Der direkte Draht zum Anwalt:
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00 Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen.

Starrer Fristenplan im Mietvertrag bzgl. der Renovierung - Sind solche Klauseln wirksam?


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Uwe Peters
Stand: 27.07.2009

Frage:

Ich ziehe nach 5 Jahren in meiner Mietwohnung zum 31.10. aus. Im Mietvertrag sind starre Fristen zur Renovierung angegeben:

"Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen [...] fachgerecht auszuführen oder ausführen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen sind in der Küche, in Bädern und Duschen in einem Zeitraum von 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten in einem Zeitraum vom 5 Jahren und in sonstigen Nebenräumen in einem Zeitraum von 7 Jahren fachgerecht durchzuführen, soweit nicht nach dem Grad der Abnutzung eine frühere Ausführung erforderlich ist."

Es folgen Klauseln für prozentuale Abschlagszahlungen bei Auszug vor den Fristen.
Meiner Meinung nach sind diese Regelungen nicht rechtmäßig. Ist das richtig?
Bisher habe ich noch keine Schönheitsreparatur ausgeführt. Was muss ich vor dem Auszug tun, bzw. bezahlen? Kann der Vermieter meine Kaution einbehalten, bzw. wie kann ich dies verhindern? Muss ich in diesem Fall klagen?

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-22
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

Antwort:

Bei der vorliegenden Regelung für die laufenden Schönheitsreparaturen, die auch bei Auszug gelten sollen, handelt es sich um einen starren Fristenplan, der zur Unwirksamkeit führt. Dies haben Sie zutreffend erkannt. Die aufgeführten Zeiträume enthalten nämlich keine Einschränkung, wonach die vorgesehenen Fristen lediglich für den Regelfall oder für einen ?im allgemeinen? bestehenden Renovierungsbedarf gelten sollen. Aus der Sicht des verständigen, durchschnittlichen Mieters sollen die genannten Fristen verbindlich sein. Es handelt sich daher um einen starren Fristenplan der die Unwirksamkeit der Klauseln gem. § 307 Abs.1 S.1, Abs.2 Nr.1 BGB zur Folge hat. So jedenfalls der BGH in seinem Urteil vom 05.04.2008, Az VIII ZR 106/05. Der BGH moniert hier insbesondere, dass der Mieter keine Wahl hat und lediglich nach Zeitablauf aufgrund des Fristenplans renovieren muss, ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mieträume. Zwar besteht nach dem von Ihnen vorgelegten Mietvertrag in § 11 Ziff.1 die Möglichkeit, bereits vor Ablauf der vorgegebenen Fristen renovieren zu müssen, wenn der Zustand dies erforderlich macht. Dies mag ohne weiteres noch zulässig sein. Jedoch müssen Sie nach Ablauf der Fristen quasi nach dem Kalender die laufenden Schönheitsreparaturen durchführen, und zwar ohne dass es auf die Erforderlichkeit ankäme.

Anders ausgedrückt: auch der nichtrauchende, sorgsam und besonders schonend mit der Mietsache verfahrende Mieter müsste die regelmäßigen Schönheitsreparaturen vornehmen, gleichviel ob eine Notwendigkeit besteht oder nicht. Hier müsse dem Mieter der Einwand offen stehen, dass infolge einer besonders schonenden Behandlung der Mietsache längere als die vereinbarten Fristen maßgeblich sind. Dabei erfordere das Transparenzgebot gem. 307 Abs.1, S.2 BGB, dass sich die Möglichkeit dieses Einwandes aus dem Wortlaut der Klausel ergebe, BGH-Urteil vom 18.10.2006 Az: VIII ZR 52/06.

Damit sind die Klauseln bezüglich der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam.

Fraglich ist, ob die Abgeltungsklausel (auch: Quotenklausel) durchsetzbar ist. Eine Klausel über die quotenmäßige Abgeltung angefangener Renovierungsintervalle verliert Ihre Grundlage, wenn die vertragliche Regelung über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, vgl. BGH NJW 2006, 248; Bamberger/Roth/Ehlert BGB 2.Aufl. 2008, § 546 Rn 17a.

Damit scheidet auch insofern eine Inanspruchnahme aus.

Schließlich bestimmt § 11 Ziff.1 des Mietvertrages, dass die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben sind, der einer vertragsgerechten Erfüllung im Sinne des Mietvertrages entspricht.

Klauseln sind nicht ausreichend, nach denen der Mieter die Mieträume in einem vertragsgemäßen oder einen ordnungsgemäßen Zustande zurückzugeben hat. Denn auch der normal abgenutzte Zustand ist nach dem Gesetz ordnungsgemäß, vgl. Erman/Jendrek BGB 12. Aufl. 2008, § 535 Rn 96.

Im Ergebnis müssen Sie beim Auszug keine Schönheitsreparaturen durchführen, sondern die Wohnung besenrein zurückgeben.

Mietkaution

Sofern der Vermieter keine rechtmäßigen Ansprüche (Betriebskostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Schäden an der Mietsache etc.) gegen Sie hat, muss er die Mietkaution nach Vorlage der Betriebskostenabrechnung an Sie abrechnen (Zinsen) und auskehren.

Nur zu gern versuchen Vermieter, durch willkürliche Gegenforderungen die Aufrechnung zu erklären. Die meisten Klageverfahren über die vermeintliche Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen finden über Zahlungsklagen der Mieter statt, die Ihre Mietkaution einklagen müssen.



