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Schönheitsreparaturen: Muss vor dem Auszug immer renoviert werden?

Oft kommt es bei dem Thema Schönheitsreparaturen zu Streitigkeiten - meistens nicht während des Mietverhältnisses, sondern danach, wenn die Wohnung übergeben wird. Welche Arbeiten zählen eigentlich als Schönheitsreparatur? Für wen besteht wann Renovierungspflicht? Welche Klauseln im Mietvertrag sind hinfällig? Wir beantworten die wichtigsten Fragen dazu:
Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 28.02.2018
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Oft kommt es bei dem Thema Schönheitsreparaturen zu Streitigkeiten - meistens nicht während des Mietverhältnisses, sondern erst wenn das Ende des Mietverhältnisses naht und die Wohnung übergeben wird. Welche Arbeiten zählen eigentlich als Schönheitsreparatur? Für wen besteht wann Renovierungspflicht? Müssen Wände immer weiß gestrichen werden? Welche Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam und können getrost ignoriert werden? Wir beantworten die wichtigsten Fragen dazu.

Schönheitsreparaturen: Das Wichtigste auf einen Blick
  • Laut dem Bundesgerichtshof Karlsruhe sind bis zu 75 Prozent der Schönheitsreparaturklauseln unwirksam.
  • Die Rechtsprechung sagt: Sogenannte starre Fristenpläne sind laut BGH ungültig. Finden Sie eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag, sind Sie von Ihrer Pflicht zur Renovierung entbunden.
  • Ist die Wohnung beim Einzug unrenoviert, muss bei Wohnungswechsel nicht renoviert werden.
  • Wände und Decken dürfen auch in ungewöhnlichen Farben gestrichen werden - Mieter müssen dann aber bei Auszug wieder für neutrale Farben auf den Wänden sorgen oder die Kosten der Renovierung tragen. Die vom Mieter gewählte "neutrale Farbe" muss aber nicht unbedingt weiß sein.
  • Mieter müssen nicht zwangsläufig eine Malerfirma für Renovierungsarbeiten beauftragen - allerdings sind sie dafür verantwortlich, dass die Renovierung fachgerecht ausgeführt wird.
  • Der BGH zum Thema Mietrecht und Schönheitsreparaturklausel: Sie darf Bewohner nicht unangemessen benachteiligen.

Beispielfälle aus der E-Mail-Beratung

Mietvertrags-Check: Muss ich bei Auszug renovieren?

Mein Mietvertrag verlangt die Renovierung in regelmäßigen Abständen: Muss ich mich daran halten?

Telefonberatung für Mietrecht: So könnte eine telefonische Rechtsberatung zum Thema "Renovierung beim Auszug" aussehen

Schönheitsreparaturen: Das sind Ihre Rechte und Pflichten als Mieter

Zu Schönheitsreparaturen zählen

Keine Schönheitsreparaturen sind

Bei Einzug in eine unrenovierte Wohnung muss bei Auszug nicht zwingend renoviert werden. Anders sieht es aus, wenn der Vermieter dem Mieter einen angemessenen Ausgleich (beispielsweise mietfreie Monate, die dem Wert von Kosten der Instandsetzung entsprechen) anbietet. Dann können Mieter zur Renovierung verpflichtet werden.

Ein starrer Fristenplan als Renovierungsklausel ist unwirksam

Wenn keine gültigen Klauseln vorhanden sind, müssen Schönheitsreparaturen vom Vermieter durchgeführt werden. Unwirksam wären starre Fristen wie "Mieter müssen die Küche alle x-Jahre streichen". Falls aber abschwächende Formulierungen wie "im Allgemeinen" oder "in der Regel" alle x-Jahre durchzuführen sind, vereinbart wurden, muss der Mieter ran. Die Klausel "Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen" ist ebenso rechtmäßig und kann den Mieter in die Pflicht nehmen, die Reparaturen während der Mietzeit zu übernehmen.

