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Mietbindung: Was Sie über Kündigungsverzicht, Mindestmietdauer und Zeitmietverträge wissen müssen

Kündigungsverzicht, Mindestmietdauer, Mietbindung: Gerade in Gegenden, in denen Wohnraum knapp ist, tauchen solche Begriffe immer öfter in Mietverträgen auf. Vermieter sichern sich damit gegen häufige, teure Mieterwechsel ab. Doch auch Mieter können davon profitieren, wenn der Mietvertrag vor Ablauf einer bestimmten Frist nicht kündbar ist. Wir erklären Ihnen, worauf Sie achten müssen – und wann die Mietbindung überhaupt rechtens ist.
Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 28.02.2019
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Sonja B. ist aufgeregt. Die 23-Jährige sucht schon länger nach einer Wohnung. Nun hatte sie einen Besichtigungstermin für eine kleine Zwei-Raum-Wohnung. Schön hell ist sie und liegt in genau dem Stadtteil, in den die Studentin gern ziehen würde. Schnell gibt es ein positives Signal von der Maklerin: Der Vermieter ist mit Sonja B. als Mieterin einverstanden. Sie könnte zum nächsten Ersten schon einziehen. Doch die Sache hat einen Haken: Der Vermieter möchte, dass sie einen Vertrag unterschreibt, in dem sie ein ganzes Jahr lang auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichtet. Das bedeutet also: Sonja B. müsste mindestens ein Jahr lang Miete zahlen – selbst dann, wenn sie früher ausziehen müsste.

Kündigungsverzicht oder Mindestmietdauer: Das müssen Mieter wissen

In manchen Mietverträgen ist von einer Mindestmietdauer die Rede. Andere sprechen vom Kündigungsverzicht. Beide Begriffe meinen aber denselben Sachverhalt: Mieter und Vermieter verpflichten sich, das Mietverhältnis über eine bestimmte Dauer aufrecht zu erhalten und können den Mietvertrag in dieser Zeit nicht ordentlich kündigen.

Grundsätzlich darf der Vermieter eine Mindestmietdauer beziehungsweise einen Kündigungsverzicht im Mietvertrag festlegen. Allerdings muss er sich dabei an zwei Regeln halten:

  1. Der Kündigungsverzicht muss für beide Parteien gelten. Auch dem Vermieter sind also für die Mindestmietdauer die Hände gebunden. Er darf Ihnen vor Ablauf dieser Frist den Mietvertrag nicht kündigen. Im Umkehrschluss kommen aber auch Sie als Mieter nicht früher aus dem Vertrag.
  2. Die Mindestmietdauer darf nicht mehr als vier Jahre betragen.

Diese Regelungen gelten allerdings nur für sogenannte Formularmietverträge. Wenn Ihr Vermieter Ihnen also einen fertigen Mietvertrag vorlegt und Sie kein Mitspracherecht bei einzelnen Formulierungen haben, sind Klauseln, die nicht den oben genannten Regeln entsprechen, unwirksam.

Im Gegensatz dazu hat der Vermieter mehr Spielraum, wenn er den Mietvertrag individuell mit Ihnen aushandelt. Wenn Sie sich also zusammensetzen und gemeinsam über eine angemessene Mindestmietdauer reden und diese erst dann in einem Mietvertrag festhalten, liegt kein Formularmietvertrag vor. In diesem Fall können Sie sich auch auf einen Kündigungsverzicht von mehr als vier Jahren einigen. Aber auch hier dürfen Sie als Mieter nicht benachteiligt werden. Das heißt also, auch der Vermieter muss für die Mindestmietdauer auf seine Chance zur ordentlichen Kündigung verzichten.

Wie Sie unter Umständen doch früher aus einem Mietvertrag aussteigen können, der eine Mindestmietdauer enthält, lesen Sie in unserem Beitrag „Mindestmietdauer: Was ist im Mietvertrag rechtens?“

Zeitmietvertrag: Befristung muss begründet werden

Ein Mietvertrag mit Mindestmietdauer läuft nach Ablauf des Kündigungsverzichts einfach weiter. Alle anderen Klauseln im Vertrag bleiben in Kraft, sofern sie wirksam sind, und Sie wohnen so lange in der Wohnung, bis Sie oder Ihr Vermieter das Mietverhältnis kündigen.

