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Soforthilfe vom Anwalt

Staffelmietvertrag: Was ist erlaubt?

Will ein Vermieter die Miete erhöhen, muss er zahlreiche Formvorschriften beachten. Einfacher geht das, wenn er dem Mieter direkt einen Staffelmietvertrag vorlegt, der ohnehin regelmäßige Mieterhöhungen vorsieht. Was dabei erlaubt ist, was zu weit geht und worauf Sie als Mieter achten sollten, erklären wir Ihnen hier.
Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 23.10.2018
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Staffelmietvertrag: Alles Wissenswerte auf einen Blick
  • In einem Staffelmietvertrag ist geregelt, dass die Miethöhe in regelmäßigen Abständen automatisch ansteigt.
  • Zwischen zwei Mieterhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.
  • Liegt ein Staffelmietvertrag vor, sind anderweitige Mieterhöhungen – etwa aufgrund einer angestiegenen ortsüblichen Vergleichsmiete oder infolge von Modernisierungsmaßnahmen – ausgeschlossen.
  • Die Mieterhöhung ist nicht an die Kappungsgrenze gebunden. Das bedeutet, dass der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren auch um mehr als 20 Prozent anheben kann. Allerdings gelten in Regionen mit Wohnungsknappheit einige Grundregeln: So darf weder eine Mietpreisüberhöhung noch Mietwucher vorliegen.
  • Bei einem Staffelmietvertrag ist ein einseitiger Kündigungsausschluss möglich: Der Mieter kann dazu verpflichtet werden, den Mietvertrag für maximal vier Jahre nicht zu kündigen.

Was ist ein Staffelmietvertrag?

Vereinfacht gesagt: Bei einem Staffelmietvertrag wird eine anfängliche Grundmiete vereinbart, die in regelmäßigen Abständen um einen im Mietvertrag ausgewiesenen Betrag ansteigt.

So kann vereinbart werden, dass die Kaltmiete anfänglich beispielsweise 550 Euro beträgt, nach einem Jahr um 20 Euro auf 570 Euro ansteigt und nach zwei Jahren um weitere 30 Euro auf 600 Euro ansteigt.

Gemäß § 557a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen die einzelnen Staffeln mindestens ein Jahr auseinanderliegen. Eine Mieterhöhung nach sechs Monaten wäre entsprechend unwirksam. Ist diese in Ihrem Mietvertrag dennoch so vereinbart, ist die komplette Staffelung ungültig. Die gute Nachricht für Sie: Der Mietvertrag an sich verliert seine Wirksamkeit nicht und Sie müssen lediglich die Anfangsmiete zahlen.

Vermieter greifen häufig auf den Staffelmietvertrag zurück, um die vielen Stolperfallen, die mit einer gängigen Mieterhöhung einhergehen, zu vermeiden. Der Verwaltungsaufwand kann so deutlich minimiert werden. Für Mieter hat der Staffelmietvertrag den Vorteil, dass weitere Mieterhöhungen – etwa infolge von Modernisierungsmaßnahmen oder einer gestiegenen ortsüblichen Vergleichsmiete – ausgeschlossen sind. Lediglich eine Mieterhöhung aufgrund von angestiegenen Betriebskosten ist möglich, aber auch nur dann, wenn diese zuvor vertraglich vereinbart wurde.

Zu bösen Überraschungen kann es so zwar nicht kommen, doch sollten sich Mieter darüber bewusst sein, dass der Staffelmietvertrag dem Vermieter weitaus mehr Spielraum lässt als ein gängiger Mietvertrag. Der Staffelmietvertrag ist nicht an die Kappungsgrenze gebunden. Dies bedeutet, dass der Vermieter die einzelnen Staffeln auch so ansetzen kann, dass die Ausgangsmiete innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 Prozent steigt. Bei einem gängigen Mietvertrag wäre das nicht rechtens.

Gut zu wissen: Bei einem Staffelmietvertrag erhöht sich die Miete automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter Sie zuvor nicht darauf hinweisen muss. Als Mieter sind Sie dazu verpflichtet, die Staffeln zu beachten und von sich aus eine höhere Miete zu überweisen, wenn diese fällig ist. Ansonsten entstehen Ihnen Mietschulden.

