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Rücktritt vom Mietvertrag: Haben Mieter ein Rücktrittsrecht?

Versetzen Sie sich in die folgende Situation: Sie haben gerade den Mietvertrag für eine neue Wohnung unterschrieben und stolpern dann zufällig über eine Anzeige für eine andere Immobilie. Die darin ausgeschriebene Wohnung ist nicht nur günstiger und größer, sondern auch viel besser gelegen. Einen Balkon hat sie auch. Ein Rücktrittsrecht für Mieter wäre in diesem Fall zwar praktisch, doch ganz so einfach ist das nicht. Welche Optionen Sie haben, wenn Sie die neue Wohnung doch nicht beziehen möchten, verraten wir Ihnen hier.
Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 28.02.2019
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Kann ich vom Mietvertrag zurücktreten?

Ein Rücktritt vom Mietvertrag ist grundsätzlich nicht möglich, denn anders als bei manch anderen Vertragsarten gilt: Ist der Mietvertrag erst einmal unterschrieben, ist er auch bindend.

Anders sieht es aus, wenn der Mietvertrag explizit ein Rücktrittsrecht einräumt. Dieses gilt meist für die Zeit zwischen Unterzeichnung des Vertrags und der eigentlichen Übergabe der Mietsache. Doch Vorsicht: Sie sollten sich darüber im Klaren sein, dass ein derartiges Rücktrittsrecht gleichermaßen für Ihren Vermieter gilt. Findet dieser zufällig einen anderen Mietinteressenten, der scheinbar besser zur Wohnung passt oder schlichtweg mehr Geld auf der hohen Kante hat, kann er ebenfalls vom Vertrag zurücktreten.

Nicht möglich ist hingegen ein Rücktrittsrecht, dass der Vermieter nur sich selbst einräumt. Dies würde Sie als Mieter unangemessen benachteiligen, was grundsätzlich untersagt ist.

Haustürgeschäft: Kann ich den Mietvertrag widerrufen?

Bei sogenannten Haustürgeschäften greift gemäß § 312b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Das gilt auch bei Mietverträgen, doch kommt dies in der Realität nur selten vor. Besucht Ihr künftiger Vermieter Sie überraschend in Ihrer aktuellen Wohnung und bittet er Sie darum, den Mietvertrag einfach schnell zu unterzeichnen, können Sie den Vertrag innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen widerrufen.

Gut zu wissen: Es liegt nur dann ein Haustürgeschäft vor, wenn Sie unvorbereitet und überraschend mit dem Mietvertrag konfrontiert werden. Hatten Sie ihn beispielsweise schon in digitaler Form vorliegen und schlagen Sie selbst Ihre eigene Wohnung für die Unterzeichnung vor, können Sie sich nicht auf Ihr Widerrufsrecht berufen.

Doppelt gut zu wissen: Die zweiwöchige Widerrufsfrist beginnt nur dann zu laufen, wenn Sie ausführlich über Ihr Widerrufsrecht informiert wurden. Hat Ihr Vermieter Ihnen einfach den Vertrag vorgelegt ohne darauf hinzuweisen, können Sie ihn auch später noch widerrufen. Man spricht hier vom ewigen Widerrufsrecht, auch Widerrufsjoker genannt.

Vor Einzug Mängel festgestellt: Was kann ich tun?

Sie haben den Mietvertrag unterschrieben und stellen beim Vermessen der Wohnung großflächigen Schimmelbefall fest? Hierbei handelt es sich um einen Mietmangel, der Sie unter Umständen zur fristlosen Kündigung berechtigt – selbst vor dem Einzug.

Bevor Sie allerdings gleich die Kündigung einreichen, müssen Sie Ihren Vermieter zunächst dazu auffordern, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beseitigen. Unternimmt Ihr Vermieter daraufhin nichts, können Sie den Mietvertrag fristlos – also ohne Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist – kündigen.

Gerade für Laien ist es oft nicht ersichtlich, ob der Mietmangel tatsächlich so gravierend ist, dass er eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Unter Umständen berechtigt er Sie „nur“ zur Minderung der Miete. Holen Sie also besser zunächst die Einschätzung eines Experten ein: Die selbstständigen Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline stehen Ihnen hierfür per Telefon oder auch online zur Verfügung. Schildern Sie Ihren Fall einfach unter 0900-1 875 010 194* oder nutzen Sie die Online-Rechtsberatung per E-Mail. Ein erfahrener Anwalt informiert Sie daraufhin über Ihre Optionen und gibt Ihnen wertvolle Tipps zum weiteren Vorgehen.

Mietaufhebungsvertrag: Unterschreiben oder nicht?

Wenn Mieter und Vermieter gleichermaßen ein Interesse am Rücktritt vom Mietvertrag haben, können Sie einen Mietaufhebungsvertrag schließen. Darin wird in beiderseitigem Einverständnis vereinbart, dass das Mietverhältnis beendet wird.

Beide Parteien sollten darauf achten, dass der Mietaufhebungsvertrag möglichst detailliert ist. Darin sollte beispielsweise geklärt werden, ob der Mieter noch Schönheitsreparaturen übernehmen muss und bis wann diese erledigt sein müssen.

