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Gewerbliche Mietkündigung: So kündigen Sie den Gewerbemietvertrag

Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 26.10.2018
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Für die Wohnraumkündigung gibt es in Deutschland strenge Vorschriften und Regelungen. Wie aber sieht es für die Kündigung von Gewerberäumen aus? Wir klären, welche Voraussetzungen es zu beachten gilt und wie Sie Ihren Gewerbemietvertrag rechtssicher kündigen können.

Das Wichtigste vorab

Das Gewerbemietrecht sieht – im Gegensatz zum Wohnungsmietrecht – keinen besonderen Mieterschutz vor. Vielmehr sieht es Mieter und Vermieter als Gleichberechtigte.

Dadurch gibt es für die Kündigung des Gewerbemietvertrags einen größeren Spielraum. Denn: Gesetzliche Vorschriften werden durch abweichende vertragliche Regelungen außer Kraft gesetzt. Deshalb sind viele Kündigungsvoraussetzungen oder -fristen individuell im Vertrag festgelegt. Vor einer Kündigung sollten Sie also unbedingt in Ihrem Mietvertrag nachlesen, wie Sie dabei vorzugehen haben und an welche Fristen Sie sich halten müssen.

Gewerbemietverträge werden oft befristet abgeschlossen. In diesem Fall ist eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen. Der Vertrag endet automatisch mit dem Ablauf der Frist. Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie jedoch außerordentlich fristlos oder mit Berufung auf Ihr Sonderkündigungsrecht kündigen. Sind sich beide Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses einig, können Sie auch einen Aufhebungsvertrag abschließen.

Wann ist ein Mietvertrag gewerblich?

Für die Bestimmung des Vertrages ist der Zweck des Mietverhältnisses entscheidend. Als gewerblicher Mietvertrag gilt er dann, wenn die Mietsache für gewerbliche oder geschäftliche Zwecke genutzt wird. Dem gegenüber steht der Wohnraummietvertrag, bei dem die Mietsache zum privaten Wohnen genutzt wird.

Wann bin ich zur Kündigung berechtigt?

Anders als im Wohnraummietrecht müssen Sie bei einer ordentlichen Kündigung weder als Mieter noch als Vermieter die gesetzlich anerkannten Kündigungsgründe berücksichtigen und diese auch nicht im Kündigungsschreiben anführen.

Achtung: Ist der Mietvertrag befristet, endet er automatisch und kann nicht ordentlich gekündigt werden. Ausnahmen stellen hier Mietverträge mit einer befristeten Laufzeit von mehr als 30 Jahren dar. Diese können nach Ablauf von 30 Jahren von Mieter und Vermieter fristgemäß gekündigt werden (§ 544 Bürgerliches Gesetzbuch).

Welche Gründe rechtfertigen eine fristlose Kündigung?

Befristete und unbefristete Mietverträge können außerordentlich fristlos gekündigt werden, wenn ein „wichtiger Grund“ vorliegt (§ 543 Abs. 1 BGB). Das Gesetz erkennt beispielsweise eine außerordentliche Kündigung in folgenden Fällen an:

  1. Der Mieter hat die Miete an zwei aufeinanderfolgenden Terminen (beispielsweise im Januar und Februar) nicht gezahlt.
  2. Der Mieter hat über einen längeren Zeitraum hinweg immer wieder zu wenig oder keine Miete gezahlt, sodass er dem Vermieter einen Betrag von mindestens zwei Monatsmieten schuldet. Dieser Fall liegt beispielsweise dann vor, wenn der Mieter anstatt der regulären Miete von 1000 Euro im Januar 800, im Februar und März je 400 und im April 200 Euro zahlt. Somit ist er mit einem Betrag in Höhe von 2200 Euro und damit mit mehr als zwei Monatsmieten im Verzug und muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen.

Welche Fristen gilt es zu beachten?

