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Nachmieterklausel: Ihre Rechte und Möglichkeiten als Mieter

Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 18.01.2019
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„Mieter müssen Ihrem Vermieter lediglich drei Nachmieter vorschlagen, um ihr eigenes Mietverhältnis vorzeitig beenden zu können.“ Dieses Gerücht hält sich zwar hartnäckig, ist aber leider nicht wahr: Ganz so einfach macht es das Mietrecht Ihnen nicht. Dennoch haben Sie unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit, einen Nachmieter zu stellen und so früher aus dem Mietvertrag entlassen zu werden. Mit unserem Leitfaden können Sie prüfen, ob und wann für Sie ein solcher Anspruch besteht.

Nachmieter stellen und Kündigungsfrist verkürzen: Wie funktioniert das?

Das Prinzip der Mietnachfolge ist denkbar einfach. Finden Sie einen geeigneten Ersatzmieter, der Ihre Mietwohnung übernimmt und an Ihrer Stelle in den Mietvertrag eintritt, können Sie mit verkürzter Kündigungsfrist vorzeitig aus dem Mietvertrag austreten und zahlen ab dem Tag keine Miete mehr, an dem Ihr Nachmieter einzieht.

Leider sieht das in der Realität anders aus. Denn nicht jeder Vermieter ist damit einverstanden, dass sein Mieter auf eigene Faust nach einem Nachmieter sucht und selbst vorzeitig aus der Wohnung auszieht.

Vielmehr wird Ihnen als Mieter eine solche Möglichkeit nur dann eingeräumt, wenn Ihr Mietvertrag explizit darauf hinweist. Dann können Sie sich auf die Suche nach einem Nachmieter machen, der den Mietvertrag zu den bestehenden Konditionen übernimmt, und dessen Kontaktdaten an Ihren Vermieter weiterleiten. Dieser hat wiederum das Recht zu prüfen, ob der Nachmieter die nötige Bonität aufweist, bevor er sich auf Ihren Vorschlag einlässt.

Übrigens: Akzeptiert der Vermieter den von Ihnen gestellten Nachmieter, treten Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag aus – selbst dann, wenn zwischen Vermieter und Nachmieter doch kein Mietverhältnis zustande kommen sollte.

Ohne eine entsprechende Klausel im Mietvertrag können Sie allerdings nur dann auf einen Nachmietervorschlag pochen, wenn Sie berechtigte Gründe haben, warum Sie den Mietvertrag vorzeitig beenden müssen. Ein solcher Grund läge beispielsweise vor, wenn Sie aus gesundheitlichen Gründen in ein Altersheim umziehen müssten.

Um Ihre konkreten Ansprüche zu prüfen, nutzen Sie unseren Leitfaden: Er führt Sie Schritt für Schritt durch die relevanten Fragen und erklärt Ihnen die Rechte und Möglichkeiten, die Sie in Ihrer Situation haben.

Leitfaden: Welche Möglichkeiten haben Sie?

1. Enthält Ihr Mietvertrag eine Nachmieterklausel?

Wie sieht eine solche Klausel aus? Enthält Ihr Mietvertrag die Vereinbarung, dass Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen können, wenn Sie Ihrem Vermieter einen Nachmieter benennen, der bei gleichen vertraglichen Bedingungen den Mietvertrag übernimmt, handelt es sich um eine Nachmieterklausel.

1.1 Ja, der Vertrag enthält eine Klausel zur Mietnachfolge.

Weiter zu Punkt 2.

1.2 Nein, der Vertrag enthält keine entsprechende Klausel.

Weiter zu Punkt 3.

2. Um welche Art der Nachmieterklausel handelt es sich?

Man unterscheidet zwischen echter und unechter Nachmieterklausel. Um eine echte Nachmieterklausel handelt es sich dann, wenn der Vermieter Ihren gestellten Nachmieter ohne Vorbehalt akzeptieren muss. Die unechte Nachmieterklausel dagegen räumt dem Vermieter die Möglichkeit ein, den von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter unbegründet abzulehnen.

2.1 Der Vertrag enthält eine echte Nachmieterklausel

Diese Rechte und Möglichkeiten haben Sie jetzt: Der Vermieter ist dazu verpflichtet, den von Ihnen vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren, sofern dieser Ihren Mietvertrag übernehmen kann und wirtschaftlich dazu in der Lage ist, die vollständige Miete zu zahlen. Für Sie bedeutet das, dass Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag austreten können.