Wenn Vermieter den Mieter mit einem Aufhebungsvertrag konfrontieren, beispielsweise weil die Wohnung doch an jemand anders vermietet werden soll, ist darin häufig auch eine Abfindung für den Mieter vorgesehen. Immerhin ist dieser nun dazu gezwungen, sich kurzfristig nach einer anderen Wohnung umzusehen. Wenn Sie in dieser Situation sind, sollten Sie genau nachrechnen, ob die Abfindung Ihre Umzugskosten ausgleichen kann. Denken Sie daran, dass der Vermieter Sie nicht zur Unterzeichnung des Aufhebungsvertrags zwingen kann. Ist der Mietvertrag unterschrieben, kann auch er nicht einfach davon zurücktreten.

Wenn Sie zweifeln, ob ein Aufhebungsvertrag der richtige Schritt ist und ob die Abfindung angemessen ist, sollten Sie einen Experten zu Rate ziehen. Auch in diesem Fall helfen Ihnen die selbstständigen Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline gerne weiter: Wählen Sie die 0900-1 875 010 194*, um direkt mit einem erfahrenen Anwalt zu sprechen.

Irrtum oder Täuschung: Kann ich den Mietvertrag anfechten?

Sie können den Mietvertrag anfechten, wenn Sie von Ihrem Vermieter arglistig getäuscht wurden oder wenn ein gravierender Irrtum vorliegt. Haben Sie beispielsweise irrtümlicherweise angenommen, dass es sich bei Ihrem Vermieter um eine vertrauenswürdige Person handelt und stellen Sie dann fest, dass dieser schon Vorstrafen wegen Vermögensdelikten vorzuweisen hat, ist eine Anfechtung möglich (Urteil des LG Konstanz vom 15.12.2016, Az. C 61 S 58/15).

Um eine Täuschung handelt es sich beispielsweise dann, wenn Ihr Vermieter die Wohnung als ganz anders beschrieben hat, als sie eigentlich ist. Das Landgericht Essen stellte sich beispielsweise auf die Seite eines Mieters, dem bei Unterzeichnung des Mietvertrags versichert wurde, dass die Wohnung kinderfreundlich sei. Der Vermieter wusste zu diesem Zeitpunkt jedoch, dass ein nicht gerade kinderfreundlicher Nachbar sich wiederholt und zu Unrecht über vermeintlichen Kinderlärm beschweren würde (Urteil vom 20.7.2014, Az. 15 S 56/04).

Weitaus häufig kommt es jedoch vor, dass der Vermieter den Mietvertrag wegen Täuschung oder wegen Irrtums anficht. Dies ist beispielsweise dann möglich, wenn der Mieter seine Einkommensverhältnisse in der Mieterselbstauskunft beschönigt. Laut Landgericht München ist die Anfechtung aufgrund der Lüge sogar dann wirksam, wenn der Mieter seine Miete regelmäßig zahlt (Urteil vom 25.3.2009, Az. 14 S 18532/08).

Apropos Mieterselbstauskunft: Auf Fragen, die Ihr Vermieter Ihnen eigentlich gar nicht stellen darf, dürfen Sie mit der Unwahrheit antworten. Sie haben dann keine Konsequenzen zu fürchten. Das gilt beispielsweise bei Fragen zu Ihrer Familienplanung, zu Parteimitgliedschaften oder zu Ihrer religiösen Einstellung.

Letzter Ausweg: Ordentliche Kündigung

Wenn Rücktritt, Widerruf und Anfechtung in Ihrem Fall nicht möglich sind und sich Ihr Vermieter auch nicht auf einen Aufhebungsvertrag einlässt, bleibt Ihnen nur noch die ordentliche Kündigung. Ist in Ihrem Mietvertrag keine Mindestmietdauer vorgesehen, können Sie ihn auch vor Einzug wieder kündigen. Allerdings ist dies nur unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfrist möglich. Diese beträgt in den meisten Fällen drei Monate. Sie zahlen dann für eine Wohnung, die Sie eigentlich gar nicht nutzen.

Rücktritt vom Mietvertrag: Beratung durch einen Anwalt

Wenn Sie von Ihrem Mietvertrag zurücktreten wollen, aber nicht wissen, ob das überhaupt möglich ist und wie Sie dabei vorgehen sollen, sollten Sie sich Hilfe von einem Experten holen. Die telefonische Rechtsberatung der Deutschen Anwaltshotline steht Ihnen an 365 Tagen im Jahr zur Verfügung: Unter 0900-1 875 010 194* erreichen Sie direkt und ohne Warteschleife einen Anwalt für Mietrecht, der Sie unkompliziert über Ihre Optionen aufklärt. Alternativ können Sie auch die Online-Rechtsberatung per E-Mail nutzen: Nachdem Sie Ihr Problem unverbindlich geschildert haben, erhalten Sie ein individuelles Preisangebot von einem Anwalt. Nehmen Sie dieses an, erhalten Sie kurze Zeit später – meist innerhalb von 24 Stunden – eine ausführliche Antwort auf Ihre Rechtsfrage.

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