Starre Quotenklausel (Abgeltungsklauseln) sind mitunter unwirksam

Quotenklauseln, die Mietern anteilige Renovierungskosten aufzwingen, wenn sie vor Ablauf von gültigen Renovierungsklauseln ausziehen, können unwirksam sein. Die nachfolgende Klausel könnte beispielsweise angefochten werden: "Der Mieter muss 20 % bzw. 40 % der Renovierungskosten übernehmen, wenn er innerhalb eines Jahres bzw. nach zwei Jahren auszieht."

Wer außerdem eine Endrenovierungsklausel im Mietvertrag hat, die vorschreibt die Wohnung "selbst wenn sie nicht renovierungsbedürftig ist" renoviert zurückzugeben, muss sich nicht daran halten. Denn laut BGH Urteil (Az. VIII ZR 166/08) werden Mieter unangemessen benachteiligt, wenn sie unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Dann muss keine Endrenovierung durchgeführt werden.

Farbdiktat: Kann der Vermieter mir das Streichen der Wände in bunten Farben verbieten?

Vermieter dürfen ihren Mietern nicht vorschreiben, in welcher Farbe sie Wände und Decken während der Mietdauer streichen sollen. Außerdem können Vermieter auch nicht vorschreiben, dass Mieter zum Beispiel Raufasertapete nutzen. Vor dem Wohnungswechsel gilt es dennoch, folgendes zu beachten: Wer die Wohnung zum Beispiel bunt gestrichen hat, sollte vor dem Auszug dafür sorgen, dass der Anstrich möglichst in dezenten Farbtönen, wie zum Beispiel weiß erfolgt. Es darf aber auch ein helles grau oder beige gewählt werden. Das hat der BGH in Karlsruhe entschieden (Az. VIII ZR 416/12). Im vorliegenden Fall wurden einige Wände des gemieteten Objekts in kräftigen Farben (rot, gelb und blau) gestrichen. Der Vermieter beauftragte eine Malerfirma, welche die Wände nach Rückgabe der Wohnung wieder weiß strichen. Die Kosten über 3.600 Euro musste die ausgezogene damalige Mieterin übernehmen. übrigens gilt, dass für Renovierungsarbeiten nicht zwingend eine Malerfirma beauftragt werden muss. Wer auszieht, muss aber darauf achten, dass die Instandsetzung fachgerecht durchgeführt wird.

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Schönheitsreparaturen: Anwälte beantworten die wichtigsten Fragen!

Mietvertrags-Check: Muss ich bei Auszug renovieren?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwalt Dr. Dietmar Breer

Frage:

Auszug aus Mietvertrag vom 17.9.1997:

"Instandhaltung der Mieträume und Schönheitsreparaturen 1. Der Vermieter hat die Wohnräume in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten, soweit im folgenden keine abweichenden Vereinbarungen getroffen sind. 2. Die Durchführung der Schönheitsreparaturen obliegt dem Mieter. Diese umfassen insbesondere das Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Pflegen der Fußböden, das Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen, des sonstigen Holzwerks sowie das Streichen der Heizkörper und Versorgungsleitungen innerhalb der Mieträume in Weiß. Parkettböden sind versiegelt zu halten, Teppichböden zu reinigen. Bei normaler Benutzung sind die Schönheitsreparaturen, ab Vertragsbeginn gerechnet, in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, für alle übrigen Räume alle 5 Jahre auszuführen. Der Mieter verpflichtet sich, vorstehende Schönheitsreparaturen sach- und fachgerecht entsprechend dem Fristenplan auszuführen. Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem Zustand. Der hat sich nach dem Fristenplan laufend instand zu halten und bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben. ... 3. Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und gibt der Mieter die Wohnung nicht fachgerecht renoviert zurück, so hat der Mieter aufgrund eines eingeholten Kostenvoranschlages eines Fachunternehmens zur Abgeltung der Renovierungspflichten folgende Zahlungen zu leisten: 4. Liegen die letzten fachgerechten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück = 20 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 2 Jahre zurück = 40 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 3 Jahre zurück = 60 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 4 Jahre zurück = 80 % der Kosten des Kostenanschlages, länger als 5 Jahre zurück, besteht die Verpflichtung zur fälligen Vollrenovierung. Dem Mieter bleibt vorbehalten, statt der Erfüllung dieser Zahlungsverpflichtung die fachgerechte Renovierung selbst vorzunehmen."

