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Rückzahlungen der Miete von Seiten des Eigentümers


Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Anette Führing
Stand: 22.07.2009

Frage:

Ich bin Eigentümerin einer 1998 gekauften und fremd vermieteten Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Als Zwischenmieter fungierte ein Immobilienunternehmen. Dieses Unternehmen bezahlte in 2007 die Miete an mich schleppend bis diese Insolvenz angemeldet hatte. Es wurde die Mietverwaltung aufgegeben und die Mieter angewiesen, die Miete direkt an den jeweiligen Wohnungseigentümer zu bezahlen (erhielt ich seit Jan. 08 regelmäßig von meinem Mieter bis zum Juli 08).

Im July 08 gekam ich vom Insolvenzverwalter die Nachricht, dass die künftige Miete für August/Sept./Okt. 08 vom Mieter direkt an die Insolvenzverwaltung zu zahlen sind (Masseverbindlichkeiten). Ab Nov. wurde die Miete wieder an mich überwiesen.

Nun erhalte ich erneut ein Schreiben des Insolvenzverwalters mit der Aufforderung die vereinnahmte Miete vom Jan. 08 bis Juli 08 = 3.220,- Euro
zurück zu bezahlen. Die 3 Monatsmieten vom August bis Sept. wurden ja vom Insolvenzverwalter vereinnahmt (netto Monatsmiete 430,23).

Muss die in 2008 vereinnahmte Miete zurückgezahlt werden?

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Antwort:

Sie sind hier Vermieter einer Eigentumswohnung, die an die Firma Thema zwischenvermietet wurde. Über das Vermögen dieser Firma wurde am 10.3.2008 der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt. Mit Beschluss vom 29.5.2008 hat das Amtsgericht einen Rechtsanwalt zum vorläufigen Insolvenzverwalter bestellt. Der Insolvenzverwalter war hier ein so genannter starker Verwalter nach § 22 Insolvenzordnung, da er zur Sicherung der künftigen Insolvenzmasse und zur Aufklärung des Sachverhalts bestellt wurde. Verfügungen des Schuldners über Gegenstände seines Vermögens waren nur noch mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam. Mit Beschluss vom 28.7.2008 wurde dann das Insolvenzverfahren endgültig eröffnet.
Der Insolvenzverwalter will nunmehr Mietzinsforderungen aufgrund seines Anfechtungsrechts nach §§ 129 ff. Insolvenzordnung zur so genannten Insolvenzmasse zurückholen.
Hierzu möchte ich vorab einige allgemeine Dinge erklären. Im Fall der Insolvenz ist für die Behandlung der Ansprüche des Vermieters der Verfahrenszeitpunkt maßgebend. Grundsätzlich ist die Miete für die Zeit vor Beginn des Insolvenzverfahrens nur eine einfache Insolvenzforderung nach § 38 Insolvenzordnung. Dieses gilt auch für das Zwischenstadium von der Stellung des Insolvenzantrages bis zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens. Dieses würde grundsätzlich bedeuten, dass die Forderungen von Januar bis Juli 2008 lediglich einfache Insolvenzforderungen sind. Sofern der Mieter in diesem Zeitraum die Miete nicht gezahlt hätte, könnte der Vermieter die Mietzinsforderungen nicht in voller Höhe beim Insolvenzverwalter geltend machen, sondern müsste die Höhe der Mietzinsforderungen bei der so genannten Insolvenztabelle anmelden. Diese einfachen Insolvenzforderungen werden lediglich zum Schluss der Verteilung der Masse befriedigt. Im Klartext heißt das, dass der Vermieter hier in der Praxis immer leer ausgehen wird.
In ihrem Fall hatten die direkten Mieter den Mietzins aber für den Zeitraum Januar bis Juni 2008 an Sie abgeführt. In einem solchen Fall kann der Insolvenzverwalter hier tatsächlich diese Zahlungen nach dem Insolvenzrecht anfechten.



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