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Mietkaution: Alles, was Sie wissen müssen

Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter und Vermieter ist die Mietkaution. Nicht selten wird sie zu hoch angesetzt, falsch angelegt oder zu Unrecht teilweise oder sogar gänzlich einbehalten. Um derartige Probleme rechtssicher umschiffen zu können, sollten Sie Ihre Rechte kennen.
Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 09.10.2018

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Die wichtigsten Infos zur Mietkaution
  • Zwar sieht das Gesetz keine Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution vor, doch ist sie gang und gäbe. Für Sie als Mieter ist sie verpflichtend, wenn sie explizit im Mietvertrag vereinbart wird.
  • Die Mietkaution darf nicht mehr als drei Nettokaltmieten betragen (ohne Betriebskosten und andere Vorauszahlungen).
  • Als Mieter haben Sie das Recht, die Mietkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen.
  • Fällig wird die Mietkaution erst mit Beginn des Mietverhältnisses, nicht mit Unterzeichnung des Mietvertrags.
  • Der Vermieter muss die Mietkaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen.

Mietkaution: Rechtliche Rahmenbedingungen

Rein gesetzlich kann ein Mietverhältnis zwar auch ohne Kaution geschlossen werden, doch verzichten nur wenige Vermieter auf die Zahlung einer Mietkaution. Immerhin dient diese als Sicherheit, falls der Mieter seine Betriebskosten nicht zahlt, in Mietrückstand gerät oder Mietschäden verursacht. Allerdings kann Ihr Vermieter die Regelungen zur Kaution nicht beliebig aufstellen, sondern muss sich an die rechtlichen Rahmenbedingungen gemäß § 551 BGB halten.

Höhe der Mietkaution und Recht auf Ratenzahlung

Die wohl wichtigste gesetzliche Regelung zur Mietkaution lautet, dass diese nicht mehr als drei Nettokaltmieten – also abzüglich der Betriebskosten und weiterer Vorauszahlungen – betragen darf. Außerdem gilt, dass Mieter nicht dazu verpflichtet werden dürfen, die gesamte Kaution auf einmal zu zahlen. Gemäß § 551 Abs. 2 BGB kann die Mietsicherheit auch in drei gleichen Raten gezahlt werden. Die erste dieser Teilzahlungen ist mit Beginn des Mietverhältnisses – nicht bereits mit Unterzeichnung des Mietvertrags – fällig. Die übrigen zwei Raten müssen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen überwiesen werden.

Anlagemöglichkeiten für die Kaution

Haben sich Mieter und Vermieter auf die Mietkaution geeinigt, muss noch geregelt werden, in welcher Form diese angelegt wird. In der Regel einigen sich die Parteien auf die sogenannte Barkaution: Dabei zahlt der Mieter die Kaution entweder in bar oder überweist sie an den Vermieter. Dieser eröffnet daraufhin ein gesondertes Konto, auf welchem der Geldbetrag deponiert wird. Achten Sie als Mieter unbedingt darauf, sich den Eingang der Zahlung quittieren zu lassen! So kommt es später nicht zu Missverständnissen.

Eine weitere häufige Anlageform ist das Sparbuch. Dieses eröffnet der Mieter selbst und in seinem Namen, um es daraufhin an den Vermieter zu verpfänden. Auch eine Mietkautionsbürgschaft ist möglich, bei welcher entweder eine Bank oder ein darauf spezialisiertes Unternehmen als Bürge Ihre Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter übernimmt. Diese Zahlungsform eignet sich dann, wenn Sie sich die Kaution schlichtweg nicht leisten können. Doch sollten Sie bedenken, dass durch die monatlichen Ratenzahlungen im Endeffekt ein weit höherer Betrag zu zahlen ist, als wenn Sie die Kaution selbst übernehmen.

Grundsätzlich können sich Mieter und Vermieter auf eine beliebige Anlageform einigen, solange die Entscheidung einvernehmlich ist, der Mieter dadurch nicht benachteiligt wird und die Kaution getrennt vom Vermögen des Vermieters angelegt wird.

Gut zu wissen: Diese Regelungen gelten lediglich bei privaten Mietverhältnissen. Im gewerblichen Bereich können abweichende Vereinbarungen getroffen werden.

Wann darf der Vermieter auf die Mietkaution zurückgreifen?

