseinanderzusetzen, der sich mit Ihrem mitgeteilten Sachverhalt nahezu deckt. Der BGH führt zur Problematik der Entlassung eines Mieters aus dem Mietvertrag im Einverständnis mit dem Vermieter folgendes aus:

Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem in der obergerichtlichen Rechtssprechung mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der (für eine Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich erforderlichen) gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen.

Dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen will, bleibt es aber unbenommen, dieses mit dem Vermieter zu vereinbaren. Daraus folgt, dass der Mieter, der die Wohnung mit Einverständnis des Vermieters allein weiter nutzt und deshalb an einer Kündigung nicht mitwirkt, gegenüber seinen beiden Vertragspartnern, dem ausziehenden Mieter und dem Vermieter, nach Treu und Glauben verpflichtet ist, an einer der tatsächlichen Nutzung entsprechenden Vertragsänderung (der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein) mitzuwirken und dadurch der Entlassung des ausziehenden Mieters aus dem Mietverhältnis zuzustimmen. Gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt der Mieter, der einerseits das Mietverhältnis nicht gemeinsam mit dem ausziehenden Mieter kündigt, sondern die Wohnung weiter nutzt und der andererseits seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters verweigert, ohne dass dies durch schutzwürdige Interessen gerechtfertigt wäre. Der in dieser Weise widersprüchlich handelnde Mieter muss sich gegenüber seinen Vertragspartnern so behandeln lassen, als habe er seine Zustimmung zur Entlassung des Mitmieters und zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit ihm allein erteilt.

So verhält es sich in dem von Ihnen mitgeteilten Sachverhalt mit Ihrem Mann.

Sie sollten daher mit Ihrer Vermieterin das Einverständnis schriftlich festhalten. Dies hat für Sie den entscheidenden Vorteil, dass Sie für weitere, evtl. entstehende Mietrückstände nicht mit haftbar gemacht werden können.

Allerdings werden Sie für die bis dato angelaufenen Mietschulden mit haften.

Zu 2.:
Um Ihre finanzielle Situation abzusichern und Ihren künftigen Verpflichtungen gegenüber dem neuen Vermieter nachkommen zu können, sollten Sie nach Ihrem Auszug unbedingt sofort Trennungsunterhalt gegenüber Ihrem Ehemann geltend machen (nach Ihrem mitgeteilten Sachverhalt gehe ich davon aus, dass Sie verheiratet sind). Ggf. empfiehlt es sich, hier anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Der Trennungsunterhalt beläuft sich der Höhe nach in etwa auf 3/7 der Differenz zwischen Ihren beiden Nettogehältern. Unabhängig von der Pflegebedürftigkeit Ihrer 3jährigen Tochter besteht im ersten Jahr der Trennung keine Erwerbsobliegenheit Ihrerseits, die den Umfang Ihrer bisherigen Tätigkeit übersteigt.

Neben dem Trennungsunterhalt hat er selbstverständlich für Ihre gemeinsame Tochter Kindesunterhalt nach der Düsseldorfer Tabelle zu zahlen. Da das Kind bei Ihnen leben wird, haben Sie Anspruch auf Auszahlung des vollen Kindergeldes in Höhe von 164,00 direkt an Sie.



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