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Mietvertrag: Infos, Muster, Rechtsberatung

Der Mietvertrag (§ 535 BGB) regelt die Gebrauchsüberlassung an einer fremden Sache gegen Zahlung eines Mietzinses.
Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 24.10.2018
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Der Mietvertrag regelt grundsätzlich die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Im Kern überlässt der Vermieter dem Mieter die Wohnung oder das Haus zum Gebrauch. Im Gegenzug dafür verpflichtet sich der Mieter, monatlich eine vereinbarte Miete zu entrichten.

Klingt einfach? Ist es aber nicht.

Mietverträge können zahlreiche Stolperfallen enthalten – sowohl für den Mieter, als auch für den Vermieter. Unwirksame Klauseln, Formfehler und Ungenauigkeiten führen häufig dazu, dass Mieter und Vermieter früher oder später aneinander geraten. Um dies zu vermeiden, sollten Sie sich schon vor Unterzeichnung des Mietvertrags eingehend zum Thema informieren.

Was muss im Mietvertrag stehen?

In Deutschland herrscht Vertragsfreiheit, weshalb Vermieter und Mieter den Mietvertrag verhältnismäßig frei gestalten können. Ein paar Grundregeln gibt es allerdings schon. So muss der Mietvertrag die folgenden Angaben beinhalten:

Die meisten Mietverträge enthalten jedoch weitaus mehr Informationen und Regeln. Immerhin gilt: Je genauer die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien geregelt sind, desto geringer ist das Streitpotenzial. Die Liste der optionalen Angaben im Mietvertrag ist lang. Hier ein kleiner Auszug, was noch im Mietvertrag festgehalten werden kann:

Im Übrigen gilt: Ein Mietvertrag muss nicht zwangsläufig schriftlich vorliegen. Auch mündlich geschlossen ist er wirksam. Allerdings sollten Sie – sowohl als Mieter, als auch als Vermieter – auf einen schriftlichen Vertrag bestehen, um Streit vorzubeugen.

Tipp: Zwar können Sie im Mietvertrag grundsätzlich vereinbaren, was Sie möchten, doch sind nicht alle Klauseln wirksam. Der Deutsche Mieterbund geht sogar davon aus, dass 90 Prozent aller Mietverträge nicht rechtmäßige Klauseln enthalten. Die Top 10 können Sie hier nachlesen: Die häufigsten unwirksamen Klauseln im Mietvertrag

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Wer eine Immobilie vermieten will, sollte sich zuvor gut überlegen, welche Art des Mietvertrags gewählt werden soll. Muster und Vorlagen gibt es im Internet wie Sand am Meer, wobei stets zwischen mieter- und vermieterfreundlichen Verträgen unterschieden werden muss. Hier sind einige Beispiele für die verschiedenen Arten von Mietverträgen.

Einheitsmietvertrag

Am unkompliziertesten ist der Einheitsmietvertrag. Dieser enthält alle wichtigen gesetzlichen Regelungen – mehr allerdings auch nicht. Er eignet sich für einfache Mietverhältnisse, bei denen weder Vermieter noch Mieter stark von den regulären Vorgaben abweichen wollen.

Ein anwaltlich erstelltes Muster für einen Einheitsmietvertrag können Sie sich hier herunterladen: Wohnungsmietvertrag zum Download

Zeitmietvertrag oder befristeter Mietvertrag

Weitaus komplexer als der Einheitsmietvertrag ist der Zeitmietvertrag. Das liegt daran, dass das Mietverhältnis in diesem Fall nur für bestimmte Zeit geschlossen wird. Daran knüpft der Gesetzgeber auch weitaus strengere Vorgaben als an einen regulären Mietvertrag. So muss der Vermieter einen guten Grund dafür haben, weshalb er das Mietverhältnis nur befristet abschließt. Dieser Grund muss klar und deutlich im Vertrag genannt werden und in Schriftform vorliegen. Eine mündliche Vereinbarung ist unwirksam.