Fragen:

  1. Besteht bei Auszug Renovierungspflicht entsprechend der Regelung des Mietvertrages?
  2. Teppichboden ist seit Einzug 1997 nicht ausgewechselt worden, ist ausgeblichen, kaum noch wirkungsvoll zu reinigen. Muss Mieter trotzdem reinigen oder muss dieser vom Vermieter sowieso ausgewechselt werden, da älter als 10 Jahre?

Antwort des Anwalts:

Sehr geehrte Mandantin,

mit dem Thema der Pflicht zu Schönheitsreparaturen hat sich der Bundesgerichtshof in den zurückliegenden Jahren in einer ganzen Reihe von Entscheidungen auseinandergesetzt. Schon die Tatsache, dass diese vielen Entscheidungen notwendig waren, macht deutlich, dass es sich hier nicht um eine einfache Rechtsmaterie handelt.

Der BGH hat in seinen Entscheidungen zunächst deutlich gemacht, dass die Mietvertragsparteien im Mietvertrag Schönheitsreparaturen vereinbaren können. Diese Vereinbarung ist aber nichtig, wenn der Mieter damit unangemessen benachteiligt wird. Eine solche Benachteiligung ist bei „starren“ Renovierungsfristen angenommen worden. Starre Renovierungsfristen liegen vor, wenn die Renovierung zwingend innerhalb bestimmter Fristen durchgeführt werden müssen. Sie sind zulässig, wenn Abweichungen von den Fristen möglich sind. In Ihrem Fall liegen keine starren Fristen vor, da nur bei „normaler Nutzung“ diese Fristen einzuhalten sind. Das bedeutet zugleich, dass bei intensiver Nutzung häufiger und bei geringer Nutzung weniger oft renoviert werden muss. Dann liegen aber keine starren Fristen mehr vor.

Unzulässig ist auch, wenn neben den regelmäßigen Schönheitsreparaturen zusätzlich eine Endrenovierung vorgeschrieben ist. Das ist bei Ihnen nach meiner Auffassung der Fall, da nach dem Mietvertrag neben den üblichen Renovierungen die Wohnung „bei Beendigung des Mietverhältnisses im renovierten Zustand zurückzugeben“ ist. Diese Klausel spricht für eine Unwirksamkeit des Vertrages. Damit gibt es gute Gründe wegen der Endrenovierungsklausel anzunehmen, dass eine Renovierungspflicht insgesamt eher nicht besteht.

Die genaue Auslegung des Vertrages obliegt aber im Streitfall letztlich dem örtlichen Amtsrichter und kann daher nicht verbindlich vorhergesagt werden. Hinsichtlich des Teppichbodens kommt es auf die getroffenen Vereinbarungen im Mietvertrag an. Sind hier keine Vereinbarungen getroffen, reicht die Reinigung mit einem haushaltsüblichen Staubsauger. Ist vertraglich eine weitergehende Vereinbarung getroffen, muss diese trotz des Alters des Bodens erfüllt werden; in keinem Fall muss der Mieter den Teppichboden auswechseln.

Wegen der Unsicherheiten in diesen Fragen empfehle ich folgendes Vorgehen:

  1. Besteht eine Rechtschutzversicherung, würde ich nichts machen und es auf ein Verfahren ankommen lassen.
  2. Besteht keine Versicherung, würde ich den Versuch eines Gespräches mit dem Vermieter unternehmen und unter Hinweis auf die unsichere Rechtslage für den Vermieter eine angemessene Zahlung anbieten und diese dann auch vornehmen. Dem Vermieter bleibt es dann überlassen zu entscheiden, ob er den Restbetrag mit einem erheblichen Kostenrisiko für sich einklagen will. Erfahrungsgemäß sehen viele Vermieter davon ab.

