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Stand: 02.09.2015
Unter Modernisierungskosten versteht man diejenigen Kosten, die anfallen, wenn eine Immobilie verbessert oder auf den aktuellen Stand der Wohnansprüche gebracht wird.
Im Falle eines bestehenden Mietverhältnisses über Wohnraum ist der Begriff der Modernisierung in § 555 b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) gesetzlich definiert. Eine Modernisierung liegt demnach z.B. vor, wenn bauliche Maßnahmen durchgeführt werden, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken. Nach durchgeführter Modernisierung kann der Vermieter vom Mieter nach § 559 Abs. 1 BGB eine jährliche Mieterhöhung um bis zu 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten vornehmen. Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen (§ 559 Abs. 3 BGB). Die Kosten für andere Maßnahmen und Arbeiten an der Immobilie, die keine Modernisierung darstellen, z.B Instandhaltungsmaßnahmen oder eine Luxussanierung, können nicht auf den Mieter umgelegt werden.
Im Falle der Instandhaltung handelt es sich um eine gesetzliche Pflicht des Vermieters (§ 535 BGB). Bei Fragen stehen Ihnen unsere Anwälte/innen gerne zur Verfügung.
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Wie hilft der Telefon-Anwalt?
1. Fakten sammeln
Unsere erfahrenen Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen verschaffen sich zunächst einen Überblick über den Sachverhalt. Dazu werden Sie Ihnen möglicherweise folgende Fragen stellen:
- Welche Modernisierungen will ihr Vermieter durchführen?
- Wann sollen die Baumaßnahmen durchgeführt werden?
- Liegt bereits eine Mieterhöhung wegen Modernisierung vor?
2. Tatbeständen zuordnen
Anhand des eben geklärten Sachverhalts werden die Telefonanwälte Ihr Anliegen einem Problemkreis zuordnen können. Dabei kommen die Berater unter anderem zu folgendem Ergebnis:
- Der Telefonanwalt prüft, ob die Baumaßnahmen Modernisierungen gemäß § 555 b BGB sind.
- Er prüft, ob es sich um eine Luxussanierung handelt.
- Er prüft, ob die Baumaßnahmen auch bloße notwendige Instandsetzungen (Reparaturen) enthalten.
3. Rechtspositionen ableiten
In dieser Phase des Gesprächs werden Ihre ganz individuellen Rechte bestimmt. Jetzt kann Ihnen der Telefonanwalt genau sagen, was Ihnen zusteht und auf was Sie bestehen können. Dabei treffen die Berater auch ganz konkrete Aussagen wie zum Beispiel:
- Die Modernisierungsarbeiten müssen geduldet werden.
- Die Baumaßnahmen enthalten möglicherweise auch notwendige Instandhaltungen, deren Kosten zu keiner Mieterhöhung berechtigen.
- Ausgaben des Vermieters für eine Luxussanierung sind keine Modernisierungskosten.
4. Handlungsoptionen aufzeigen
Zum Abschluss des Gesprächs klärt der Telefonanwalt mit Ihnen, welche weiteren Schritte für Sie im konkreten Fall sinnvoll und notwendig sind. Mögliche Empfehlungen können sein:
- Sie können die Durchführung der Arbeiten nicht ablehnen.
- Im Falle der Mieterhöhung können sie zunächst Belegeinsicht hinsichtlich der behaupteten Modernisierungskosten verlangen.
- Sie können verlangen, dass aus den geltend gemachten Modernisierungskosten die Kosten für Instandhaltungen herausgerechnet werden.
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Maßgebliche Urteile
Urteil des BGH v. 02.03.2011, Az: ZR VIII 164/10:
Modernisierungskosten können auch dann auf den Mieter durch Mieterhöhung umgelegt werden, wenn die Modernisierungsarbeiten nicht rechtzeitig nach gesetzlicher Vorschrift angekündigt worden waren.
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