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Wertermittlung von Grundstücken

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Bernd Beder
Stand: 22.07.2009

Frage:

Mein Vater ist Alleinerbe an einem bebauten Grundstück (3000 Quadratmeter) Baujahr des Hauses war 1884. Es ist in einem desolaten Zustand; auch die Scheune als Nebengelass. Das Grundstück lautet nur auf eine Grundstücksnummer 1/1. Hof und Gebäudefläche sind in einem sehr alten Grundbuchausdruck (1952) mit 800 Quadratmetern ausgewiesen. Im aktuellen heutigen Auszug gibt es nur noch die Gesamtfläche Hof, Bebauung und Wiesenfläche. Er ist in Steuerklasse III, betreffend der Erbschaft, also 20.000 Euro steuerfrei dann (Sterbekosten abgerechnet) 30% Steuer auf Barvermögen und Grundeigentum. Es wird heut nach Verkehrswert verkauft. Er hat die Verstorbene 14 Jahre gepflegt; zuletzt Pflegestufe II. Auch ist er durch Testament Alleinerbe, dies ist gesichert. Das Nachlassgericht will nun den Wert des Grundstückes wissen, um steuerliche Festsetzungen zu treffen. Wie müssen wir uns verhalten? Ertragswertberechnung ansetzen oder gar schätzen lassen. Bodenrichtwert ist 5, Kaltmiete unsaniert 290 Euro in der Gemeinde.

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Antwort:

Für die Wertermittlung von Grundstücken gibt es drei Varianten.

Ist das Grundstück innerhalb des letzten Jahres vor oder nach dem Erbfall verkauft worden, ist der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis anzusetzen.

Gibt es einen solchen zeitnahen Kaufvertrag nicht, ist das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Dabei werden die Kaufpreise von Hausgrundstücken herangezogen, die hinsichtlich der wertbeeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück im wesentlichen übereinstimmen. Die insoweit erforderlichen Informationen erhalten Sie vom Gutachterausschuss der Gemeinde.

Handelt es sich um eine Gebäude, bei dem die Vergleichsfaktoren nur unzureichend zutreffen, so sind - beispielsweise für erhebliche Mängel - Abschläge vorzunehmen. Richtlinien für die Berechnung der Abschläge existieren - soweit ersichtlich - derzeit noch nicht.

Beziehen sich die ermittelbaren Vergleichsfaktoren lediglich auf das Gebäude, was in ländlichen Gegenden vorkommen kann, so ist der Wert nach dem Sachwertverfahren zu ermitteln. Der Wert setzt sich dann aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert zusammen.

Bodenwert ist das Produkt aus Grundfläche und Bodenrichtwert. In Ihrem Falle ist die Gesamtfläche vererbt, so dass sich ein Bodenwert in Höhe von 15.000,00 € (5 x 3000 m²) errechnet.

Hinzu kommt der Gebäudewert, der sich aus den sogenannten Gebäudenormalherstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung errechnet. In Ihrem Falle gehe ich nach dem von Ihnen dargestellten Sachverhalt davon aus, dass die Alterswertminderung (125 Jahre) den Gebäudenormalherstellungskosten entspricht, so das lediglich der Bodenwert anzusetzen ist.



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