Achtung: Die vorgeschlagenen Nachmieter müssen geeignet und zumutbar sein. Hier spielt vor allem die wirtschaftliche Sicherheit eine Rolle: Hat der Vermieter begründete Zweifel an der Solvenz des Nachmieters, kann er Ihrem Vorschlag widersprechen.

2.2 Der Vertrag enthält eine unechte Nachmieterklausel

Diese Rechte und Möglichkeiten haben Sie jetzt: Durch die unechte Nachmieterklausel behält sich der Vermieter das Recht vor, nicht jeden Nachmieter akzeptieren zu müssen. Für Sie bedeutet das: Ob Sie früher aus dem Mietvertrag entlassen werden, hängt von der Entscheidung Ihres Vermieters ab. Lehnt dieser den von Ihnen gestellten Ersatzmieter ab, können Sie Ihm allerdings weitere Mieter vorschlagen.

Beispiel: Frau Müller möchte vor Ende des Mietvertrages ausziehen und stellt ihrem Vermieter deshalb Herrn Meier als Nachmieter vor. Obwohl der Vermieter keine Zweifel an dessen Seriosität oder Bonität hat, lehnt er Frau Müllers Anliegen ab. Begründen muss er seine Entscheidung gegen Frau Müller nicht.

3. Liegt in Ihrem Fall ein wichtiger Grund vor, der eine verkürzte Kündigungsfrist rechtfertigt?

Was gilt hier als wichtiger Grund? Sie müssen ein berechtigtes Interesse an Ihrem vorzeitigen Auszug haben und nachweisen können, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für Sie unzumutbar wäre. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn Sie aus beruflicher Notwendigkeit oder aus gesundheitlichen Gründen umziehen müssen. Auch, wenn Sie Familienzuwachs erwarten, für den Ihre aktuelle Wohnung zu klein ist, berechtigt das den vorzeitigen Austritt aus dem Mietvertrag. Nicht als wichtiger Grund zählt dagegen, wenn Sie eine attraktivere Wohnung gefunden haben.

Beispielszenario 1: Herr Schmidts Arbeitgeber wechselt den Standort und zieht von München nach Berlin. Angesichts dieser Umstände gälte eine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag als gerechtfertigt.

Beispielszenario 2: Frau Schatz möchte vom Nürnberger Umland in die Nürnberger Innenstadt ziehen, um näher an ihrem Arbeitsplatz zu wohnen und Zeit beim Pendeln zu sparen. Die verkehrsgünstigere Lage allein rechtfertigt allerdings keinen vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag.

Sind Sie nicht sicher, ob in Ihrem Fall ein wichtiger Grund vorliegt, der Ihnen den vorzeitigen Ausstieg aus dem Mietvertrag ermöglicht? In diesem Fall hilft ein Kooperationsanwalt der Deutschen Anwaltshotline telefonisch unter der 0900-1 875 007 216* sofort weiter und kann Ihnen innerhalb weniger Minuten eine Einschätzung Ihrer rechtlichen Lage geben.

3.1 Ja, es gibt einen triftigen Grund.

Diese Rechte und Möglichkeiten haben Sie jetzt: Grundsätzlich können Sie das Mietverhältnis ohne Nachmieterklausel zwar nicht vorzeitig beenden – liegt allerdings ein gewichtiger Grund vor, muss der Vermieter Sie auch ohne Nachmieterklausel vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen, wenn Sie ihm einen geeigneten Nachmieter stellen.

3.2 Nein, es liegt kein triftiger Grund vor.

Diese Rechte und Möglichkeiten haben Sie jetzt: Leider haben Sie ohne vertraglich fixierte Nachmieterklausel und ohne gewichtige Gründe keine Möglichkeiten, durch das Vorschlagen eines Nachmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag auszuscheiden.

Nachmieterklausel: Beratung durch einen Anwalt

Hat der Vermieter Ihren vorgeschlagenen Nachmieter unbegründet abgelehnt, obwohl in Ihrem Mietvertrag eine echte Nachmieterklausel enthalten ist? Oder verlangt er von Ihnen, weitere Mieter zu stellen? Weigert sich Ihr Vermieter, Sie vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen? Oder sind Sie sich unsicher, ob Sie die nötigen Voraussetzungen erfüllen, um Ihren Mietvertrag auch ohne Nachmieterklausel zu beenden? Bei diesen und weiteren Fragen zum Mietrecht helfen die selbstständigen Kooperationsanwälte sofort weiter. Am Telefon oder per E-Mail erhalten Sie Auskünfte zu Ihren rechtlichen Möglichkeiten sowie Handlungsempfehlungen und konkrete Tipps für Ihr weiteres Vorgehen.

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