Hier finden Sie ein anwaltlich erstelltes Muster für einen befristeten Mietvertrag: Zeitmietvertrag zum Download

Staffelmietvertrag

Bei einem Staffelmietvertrag wird eine Anfangsmiete vereinbart, die sich in regelmäßigen Abständen um zuvor definierte Beträge erhöht. Der Staffelmietvertrag wird oft von Vermietern gewählt, um sich den Aufwand, der mit einer gängigen Mieterhöhung einhergeht, zu sparen.

Für Mieter ist ein Staffelmietvertrag eher nachteilig: Der Vermieter hat dabei weitaus mehr Spielraum als bei einem gängigen Mietvertrag und muss sich beispielsweise nicht an die Kappungsgrenze halten. Zusätzlich kann im Staffelmietvertrag ein Kündigungsausschluss des Mieters von bis zu vier Jahren vereinbart werden. Kurzum: Mit einem Staffelmietvertrag laufen Mieter Risiko, für bis zu vier Jahre an eine überteuerte Wohnung gebunden zu sein.

Zwischenmietvertrag

Ein Zwischenmietvertrag wird nicht zwischen Mieter und Vermieter, sondern zwischen Mieter und Untermieter geschlossen. Dabei werden die Wohnung oder Teile der Immobilie auf bestimmte Zeit einem Dritten überlassen. Spielen Sie mit dem Gedanken, Ihre Wohnung zwischen- oder unterzuvermieten und so Ihre Haushaltskasse aufzubessern, sollten Sie zwei Dinge beachten:

Hier können Sie ein anwaltlich erstelltes Muster herunterladen: Untermietvertrag zum Download

Mietvertrag über Gewerberäume

Geht es um Vermietungen zu privaten Zwecken, geht der Gesetzgeber davon aus, dass der Mieter dem Vermieter unterlegen ist. Aus diesem Grund ist die Rechtsprechung in Deutschland verhältnismäßig mieterfreundlich. Bei Gewerbemietverträgen ist dies jedoch anders: Hier wird davon ausgegangen, dass Mieter und Vermieter sich auf Augenhöhe begegnen. Aufgrund dessen sind nur wenige rechtliche Einschränkungen vorgesehen. So muss sich die Höhe bei Gewerbemietverträgen beispielsweise nicht an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und auch die Kaution darf wesentlich höher angesetzt werden als bei Wohnraummietverträgen.

Ein anwaltlich erstelltes Muster können Sie hier herunterladen: Gewerbemietvertrag zum Download

Vormietvertrag

Ist die Immobilie aufgrund größerer Renovierungsarbeiten noch nicht bezugsfähig oder handelt es sich um einen Neubau, der noch nicht fertiggestellt ist, können Vermieter und Mieter einen Vormietvertrag abschließen. Dieser kommt in der Regel dann zum Einsatz, wenn noch keine verbindlichen Angaben zu Wohnfläche, Beginn des Mietverhältnisses oder sonstigem getroffen werden können. Der Vormietvertrag hat den Vorteil, dass er weitaus verbindlicher ist als eine reine Mietzusage. Als Mieter können Sie auf Nummer sicher gehen, dass Sie Ihre Wunschimmobilie tatsächlich bekommen. Als Vermieter können Sie aufgrund des Vormietvertrags sichergehen, dass Ihr Wunschmieter die Immobilie auch tatsächlich bezieht und sich nicht zwischenzeitlich nach etwas anderem umsieht.

Mietvertrag: Beratung durch einen Anwalt

Einen Mietvertrag herunterzuladen ist das Eine – ihn korrekt auszufüllen das Andere. Wenn Sie Hilfe benötigen oder nicht ganz sicher sind, ob eine von Ihnen hinzugefügte Klausel korrekt formuliert ist, müssen Sie nicht sofort einen Termin beim Anwalt vor Ort machen und lange Wartezeiten in Kauf nehmen. Die selbstständigen Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline beraten Sie einfach und effizient per Telefon oder E-Mail. So gehen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag auch wirklich wasserdicht ist.

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