Sind im Mietvertrag keine individuellen Vereinbarungen zur Kündigungsfrist festgehalten, greifen die gesetzlichen Regelungen. In § 580a Abs. 2 BGB heißt es: „Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.“ Dann gilt also sowohl für Mieter als auch für Vermieter eine Kündigungsfrist von einem halben Jahr bis zum Ende eines Kalendervierteljahres. Somit beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist immer mindestens sechs und höchstens neun Monate.

Beispiel: Will der Mieter bis Ende September seine Geschäftsräume räumen, so muss er spätestens am 3. März die Kündigung beim Vermieter einreichen.

Achtung: Für die Einhaltung der Frist ist der Zeitpunkt des Kündigungszugangs entscheidend. Deshalb sollten Sie die Kündigung per Einschreiben verschicken oder in Anwesenheit eines Zeugen persönlich übergeben. Am besten lassen Sie sich den Empfang schriftlich bestätigen.

Was muss ich im Kündigungsschreiben angeben?

Grundsätzlich gilt:

Vorlage: Kündigung eines Gewerbemietvertrags

Hinweis: Die hier zur Verfügung gestellte Vorlage bezieht sich auf eine ordentliche Kündigung. Für eine außerordentliche fristlose Kündigung gelten besondere Regelungen.

Kündigung eines Gewerbemietvertrags für Vermieter

Kündigung des Gewerbemietvertrags vom [Datum]

Sehr geehrte(r) [Mieter/in],

hiermit kündige das bestehende Mietverhältnis über die Gewerberäume [vollständige Bezeichnung der Mietsache] fristgemäß zum [Datum, Ende des Mietverhältnis (vertraglich festgelegte bzw. gesetzliche Kündigungsfrist beachten!)], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Bitte geben Sie die Mieträume einschließlich Nebenräumlichkeiten geräumt, im vertragsgemäßen Zustand und mit allen dazugehörigen Schlüsseln nach Ablauf der Kündigung an mich zurück.

Als Übergabetermin schlage ich den [Datum] vor. Sollten Sie an diesem Tag verhindert sein, teilen Sie mir bitte einen alternativen Terminvorschlag mit.

Ich möchte Sie außerdem vorsorglich darauf hinweisen, dass ich einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB widerspreche. Stattdessen sehe ich mich bei einer nicht fristgerechten Rückgabe dazu gezwungen, eine Räumungsklage einzureichen.

Des Weiteren werde ich nach Ablauf des Mietverhältnisses eine Nutzungsentschädigung in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich bislang gezahlter Nebenkostenvorschüsse verlangen.

Mit freundlichen Grüßen,

[Vermieter/in]

[Ort, Datum, eigenhändige Unterschrift aller Vermieter]

Kündigung eines Gewerbemietvertrags für Mieter

Kündigung des Gewerbemietvertrags vom [Datum]

Sehr geehrte(r) [Vermieter/in],

hiermit kündige das bestehende Mietverhältnis über die Gewerberäume [vollständige Bezeichnung der Mietsache] fristgemäß zum [Datum, Ende des Mietverhältnis (vertraglich festgelegte bzw. gesetzliche Kündigungsfrist beachten!)], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Die Mieträume einschließlich Nebenräumlichkeiten gebe ich geräumt, im vertragsgemäßen Zustand und mit allen dazugehörigen Schlüsseln nach Ablauf der Kündigung an Sie zurück.

Als Übergabetermin schlage ich den [Datum] vor. Sollten Sie an diesem Tag verhindert sein, teilen Sie mir bitte einen alternativen Terminvorschlag mit.

Mit freundlichen Grüßen

[Mieter/in]

[Ort, Datum, eigenhändige Unterschrift aller Mieter]

Sonderkündigungsrechte

Unter bestimmten Voraussetzungen steht Mieter und Vermieter ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht zu. Im Folgenden sind einige Beispiele aufgeführt:

Modernisierung

Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, kann der Mieter bis zum Ende des nächsten Monats kündigen. Das Mietverhältnis endet dann mit dem Ablauf des darauffolgenden Monats. Beispiel: Kündigt Ihr Vermieter am 11. Oktober eine Modernisierung an, können Sie als Mieter bis 30. November zum 31. Dezember kündigen.