Anders sieht das bei einem Zeitmietvertrag aus. Zeitmietverträge nennt man auch befristete Mietverträge. Das heißt, schon bei der Unterschrift wissen Sie, wann Sie wieder ausziehen müssen. Der Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf der Befristung. Die kann auf einige Monate, aber auch auf viele Jahre angelegt sein. Wichtig dabei ist: Auch ein befristeter Mietvertrag kann vor Ablauf der Frist nicht ordentlich gekündigt werden. Sowohl Sie selbst als auch Ihr Vermieter können das Mietverhältnis nur aus besonderen Gründen vorher aufheben.

Allerdings sind Zeitmietverträge selten geworden, denn der Gesetzgeber hat die Voraussetzungen dafür verschärft. Zwar dürfen Vermieter heute frei entscheiden, wie lange ihre befristeten Mietverträge laufen. Eine Maximaldauer gibt es nicht. Allerdings dürfen sie Zeitmietverträge nur noch abschließen, wenn einer der folgenden Gründe zutrifft:

  1. Der Vermieter braucht die vermietete Wohnung nach Ablauf der Zeit selbst – für sich, Familienangehörige oder Mitglieder seines Haushalts.
  2. Er plant nach Ablauf der Mietdauer umfangreiche Modernisierungs-, Sanierungs- oder Abrissarbeiten, die mit einem Mieter nicht ohne Weiteres möglich wären.
  3. Er will die Wohnung nach Ablauf des Mietvertrags zu einer Werkswohnung machen – zum Beispiel um einen Hausmeister unterzubringen.

Den Grund für die Befristung muss der Vermieter Ihnen übrigens konkret und schriftlich mitteilen, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben. Lassen Sie genau prüfen, ob die Begründung wirklich ausreicht, um einen Zeitmietvertrag durchzusetzen. Hilfe bekommen Sie von den selbstständigen Kooperationsanwälten der Deutschen Anwaltshotline unter 0900-1 875 010 920*.

Mietpreisbindung: Sonderregelung im sozialen Wohnungsbau

Klingt ähnlich, bezeichnet aber einen ganz anderen Fall: Die Mietpreisbindung ist nicht gleichzusetzen mit der Mietbindung. Letztere meint eben Mietverhältnisse mit Kündigungsverzicht. Die Mietpreisbindung ist ein Instrument aus dem sozialen Wohnungsbau. Sie sorgt dafür, dass Sozialwohnungen dauerhaft günstig bleiben.

Konkret bedeutet das: Vermieter, die Sozialwohnungen vermieten, dürfen die Miete nicht frei festsetzen. Sie dürfen nur so viel verlangen, wie nötig ist, um die laufenden Kosten zu decken. Diese sogenannte Kostenmiete wird durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ermittelt. Will der Vermieter einer solchen Sozialwohnung die Miete erhöhen, muss er belegen, dass er die Mieterhöhung braucht, um die laufenden Aufwendungen abzudecken. Wenn Sie also in einer Sozialwohnung wohnen, sollten Sie bei einer Mieterhöhung hellhörig werden und genau prüfen lassen, ob diese tatsächlich rechtmäßig ist.

Mietbindung: Beratung durch einen Anwalt

Haben auch Sie Ihre Traumwohnung gefunden, sollen jetzt aber einen Mietvertrag unterschreiben, der sie für mehrere Jahre bindet und eine ordentliche Kündigung in dieser Zeit ausschließt? Oder leben Sie in einer Sozialwohnung und sollen plötzlich deutlich mehr Miete zahlen? Bevor Sie völlig unnötig zu viel Geld bezahlen, folgen Sie lieber dem Beispiel von Sonja B. Die Studentin hat den Vermieter davon überzeugen können, den Kündigungsverzicht aus dem Mietvertrag zu streichen. Geholfen hat ihr dabei einer der selbstständigen Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline, der den Mietvertrag geprüft und ihr wichtige Argumentationshilfen für das Gespräch mit dem Vermieter mitgegeben hat. Diese Beratung können auch Sie in Anspruch nehmen: per Telefon unter 0900-1 875 010 920* oder schwarz auf weiß mit der E-Mail-Rechtsberatung.

Rechtsbeiträge über Mietrecht:

Zeitmietvertrag nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig Häufig verwechselt: Zeitmietvertrag und wechselseitiger befristeter Kündigungsverzicht Fristlose Kündigung: Wann dürfen Mieter und Vermieter fristlos kündigen? Garagenkündigung: So kündigen Sie den Mietvertrag für Ihre Garage! Jahresmietvertrag - Infos und Rechtsberatung Kündigung: Was ist erlaubt? - Infos und Rechtsberatung Kündigungsschreiben Wohnung - Infos und Rechtsberatung Langzeitmiete - Infos und Rechtsberatung
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