Die Mietkaution dient dem Vermieter zwar in vielen unterschiedlichen Fällen als Sicherheit, doch darf er sich nicht ganz beliebig daran bedienen. Ein Rückgriff auf die Kaution ist beispielsweise in den folgenden Situationen zulässig:

Der Vermieter darf Ihre Mietkaution übrigens nicht antasten, wenn es sich um eine bestrittene Forderung handelt. Das bedeutet: Wirft er Ihnen vor, mit der Miete im Rückstand zu sein, obwohl Sie das nicht sind und bestreiten Sie das offiziell, darf er nicht auf Ihre Kaution zurückgreifen. Er muss die bestrittene Forderung dann gerichtlich geltend machen.

Gut zu wissen: Wenn Sie Ihre Miete nicht zahlen können, dürfen Sie sich nicht darauf verlassen, dass Ihr Vermieter schlichtweg auf Ihre Mietkaution zurückgreift. In diesem Fall hat er die Wahl, ob er dies so handhabt oder ob er Sie wegen Zahlungsverzuges verklagt oder fristlos kündigt. Dasselbe gilt auch beim Auszug: Sie können nicht bestimmen, dass Sie die letzten Mieten nicht zahlen und dass sich Ihr Vermieter diese einfach mit der Mietkaution verrechnet. Das sogenannte „Abwohnen“ der Mietkaution ist nur dann möglich, wenn sich der Vermieter ausdrücklich damit einverstanden erklärt.

Bis wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Vor dem Umzug sehen sich viele Mieter mit einem großen Problem konfrontiert: Der neue Vermieter verlangt eine Kaution, doch die alte wurde noch nicht zurückgezahlt. Wenn Sie ein neues Mietverhältnis eingehen, sollten Sie nicht damit rechnen, dass Sie Ihre alte Kaution direkt als neue Sicherheit hinterlegen können. Zwar gibt es keine klaren gesetzlichen Regelungen, bis wann der Vermieter die Kaution zurückgezahlt haben muss, doch steht ihm eine „angemessene Frist“ zur Prüfung etwaiger Forderungen zu.

Diese Frist kann gut und gerne sechs Monate, aber im Einzelfall auch länger betragen. So urteilte das Amtsgericht Potsdam im Jahr 2010, dass ein Vermieter die Kaution auch länger als ein halbes Jahr einbehalten darf (Az. 26 C 315/09).

Die Frist ist deshalb so großzügig, da der Vermieter nach Ihrem Auszug genug Zeit haben muss, um zu prüfen, ob Sie alle Zahlungen geleistet haben und ob noch andere Forderungen bestehen. Manche Mietmängel, die von Mieter verursacht wurden, zeigen sich beispielsweise nicht auf den ersten Blick. Auch kann es sein, dass der Vermieter mit den von Ihnen geleisteten Renovierungsarbeiten nicht zufrieden ist und die Mietkaution für Nachbesserungen aufwendet.

Tipp für Mieter: Behält Ihr alter Vermieter die Kaution recht lange ein und beruft er sich dabei darauf, dass er noch Ansprüche prüfen muss, sollten Sie Ihn dazu auffordern, Ihnen zumindest einen Teil der Kaution zurückzuzahlen. In der Regel lässt sich nach etwa drei bis sechs Monaten abschätzen, wie hoch die Kosten für etwaige Schönheitsreparaturen oder sonstiges ausfallen werden. Bieten Sie Ihrem Vermieter an, dass er für die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten kann.

Mietkaution: Beratung durch einen Anwalt

Sie sitzen auf heißen Kohlen, weil Ihr ehemaliger Vermieter Ihre Kaution auch nach Monaten noch nicht zurücküberwiesen hat? Oder kam es beim Auszug zu Streitigkeiten, weil Ihr Vermieter die Kaution für Schönheitsreparaturen hernehmen will, für die Sie eigentlich gar nicht verantwortlich sind? Ein Kooperationsanwalt der Deutschen Anwaltshotline hilft Ihnen dabei, Ihre Situation und die Erfolgsaussichten richtig einzuschätzen. Nutzen Sie einfach die telefonische Rechtsberatung oder die E-Mail-Beratung, um schnell und kostengünstig Auskunft und Hilfe zu erhalten. Ihre Kaution sollten Sie nicht verschenken!

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