Tod des Mieters

Verstirbt der Mieter, können sowohl dessen Erben als auch der Vermieter innerhalb eines Monats, nachdem sie von dessen Tod erfahren haben, unter Berücksichtigung der gesetzlichen Frist kündigen. Gibt es mehrere Mieter, ist dieses Sonderkündigungsrecht für den Vermieter ausgeschlossen. Die Mieter haben jedoch das Recht, zusammen mit dem Erben das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zu beenden.

Sonderfall juristische Person: Ist eine juristische Person, also beispielsweise eine GmbH, als Mieter aufgeführt und verstirbt deren gesetzlicher Vertreter, bleibt das Mietverhältnis bestehen. Dann kann die GmbH einen neuen Vertreter wählen.

Insolvenz des Mieters

Ist der Mieter insolvent, darf ihm der Vermieter nicht aufgrund von Mietverzug oder Verschlechterung der Vermögensverhältnisse kündigen, heißt es in § 112 Insolvenzordnung (InsO). Jedoch kann der Insolvenzverwalter des Mieters „ohne Rücksicht auf vereinbarte Vertragsdauer oder einen vereinbarten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung kündigen“, und zwar mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende, wenn keine kürzere Frist festgelegt wurde (§ 109 InsO).

Insolvenz des Vermieters

Ist der Vermieter insolvent, wird das Mietverhältnis fortgesetzt, wenn der Mieter die Mieträume bereits übernommen hat. Hat er das nicht, ist der Insolvenzverwalter des Vermieters dazu berechtigt, den Mietvertrag auflösen. Verkauft der Vermieter die Mietsache, besteht das Mietverhältnis fortan zwischen dem Mieter und dem neuen Eigentümer. Dieser kann das Mietverhältnis außerordentlich unter der Berücksichtigung der gesetzlichen Frist kündigen – jedoch nur zum ersten zulässigen Termin. Das gleiche gilt für den Käufer von zwangsversteigerten Mieträumen, so § 57a des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) – auch bei befristeten Mietverträgen.

Das heißt beispielsweise: Erwerben Sie im Juni Mieträume, die an einen gewerblichen Mieter vermietet sind, können Sie diesem mit einer sechsmonatigen Frist zum nächsten Kalendervierteljahr, also zum 31. Dezember, kündigen. Das Kündigungsschreiben muss den Mieter in diesem Fall am 3. Juli erreichen.

Kündigung des Gewerbemietvertrags: Beratung durch einen Anwalt

Die Regelungen im Mietrecht sind komplex und der große Spielraum für individuelle Vereinbarungen bei Gewerbemietverträgen macht die Sache nicht einfacher. Weil das Gesetz gewerbliche Mieter weniger schützenswert erachtet als private Mieter, sind viele vom Gesetz abweichende, benachteiligende Regelungen erlaubt. Für viele Mieter und Vermieter stellt sich bei einer Kündigung deshalb die Frage: Ist diese rechtmäßig? Wie sollten Sie jetzt vorgehen? Wurde das Mietverhältnis korrekt beendet? Oder haben Sie die Möglichkeit, dagegen vorzugehen?

Ein Kooperationsanwalt der Deutschen Anwaltshotline kann Ihnen sofort weiterhelfen, wenn Sie Fragen zu Ihrem Mietvertrag oder dessen Kündigung haben. Schildern Sie Ihm einfach Ihre Lage am Telefon oder per E-Mail, um eine fundierte Erstberatung sowie Tipps und Handlungsempfehlungen für Ihr weiteres rechtssicheres Vorgehen zu erhalten.

Rechtsbeiträge über Mietrecht:

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