Formvorschriften zum Staffelmietvertrag

Das Gesetz sieht einige Formvorschriften für den Staffelmietvertrag vor, an die sich Ihr Vermieter halten muss. So muss der Staffelmietvertrag grundsätzlich in schriftlicher Form vorliegen und darf nicht mündlich abgeschlossen werden.

Auch gilt, dass die einzelnen Staffelungen in einem Geldbetrag auszuweisen sind (§ 557a Abs. 1 BGB). Formulierungen wie die nachfolgende sind dementsprechend unwirksam:

„Die Kaltmiete beträgt zum 1.1.2018 550 Euro. Zum 1.1.2019 steigt sie um 5 Prozent an. Zum 1.1.2020 steigt sie um 10 Prozent an.“

Ebenfalls unwirksam ist, wenn der Mietzins lediglich auf den Quadratmeter verrechnet angegeben wird, wie beispielsweise in dieser Klausel:

„Die Kaltmiete beträgt zum 1.1.2018 550 Euro. Zum 1.1.2019 steigt sie um 2 Euro pro Quadratmeter an. Zum 1.1.2020 steigt sie um 1 Euro pro Quadratmeter an.“

Wirksam wäre hingegen die folgende Formulierung:

„Die Kaltmiete beträgt zum 1.1.2018 550 Euro. Zum 1.1.2019 steigt sie um 20 Euro an. Zum 1.1.2020 steigt sie um 40 Euro an.“

Wie bereits erwähnt: Sollten Sie in Ihrem Staffelmietvertrag eine ungültige Klausel finden, ist nur diese unwirksam, nicht der Mietvertrag an sich. Sie können sich dann also entspannt zurücklehnen: Sie sind weiterhin rechtmäßiger Mieter Ihrer Wohnung, müssen aber nur die ursprünglich vereinbarte Ausgangsmiete zahlen.

Obergrenzen der Staffelmiete

Der Vermieter hat bei einem Staffelmietvertrag verhältnismäßig viel Spielraum und muss sich beispielsweise nicht an die Kappungsgrenzen halten, die bei einem gängigen Mietvertrag gelten. In Regionen mit Wohnraumknappheit gelten jedoch einige Obergrenzen. Damit soll verhindert werden, dass der Vermieter die Not der Wohnungssuchenden ausnutzt und von vornherein horrend hohe Mieten oder Mietzinsen ansetzt.

Mietpreisüberhöhung

In Gegenden, in denen Wohnraumknappheit herrscht, darf die Miete nicht beliebig hoch angesetzt werden. Eine Mietpreisüberhöhung liegt dann vor, wenn die Miete 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Bei der Mietpreisüberhöhung handelt es sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet wird.

Bei Staffelmietverträgen müssen die einzelnen Staffeln jeweils darauf geprüft werden, ob es sich um Mietpreisüberhöhung handelt oder nicht. Immerhin ändert sich nicht nur die Miethöhe, sondern auch die ortsübliche Vergleichsmiete. So kann es durchaus sein, dass die anfängliche Grundmiete noch in Ordnung geht, die erste Staffel den Grenzwert jedoch überschreitet. In einem solchen Fall sollten Sie dringend mit einem Anwalt sprechen, denn ob Ihre Miete zu hoch ist, hängt nicht nur von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab, sondern auch von der Ausstattung Ihrer Wohnung. Aufgrund dieser komplexen Regelung können Laien nur schwer sagen, ob die Miete angemessen oder doch zu hoch ist: Die selbstständigen Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline schätzen Ihre Situation unkompliziert per Telefon für Sie ein und erklären, welche Schritte Sie wie einleiten müssen, um Ihre Miete wieder auf ein rechtmäßiges Niveau zu senken.

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Unser Tipp für Mieter: Wenn Sie die ortsübliche Vergleichsmiete für Ihren Wohnort nicht kennen, sollten Sie am besten bei der Gemeinde nachfragen. Diese kann Ihnen mithilfe des Mietspiegels oder einer Mietdatenbank Auskunft über die angemessene Miethöhe geben. Häufig weisen auch Online-Immobilienportale eine Vergleichsmiete aus: Diese ist jedoch nicht offiziell und kann nicht als Grund für eine Mietminderung oder -erhöhung hergenommen werden (Urteil des Amtsgerichts München vom 7.3.2018, Az. 472 C 23258/17)!

