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Vermieterkündigung Vorlage: So kündigen Sie Ihrem Mieter

Um Ihrem Mieter rechtmäßig kündigen zu können, muss das Kündigungsschreiben formal korrekt, inhaltlich vollständig und frei von Fehlern sein. Hier lesen Sie, welche gesetzlich festgelegten Anforderungen Sie beachten müssen, um eine Unwirksamkeit der Kündigung zu vermeiden.
Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 25.09.2018
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Um den Mieter vor unfairen Kündigungen zu bewahren, hat das Gesetz für die Vermieterkündigung strenge Regelungen festgelegt. Demnach riskieren Sie schon mit dem Versäumnis eines bestimmten Hinweises oder einer anderen fehlenden oder falsch formulierten Angabe die Unwirksamkeit der Kündigung. Deshalb muss Ihr Kündigungsschreiben nicht nur bestimmte formale Bedingungen erfüllen, sondern auch inhaltlich vollständig und frei von Fehlern sein. Wir haben für Sie die wichtigsten Anforderungen zusammengefasst, die es als Vermieter zu beachten gilt.

Vermieterkündigung: Inhaltliche und formale Anforderungen

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und handschriftlich von Ihnen unterschrieben sein. Eine kopierte, eingescannte oder gefaxte Unterschrift reicht dagegen nicht aus.

Richten Sie die Kündigung an alle im Mietvertrag genannten Mieter.

Bringen Sie unmissverständlich zum Ausdruck, dass das Mietverhältnis beendet werden soll (zum Beispiel durch das Wort „Kündigung“ in der Betreffzeile).

Geben Sie die betreffende Wohnung im Kündigungsschreiben korrekt an (inklusive Bezeichnung, Ort, Straße, Hausnummer, Wohnungsnummer, Etage).

Führen Sie Ihre konkreten Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben an, sodass der Mieter die Berechtigung der Kündigung nachvollziehen und gegebenenfalls prüfen lassen kann. Im Zweifelsfall tragen Sie die Beweislast. Achten Sie hier wirklich auf die Vollständigkeit Ihrer Argumente, denn andere Gründe als die im Schreiben angegebenen werden nur dann berücksichtigt, wenn sie nachträglich entstanden sind (§ 573 Abs. 3 BGB).

Achtung: Das Gesetz erlaubt dem Vermieter nur die Kündigung aus gesetzlich anerkannten Kündigungsgründen!

Geben Sie das Datum an, an dem das Mietverhältnis endet. Dies entspricht – falls vertraglich nicht anders geregelt – dem Ablauf der Kündigungsfrist, deren Länge für Vermieterkündigungen von der Dauer des Mietverhältnisses abhängt. Besteht der Mietvertrag seit weniger als fünf Jahren, beträgt die Frist drei Monate; für eine Dauer von fünf bis acht Jahren gilt eine sechsmonatige Frist und für ein Mietverhältnis seit mehr als acht Jahren beträgt die Frist neun Monate.

Das sollten Sie jedoch beachten: Sonderfälle werden aus kündigungsrechtlicher Sicht gesondert geregelt. Darunter fallen unter anderem zeitlich befristete Mietverträge, Teilkündigungen oder außergewöhnliche Umstände, wenn Mieter und Vermieter beispielsweise unter einem Dach wohnen oder wenn es sich bei der Mietsache um ein möbliertes Zimmer handelt. Hier gelten besondere Kündigungsfristen und -bedingungen.

Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Mieter eingehen: Kündigen Sie Ihrem Mieter beispielsweise zum 31.12., so muss das Kündigungsschreiben bis spätestens 03.10. bei diesem vorliegen. Andernfalls verlängert sich die Frist: Kommt das Schreiben erst am 04.10. oder später bei ihm an, so endet die Frist erst am 31.01. Achtung: Auch der Samstag gilt als Werktag, solange nicht der letzte Tag der Frist auf einen Samstag fällt!

Im Zweifelsfall müssen Sie vor Gericht beweisen können, dass die Kündigung dem Mieter auch wirklich rechtzeitig zugegangen ist. Es empfiehlt sich deshalb ein Postversand per Einschreiben oder durch einen Boten, der den Erhalt bezeugen kann. Wenn Sie ganz sicher gehen möchten, können Sie die Kündigung auch persönlich in Anwesenheit eines Zeugens übergeben oder einen Gerichtsvollzieher beauftragen.

