Navigationspunkt Hauptthema Unterthema Artikeltitel

Räumungsklage: Was Sie darüber wissen müssen

Die Räumungsklage ist eine spezielle Klageart im Grundstücks- oder (Wohn-, Gewerbe-)Raummietrecht. Wenn ein Mieter trotz Kündigung durch den Vermieter nicht aus der Wohnung auszieht, stellt die Räumungsklage die Möglichkeit dar, den Mieter durch einen gerichtlichen Titel zum Auszug zu bewegen.
Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 19.03.2019
Rechtsberatung per Telefon
zum Thema Räumungsklage
schnellgünstig
rechtssicher
Anwalt für Mietrecht anrufen:
0900-1 875 007 978*
* 1,99 €/Min inkl. 19% MwSt. aus dem Festnetz der Deutschen Telekom (ggf. abweichende Preise aus Mobilfunknetzen)
Anwalt für Mietrecht anrufen:
0900-1 875 007 978*
Rechtsberatung per Telefon
schnell
rechtssicher
günstig

Sie haben Ihrem Mieter gekündigt, aber er weigert sich auszuziehen. Ihnen entgehen Mieteinnahmen und gleichzeitig haben Sie Stress, weil Sie nicht wissen, wann Sie neu vermieten können. Den Mieter einfach vor die Tür setzen, wenn er sich weigert die Wohnung zu räumen, scheint die einfachste Möglichkeit, um für Hausfrieden zu sorgen. Das Gesetz sieht allerdings strikte Regelungen zum Schutz von Mietern vor. Gefallen lassen müssen Sie sich das trotzdem nicht – informieren Sie sich hier, wie Sie Mietwohnungen rechtlich sicher räumen lassen können.

Räumungsklage: was müssen Sie als Vermieter wissen

Nach einer Kündigung ist der Mieter dazu verpflichtet, das gekündigte Objekt innerhalb einer bestimmten Frist zu räumen. Zieht Ihr Mieter jedoch nicht freiwillig aus der Wohnung aus, müssen Sie als Vermieter sich das nicht gefallen lassen. Sie können eine Klage auf Räumung, also das Verlassen der Wohnung stellen. Das machen Sie bei dem für den Sitz der Wohnung zuständigen Amtsgericht. Alternativ kann ein rechtlicher Vertreter, etwa Ihr Rechtsanwalt, in Ihrem Namen klagen. Im Rahmen einer Räumungsklage können Sie sich einen sogenannten Räumungstitel, also ein Räumungsurteil, beschaffen, das Ihre Mieter gerichtlich zwingt auszuziehen.

Wichtig: Sie sind nicht dazu berechtigt, eine Wohnung ohne einen solchen Titel zu räumen oder räumen zu lassen. Das wäre verbotene Eigenmacht. Im schlimmsten Fall machen Sie sich also strafbar. Ihre Räumungsklage muss sich ebenso auf alle Personen beziehen, die ein Besitzrecht an der Mietsache haben, also in Ihr wohnen. Eventuell darin lebende Lebens- oder Ehepartner, Kinder oder Untermieter müssen in der Klage also auch erfasst werden. Tut sie das nicht, kann ein Gericht Ihre Klage abweisen (BGH am 18.7.2003; Az.: IXa ZB 116/03) und die Mieter dürfen weiter in der Wohnung verbleiben.

Wann können Sie eine Räumungsklage erheben?

Zuerst müssen Sie Ihrem Mieter wirksam gekündigt haben. In den meisten Fällen passiert das fristlos, etwa wegen Eigenbedarfs oder säumigen Mietern. Wie Sie eine wirksame Kündigung aussprechen und was Sie dabei beachten müssen, können Sie hier nachlesen: Kündigung des Mietvertrages

Sie können Ihrem Mieter dann fristlos kündigen, wenn er vertragswidrig handelt. Das tut er beispielsweise, wenn einer der folgenden Punkte vorliegt:

Wie läuft eine Räumungsklage im Idealfall ab?

