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Renovierungspflicht bei Auszug


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey
Stand: 29.07.2009

Frage:

Renovierungspflicht bei Auszug?

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Antwort:

Dabei möchte ich zunächst darauf hinweisen, dass der BGH in seinem Urteil - Az.: VIII ZR 178/05 - entschieden hat, dass es sich auch dann bzgl. der Schönheitsreparaturen um einen starren - deshalb unwirksamen - formularmäßig vereinbarten Fristenplan handelt, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind. Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre. Es ist daher nicht erforderlich, dass weitere Formulierungen wie "zwingend, mindestens alle ..., wenigstens alle...? vorliegen. Vielmehr liegt ein starrer Fristenplan und damit eine unwirksame Klausel - wie in Ihrem Fall - bereits dann vor, wenn eine Öffnungsklausel durch Formulierungen wie in der Regel alle..., grds. alle... nicht enthalten ist. Durch die Formulierung in Ihrem Mietvertrag liegt daher ein starrer Fristenplan und damit eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vor. Dies allerdings nur unter der Voraussetzung, dass es sich um ein (ggf. vom Vermieter) vorgefertigtes Mietvertragsformular handelt. Denn anderenfalls, wenn also die einzelnen Bestimmungen des Mietvertrages individuell formuliert worden wären, also ausgehandelt worden wären, wäre die o.g. BGH-Rechtsprechung ausdrücklich nicht anwendbar. Denn der BGH sieht eine unzumutbare Benachteiligung des Mieters gerade im Falle der Vorlage eines Mietvertragsformulars durch den Vermieter. Sollte daher die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Fall konkret ausgehandelt worden sein, wäre die Übertragung der Schönheitsreparaturen wirksam.

Allerdings erweckt mir die übersandte Klausel nicht den Anschein einer Individualvereinbarung, so dass ich im Folgenden davon ausgehe, dass - bis auf die zusätzlichen Vereinbarungen unter Ziffer 19 - ein vorgefertigtes Mietvertragsformular verwendet wurde.
In dem o.g. Urteil führt der BGH weiter aus, dass sich der Vermieter auch nicht auf die zusätzlich im Mietvertrag vielfach zu findende "quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle" berufen kann, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen wie in Ihrem Fall unwirksam ist. Denn in diesem Fall verliere die Kostenregelung, die so genannte "Quotenklausel", ihre Grundlage, so der BGH und sei deshalb selbst als unwirksam zu beurteilen.

Es reicht daher in Ihrem Fall aus, bei Auszug die Bohrlöcher zu verschließen und farbige Wände wie ursprünglich wieder, wenn gewünscht weiß zu streichen.

Nicht erforderlich ist demgegenüber, dass Sie die in § 8 vorgesehenen Schönheitsreparaturen durchführen und/oder das Parkett ölen, noch dazu mit einem bestimmten Produkt.

Denn übliche Gebrauchsspuren, wozu auch kleinere Kratzer gehören, hat gem. § 535 BGB der Vermieter zu vertreten/zu beheben.

Sie können daher die Rückzahlung Ihrer Kaution verlangen, sofern nicht noch Nebenkostenabrechnungen ausstehen oder Mängel aufgetreten sind.



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