Kündigen Sie Ihrem Mieter wegen Vertragsverletzung außerordentlich und fristlos, so müssen Sie ihn grundsätzlich zuvor diesbezüglich abgemahnt und ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben. Erst nach erfolgloser Abmahnung und nach Ablauf der Frist sind Sie zu einer Kündigung berechtigt.

Weisen Sie Ihren Mieter unbedingt auf sein Widerspruchsrecht und die gesetzliche Widerspruchsfrist hin! In Härtefällen – wenn der Auszug für den Mieter mit einer unzumutbaren Härte verbunden ist – hat er nämlich das Recht, sich auf die Sozialklausel zu berufen und auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu bestehen. Ein solcher Fall liegt beispielsweise bei fortgeschrittener Schwangerschaft, einem bevorstehenden Schulabschluss oder Examen, bei hohem Alter oder schwerer Krankheit vor. Außerdem kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen, wenn er nachweislich keine Ersatzwohnung gefunden hat.

Versäumen Sie diesen Hinweis, kann der Mieter der Kündigung sonst auch noch später widersprechen – sogar noch beim ersten Termin eines Räumungsprozesses, wenn er sich weigert, auszuziehen.

Widersprechen Sie am besten schon im Kündigungsschreiben einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB. Dort heißt es nämlich: „Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.“

Kündigungsschreiben für eine Vermieterkündigung: Kostenlose Vorlage

Achtung: Das hier vorgestellte Muster bezieht sich auf eine ordentliche Kündigung. Für eine außerordentliche Kündigung, zum Beispiel aufgrund erheblicher Vertragsverletzung, gelten besondere Regelungen.

Sehr geehrter Herr/Frau [Mieter],

hiermit kündige ich den Mietvertrag vom [Datum] über die von Ihnen angemietete Wohnung [Wohnungsbezeichnung, Ort, Straße, Hausnummer] fristgerecht zum [Datum, Ende des Mietverhältnisses (gesetzliche bzw. vertraglich festgelegte Kündigungsfrist beachten!)], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Meine Kündigungsgründe gemäß § 573 BGB sind: [konkrete Angabe aller vorliegenden Kündigungsgründe].

Wenn die Wohnungskündigung für Sie mit besonderer sozialer Härte verbunden ist, können Sie dieser nach § 574 BGB widersprechen und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. In einem solchen Fall fordere ich Sie dazu auf, in einem Widerspruchsschreiben alle Gründe Ihres Widerspruchs aufzuführen und mir dieses bis spätestens [Datum, entspricht zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist] zukommen zu lassen.

Bitte geben Sie die Mieträume geräumt, in vertragsgemäßem Zustand und mit allen dazugehörigen Schlüsseln nach Ablauf der Kündigung an mich zurück. Als Übergabetermin schlage ich den [Datum] vor. Sollten Sie an diesem Tag verhindert sein, teilen Sie mir bitte einen alternativen Terminvorschlag mit.

Ich möchte Sie außerdem vorsorglich darauf hinweisen, dass ich einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB widerspreche. Stattdessen sehe ich mich bei einer nicht fristgerechten Rückgabe dazu gezwungen, eine Räumungsklage einzureichen.

Des Weiteren werde ich nach Ablauf des Mietverhältnisses eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich bislang gezahlter Nebenkostenvorschüsse verlangen.

Mit freundlichen Grüßen

[Vermieter/in]

[Ort, Datum, handschriftliche Unterschrift]

Vermieterkündigung: Beratung durch einen Anwalt

Der Teufel steckt im Detail, und das Formulieren einer korrekten Vermieterkündigung hält viele Tücken bereit. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie Ihr Kündigungsschreiben deshalb in jedem Fall von einem Anwalt prüfen lassen. Das gilt vor allem für die Aufsetzung von speziellen Kündigungsschreiben – zum Beispiel bei einer Teil- oder fristlosen Kündigung oder der Kündigung von möblierten Zimmern – denn hier gelten besondere gesetzliche Regelungen, die es zu beachten gilt.

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