Hinweis: Bei größeren Vermietern (Wohnungsgesellschaften) ist die Frage der Wirksamkeit der Klausel zur Schönheitsreparatur oft bereits in vorhergehenden Entscheidungen durch das örtliche Amtsgericht entschieden. Hier lohnt es sich vielleicht nachzufragen.


Mein Mietvertrag verlangt die Renovierung in regelmäßigen Abständen: Muss ich mich daran halten?

Online-Rechtsberatung von Rechtsanwältin Andrea Fey

Frage:

Mein Mietverhältnis begann am 01.10.2005 endet jetzt zum 15.08.2009.

Im Mietvertrag steht unter Punkt 4: Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten.

Im Mietvertrag steht unter Punkt 5: Als angemessene Schönheitsreparaturen gelten in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Unter weitere Vereinbarungen: Bei Rückgabe der Mietsache sind alle Wände und Decken einschließlich Keller fachmännisch mit waschfester Dispersionsfarbe zu tünchen, ansonsten gilt Punkt 5 vollinhaltlich. Der Mietvertrag wurde vom Mieter auch so unterschrieben.

Meine Frage lautet: Ist der Mieter zu den Malerarbeiten verpflichtet?

Antwort der Anwältin:

Sehr geehrter Mandant,

zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass der BGH in seinem Urteil - Az.: VIII ZR 178/05 - entschieden hat, dass es sich auch dann bzgl. der Schönheitsreparaturen um einen starren - deshalb unwirksamen - formularmäßig vereinbarten Fristenplan handelt, wenn die Fristen ohne weiteren Zusatz im Mietvertrag bezeichnet sind.

Beispiel: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.

Es ist daher nicht erforderlich, dass weitere Formulierungen wie "zwingend, mindestens alle ..., wenigstens alle..." vorliegen. Vielmehr liegt ein starrer Fristenplan und damit eine unwirksame Klausel bereits dann vor, wenn eine Öffnungsklausel durch Formulierungen wie "in der Regel alle..., grds. alle... wie in Ihrem Fall" nicht enthalten ist. Sofern die Schönheitsreparaturklauseln in Ziffer 4 und 5 - wovon ich ausgehe - nicht privatschriftlich im einzelnen ausgehandelt wurden, sondern per Formular vertragsmäßig vorformuliert waren, gilt die o.g. Rechtsprechung, so dass Ziffer 4 und 5 des Mietvertrages unwirksam sind und keinerlei Rechtspflichten oder Rechtsansprüche auslösen.

Anders liegt die Rechtslage bei den "weiteren Vereinbarungen", da ich davon ausgehe, dass diese wie üblich hand- oder maschinenschriftlich in das bestehende Mietvertragsformular ergänzt wurden. Denn für diesen Fall greift die o.g. BGH-Rechtsprechung ausdrücklich nicht. Vielmehr sollen Individualvereinbarungen weiterhin auch über diese Punkte zulässig sein. Der Mieter ist daher lediglich verpflichtet, die in den "weiteren Vereinbarungen" enthaltenen und konkret beschriebenen Maßnahmen durchzuführen, konkret "alle Wände und Decken einschließlich Keller fachmännisch mit waschfester Dispersionsfarbe zu tünchen".

Die voll inhaltliche Bezugnahme auf Punkt 5 des Mietvertrages kommt demgegenüber nicht zum Tragen, da Punkt 5 wie oben beschrieben aufgrund der neuesten BGH-Rechtsprechung als unwirksam zu beurteilen ist.

Rechtsbeiträge über Mietrecht:

Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs Schönheitsreparatur-Klauseln teilweise ungültig Sollte der Mieter vor Wohnungsrückgabe renovieren? Fußboden - Infos und Rechtsberatung Renovierung - Infos und Rechtsberatung Vermieterrecht - Infos und Rechtsberatung Wohnungsübergabeprotokoll: Ihre Checkliste für Aus- und Einzug Internetabzocke: Sicher reagieren mit dem Schnell-Check!
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