Mietpreisbremse

In Gegenden, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie bei der Mietpreisüberhöhung gilt, dass jede Staffel individuell geprüft werden muss, ob sie regelkonform oder zu hoch ist. Liegt die Miete mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird sie automatisch so gekappt, dass sich der Maximalbetrag ergibt.

Hier ein Beispiel: Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 350 Euro für 50 Quadratmeter, darf Ihre Miete 385 Euro nicht überschreiben. Sieht Ihr Mietvertrag aber eine Miethöhe von 400 Euro vor, wird diese automatisch auf 385 Euro gekappt.

Wichtig: Die Begrenzungen durch die Mietpreisbremse gelten nur bei Mietverträgen, die nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse abgeschlossen wurden. Ob und seit wann die Mietpreisbremse in Ihrer Wohngegend gilt, können Sie bei der Gemeinde herausfinden.

Mietwucher

Mietwucher liegt dann vor, wenn Ihre Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 50 Prozent übersteigt. Bei Mietwucher handelt es sich nicht mehr nur um eine Ordnungswidrigkeit, sondern um eine Straftat. Sie sollten in diesem Fall umgehend einen Anwalt konsultieren.

Einseitiger Kündigungsausschluss bei Staffelmietverträgen

Wird Ihnen ein Staffelmietvertrag vorgelegt, sollten Sie nicht nur aus finanziellen Gründen besser eine Nacht darüber schlafen, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben. Anders als bei üblichen Mietverträgen ohne Preisstaffelung darf der Vermieter in Staffelmietverträgen einen einseitigen Kündigungsausschluss vereinbaren (§ 557a Abs. 3 BGB). Das bedeutet: Der Vermieter kann Sie vertraglich dazu verpflichten, für bestimmte Zeit auf eine Kündigung des Mietvertrags zu verzichten. Allerdings kann der Kündigungsverzicht nur für maximal 4 Jahre vereinbart werden.

Gut zu wissen: Zwar kann auch bei üblichen Mietverträgen eine Mindestmietdauer vereinbart werden, doch ist diese nur dann wirksam, wenn der Kündigungsverzicht nicht nur für den Mieter, sondern auch für den Vermieter gilt.

Allerdings greift der Kündigungsausschluss nur bei ordentlichen Kündigungen. Eine außerordentliche – in der Regel fristlose – Kündigung aus gutem Grund kann nicht vertraglich ausgeschlossen werden. Ist es Ihnen also nicht zuzumuten, weiterhin in der Wohnung zu leben, können Sie den Staffelmietvertrag trotz Kündigungsausschluss vorzeitig beenden. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Vermieter signifikante Mietschäden nicht beseitigt oder wenn gesundheitliche Folgen für Sie als Mieter zu befürchten sind.

Staffelmietvertrag: Beratung durch einen Anwalt

Gerade in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt setzen Wohnungssuchende häufig alle Hebel in Bewegung, um möglichst schnell eine Bleibe zu finden. Gewiefte Vermieter erkennen diese Notlage und zücken nicht selten einen Staffelmietvertrag mit Kündigungsausschluss. Ob Sie diesen unterschreiben und ob die darin vorgesehenen Staffeln rechtmäßig sind, sollten Sie nicht alleine entscheiden. Sie laufen sonst Gefahr, dass Sie über mehrere Jahre an eine überteuerte Wohnung gebunden sind.

In dieser Situation ist guter Rat Gold wert: Die selbstständigen Kooperationsanwälte der deutschen Anwaltshotline beraten Sie am Telefon oder per E-Mail. Sie können Ihre Situation rechtssicher einschätzen und Ihnen hilfreiche Tipps für das Gespräch mit dem Vermieter an die Hand geben. So können Sie einfach und unkompliziert herausfinden, ob die Miethöhe zu hoch angesetzt wurde, ob der Kündigungsausschluss wirksam ist und wie Sie eine zu hohe Miete auch im Nachhinein noch mindern können.

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