In der Kündigung stellen Sie zunächst eine Frist, bis zu der die Wohnung geräumt sein muss. Halten Sie sich dabei an die gesetzlichen Vorgaben zur Kündigungsfrist. Verstreicht diese ohne dass der Mieter ausgezogen ist, setzen Sie nochmals eine Frist, die sogenannte Nachfrist. Hat Ihr Mieter die Wohnung dann immer noch nicht verlassen, können Sie frühestens zwei Wochen nach der erfolgten Kündigung Klage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Bei gewerblichen Vermietungen kann unter Umständen auch das jeweilige Landgericht dafür zuständig sein. Als Vermieter sind Sie dazu verpflichtet, einen Gerichtskostenvorschuss zu zahlen, der sich nach dem Streitwert richtet. Dem Mieter wird dann die Räumungsklage per Post übermittelt. Er muss auf diese Klage antworten und hat die Möglichkeit sich zu verteidigen. Denn ein Grund für eventuelle Mietsäumnisse kann schließlich auch ein Fehler bei der Bank sein, der unbemerkt zum Zahlungsverzug geführt hat. Äußert der Mieter sich nicht, kann können Sie ein Versäumnisurteil beantragen. Das Urteil wäre dann nach §708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO) vorläufig vollstreckbar. Dem kann der Mieter nochmals widersprechen, sodass es zu einer Verhandlung vor dem Amtsgericht kommt. Die Kosten zahlt immer die unterliegende Partei

Hat das Gericht das Urteil auf Räumung gefällt, können Sie als Vermieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen. Dieser informiert den Mieter über den Termin der Zwangsräumung. Befinden sich bis zum Termin der Räumung noch Möbel in der Wohnung, kann der Gerichtsvollzieher die Einlagerung des Hausrats des Mieters anordnen. Die Kosten hierfür müssten vorerst Sie als Vermieter tragen.

Erfolgreich geklagt: Wann zieht der Mieter aus?

Nachdem die Gerichte jeden Einzelfall abwägen, unterscheiden sich die Fristen von Einzelfall zu Einzelfall und können sich über unterschiedliche Zeiträume erstrecken. Laut § 180 Nr. 2 S. 3 der Geschäftsanweisung für Gerichtsvollzieher (GVGA) muss zwischen dem Tag der Zustellung des Räumungstermins und dem Tag der Räumungsvollstreckung jedoch ein Zeitraum von wenigstens drei Wochen liegen.

Wer zahlt die Räumung?

Grundsätzlich muss der Vermieter beim Erheben der Räumungsklage einen Gerichtskostenvorschuss leisten und auch den Gerichtsvollzieher bezahlen. Dazu kommen meistens noch Anwalts- und Gerichtskosten. Wenn Sie bereits wissen, dass Ihr Mieter zahlungsunfähig ist, sollten Sie damit rechnen, ihr Geld nicht sofort zurückzuerhalten. Zwar können Sie das Geld im Nachhinein einklagen, da die unterliegende Partei zahlen muss. Sie tragen aber vorerst trotzdem das volle Kostenrisiko. Das kann insbesondere dann teuer werden, wenn der Gerichtsvollzieher ein Umzugsunternehmen beauftragen muss

Räumungsklage: Beratung durch einen Anwalt

Sie sind Vermieter und sind geplagt von Mietern, die sich weigern Ihre Wohnung trotz Kündigung zu verlassen? Sie wissen nicht mehr weiter und benötigen rechtlichen Beistand? Lassen Sie sich das nicht gefallen und Ihren Einzelfall unbedingt durch einen Anwalt prüfen. Die selbstständigen Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline prüfen schnell und unkompliziert, ob das Recht auf Räumung Ihres Eigentums besteht. Bei einem Anruf erhalten Sie unabhängig und rechtsverbindlich Tipps für das weitere Vorgehen und eine Einschätzung der rechtlichen Lage. Sie können die Telefon- oder Online-Rechtsberatung beinahe rund um die Uhr und von jedem beliebigen Ort nutzen.

Rechtsbeiträge über Mietrecht:

Aufbewahrungspflichten des Vermieters Anzeige gegen Vermieter - Kündigung von Mietverhältniss nicht gerechtfertigt Die Tücken bei außerordentlichen Kündigungen wegen säumiger Mietzahlungen Hausfrieden - Infos und Rechtsberatung Nottüröffnung durch Schlüsseldienst: Wer übernimmt die Kosten? Vermieterschutz - Infos und Rechtsberatung Wohnmietvertrag - Infos und Rechtsberatung
E-Mail Beratung
Fragen zum Thema
Räumungsklage?
Anwalt anfragen
Anwalt für Mietrecht anrufen:
0900-1 875 007 978*
Rechtsberatung per Telefon
schnell
rechtssicher
günstig