Interessante Fälle aus der E-Mail-Rechtsberatung zu Kündigung Krankenversicherung

Verspäteter Kaufpreiszahlung - Können Verzugszinsen erhoben werden? | Stand: 25.07.2009

FRAGE: Ich habe ein Haus gekauft. Zahlung erfolgte erst 51 Tage später. Der Vorbesitzer des Hauses verlangt jetzt Verzugszinsen in Höhe von 6%. Außerdem verlangt er für 51 Tage Miete, weilw...

ANTWORT: Gerne nehme ich zu den von Ihnen aufgeworfenen Fragen im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Verzugszinsen, Miete, Grundsteuer und Hausversicherung aufgrund verspäteter Kaufpreiszahlung bzw. vorzeitige ...weiter lesen

Kündigung des Mieters bei Erwerb eines Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung | Stand: 03.08.2009

FRAGE: Wir möchten in Kürze ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung käuflich erwerben. Die Einliegerwohnung ist vermietet, allerdings existiert kein Mietvertrag und eine Mietkaution wurde auc...

ANTWORT: Dabei ist zunächst darauf hinzuweisen, dass der von Ihnen angeführte Grund der Wohnungszusammenlegung zum Zwecke der Nutzung durch Ihre Familie ausreichend ist, um eine ordentliche Kündigun ...weiter lesen


Rechtsbeiträge über Sozialrecht / Hartz IV

Interessante Beiträge zu Kündigung Krankenversicherung

Dröhnende Musik bis zum Morgen - Reisepreisminderung
Nürnberg (D-AH) - Steter Lärm bis in die Morgenstunden wird überall als ungesund empfunden. Auch in südlichen Gefilden, wo sich das Geschehen der Tageshitze wegen am frühen Vormittag und dann erst wi ...weiter lesen

Teures Silberbesteck ist von normaler Hausratsversicherung nicht gedeckt
Nürnberg (D-AH) - Das sprichwörtliche Tafelsilber gehört in einer Hausratsversicherung zu den Gegenständen, die in einer Klausel über Wertsachen von einer Entschädigungsgrenze betroffen sind. Au ...weiter lesen

Bei Mäharbeiten an Fernstraßen muss mit Steinschlag gerechnet werden
Nürnberg (D-AH) - Wo gehobelt wird, fallen Späne - beim Einsatz eines Motor-Rasenmähers werden mitunter kleinere und auch größere Steine durch die Luft gewirbelt. Trotzdem kann niemand verlangen, be ...weiter lesen

E-Mail-Beratung:
Jetzt kostenloses Angebot anfordern!Hier gehts los.
Telefonberatung: Jetzt anrufen unter 0900-1 875 000-22
1,99 €/Min. inklusive 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen

SEHR GUT
4.5 Sternenbewertungen

20.209 Kundenbewertungen
Bewerten auch Sie den Anwalt
nach dem Gespräch !

   | Stand: 17.10.2017
Vielen Dank für die Ausführliche Kompetente Beratung. Bei weiteren Unklarheiten gerne wieder.

   | Stand: 17.10.2017
Ich werde anwaltshotline weiterempfehlen und bei Bedarf auch nutzen

   | Stand: 16.10.2017
Nach einer Kündigung wollte mein Arbeitgeber ein Paragraphen wissen, in dem etwas sehr explizites stand. Nach langer Suche im Internet etc. habe ich nun die Anwaltshotline genutzt. Super Beratung mit verständlichen Erklärungen. Innerhalb von 10 Sekunden wurde ich an einen Anwalt geleitet. Vielen Dank für die super tolle und schnelle Hilfe!! Nur zu Empfehlen, immer wieder gern!

Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-22
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen



Wichtige Themen:

Rechtsanwalt für Sozialrecht | Beamtenrecht | Sozialrecht | Sozialrecht - Hartz IV | Familienversicherung | freiwillig krankenversichert | Gesetzliche Krankenversicherung | gesetzliche Unfallversicherung | Kostenübernahme Krankenkasse | Krankenkasse Kündigung | Krankenkassenbeiträge | Krankenkassenwechsel | Krankentagegeld | Krankenversicherung | Krankenversicherungsrecht | Krankenversicherungshöchstsatz | Krankenkassenhöchstsatz | Bürgerversicherung | Krankenversichertenkarte

Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:


ERFOLGSAUSSICHTEN CHECK

Lassen Sie 10 Anwälte urteilen

Lohnt sich ein Anwalt? Lassen Sie das Risiko Ihrer Rechtsangelegenheit von unabhängigen Rechtsanwälten bewerten. ...weiter lesen
Hilfreiche und viele kostenlose Produkte:

HOMEPAGE TOOLS
NEU und exklusiv für Webmaster

Machen Sie Ihre Website rechtssicher! Mit unseren kostenlosen Homepage-Tools minimieren sie das Risiko einer Abmahnung. Egal ob Impressum, Disclaimer oder AGB. ...weiter lesen
Recht auf Ihrer Website

JURA TICKER

Die neuesten Meldungen auf Ihrer Website
Der Jura-Ticker bietet Ihren Besuchern aktuelle Gerichtsurteile, die stets interessant und leserfreundlich geschrieben sind. Dieser Content ist kostenlos in jede Website integrierbar und wird von uns regelmäßig mit einer neuen Meldung bestückt. Rechtsgebiete, Größe und Farben des Tickers können dabei an den eigenen Internetauftritt angepasst werden.

Anwaltshotline
Der direkte Draht zum Anwalt:

0900-1 875 000-22
(1,99 EUR/Min* | 07:00 - 01:00Uhr)
*inkl. 19% MwSt aus dem Festnetz der Deutschen Telekom; ggf. abweichende Preise aus Mobilfunktnetzen


E-Mail Beratung Online-Rechtsberatung per E-Mail. Antwort innerhalb weniger Stunden „schwarz auf weiß“. Jetzt Anfragen