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Kündigung des Mietvertrages: Diese Fristen gilt es zu berücksichtigen

Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 26.10.2018
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Das Wichtigste vorweg: „Die eine“ Kündigungsfrist gibt es nicht. Das Gesetz hat für verschiedene Situationen und Sachlagen verschiedene Fristen festgelegt, die neben der Art und Dauer des Mietverhältnisses auch die Kündigungsgründe und die Beschaffenheit der Mietsache berücksichtigen. Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten deshalb die für sie geltenden Fristen kennen, um dem Vertragspartner rechtmäßig kündigen zu können.

Kündigungsfristen für Mieter

Ordentliche Kündigung

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt drei Monate – unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Ausnahmen bilden hier vertraglich gesondert geregelte Kündigungsfristen, solange diese sich nicht zu Ungunsten des Mieters auswirken. In der Praxis bedeutet das: Vertraglich festgelegte längere Kündigungsfristen gelten nur für Ihren Vermieter. Umgekehrt können nur Sie als Mieter von kürzeren Kündigungsfristen als gesetzlich festgelegt Gebrauch machen.

Ihr Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag des Monats Ihren Vermieter erreichen. Wenn Sie zum 30. November kündigen möchten, sollte Ihrem Vermieter die Kündigung also spätestens am 3. September vorliegen.

Achtung: Auch der Samstag gilt als Werktag, wenn er nicht den letzten Tag der Frist ausmacht. Fällt der 3. September im genannten Beispiel auf einen Samstag, ist die Kündigung auch dann zulässig, wenn Ihr Vermieter diese erst am Montag, den 5. September, erhält.

Außerordentliche Kündigung

Unter bestimmten Voraussetzungen haben Sie außerdem die Möglichkeit, außerordentlich und damit fristlos zu kündigen. Diese Voraussetzungen sind allerdings streng definiert: Gemäß § 543 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen wichtige Kündigungsgründe vorliegen, sodass die Fortsetzung des Mietverhältnisses nachweislich mit einer unzumutbaren Härte für Sie verbunden wäre. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Ihr Vermieter sich vertragswidrig verhalten hat oder Ihre Mietwohnung wegen Schimmel oder Einsturzgefahr als gesundheitsgefährdend eingestuft wird.

Doch Vorsicht: Bevor eine außerordentliche Kündigung wegen einer solchen Vertragsverletzung wirksam ist, müssen Sie den Vermieter zunächst abmahnen und ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe setzten.

Bei der Kündigung des Mietvertrags gibt es viele Regelungen zu beachten, denn schon der kleinste formale oder inhaltliche Fehler kann zur Unwirksamkeit der Kündigung führen. Um Ihre Kündigung rechtmäßig durchsetzen zu können, nutzen Sie am besten unsere kostenlose Vorlage zur Mieterkündigung.

Ausnahmefall Sonderkündigungsrecht

In wenigen Situationen steht Ihnen außerdem ein Sonderkündigungsrecht zu. Wenn Sie beispielsweise die Ankündigung einer umfassenden Sanierung erhalten, können Sie bis zum Ablauf des folgenden Monats zum übernächsten Monat kündigen. Erhalten Sie also beispielsweise am 5. November die Modernisierungsankündigung, so können Sie bis zum 31. Dezember kündigen. Der Mietvertrag endet in diesem Fall am 31. Januar.

Auch bei einer geplanten Mieterhöhung können Sie bis Ende des nächsten Monats kündigen, sodass das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats endet. Erfahren Sie also im Mai, dass die Miete erhöht werden soll, haben Sie bis zum 30. Juni Zeit, um zum 31. Juli zu kündigen – und zwar ohne dass die Mieterhöhung eintritt.

Sonderfall Kündigungsverzicht

Prüfen Sie unbedingt, ob Ihr Mietvertrag einen Kündigungsausschluss vorgesehen hat! Der Vermieter darf das ordentliche Kündigungsrecht des Mieters nämlich für bis zu vier Jahre im Mietvertrag ausschließen („temporärer Kündigungsverzicht“). Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags stimmen Sie diesem zu und verwehren sich selbst das Recht auf eine ordentliche Kündigung in diesem Zeitraum. Dennoch bleibt Ihnen die Möglichkeit, außerordentlich zu kündigen oder sich auf Ihr Sonderkündigungsrecht zu berufen, wenn die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind.

Widerspruch wegen sozialer Härte: Welche Fristen gelten, wenn Sie als Mieter gegen eine Kündigung vorgehen möchten?

In Ausnahmefällen hat der Mieter bis zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist das Recht, einer Vermieterkündigung schriftlich zu widersprechen. Zu solchen Fällen zählen beispielsweise eine Schwangerschaft, drohende Obdachlosigkeit oder das hohe Alter des Mieters. Wie Sie sich sonst noch gegen eine Kündigung zur Wehr setzen können, erfahren Sie hier: Kündigung durch den Vermieter: Welche Möglichkeiten habe ich als Mieter?

Kündigungsfristen für Vermieter

Ordentliche Kündigung

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Vermieter richtet sich bei einer ordentlichen Kündigung nach der Dauer des Mietverhältnisses. Besteht dieses weniger als fünf Jahre, beträgt die Frist drei Monate, bei einer Dauer von über fünf und bis zu acht Jahren sind es sechs Monate und bei mehr als acht Jahren gilt eine Frist von neun Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB).

Hinweis: In älteren Mietverträgen bis 2001 kann noch eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten festgelegt sein. Sollte die vertraglich festgelegte Kündigungsfrist von der gesetzlichen Kündigungsfrist abweichen, gilt die im Vertrag festgehaltene Frist – solange diese den Mieter nicht benachteiligt.

Auch für den Vermieter gilt: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen. Erhält der Mieter die Kündigung beispielsweise erst am 7. August, können Sie nicht mehr zum 31. Oktober kündigen, sondern erst zum 30. November. Um Ihrem Mieter deutlich zu machen, dass die Kündigung trotz verpasster Frist wirksam bleibt, sollten Sie den Hinweis „Das Mietverhältnis endet hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“ in Ihr Kündigungsschreiben integrieren. Um generell keine inhaltlichen Lücken zu riskieren, können Sie unsere kostenlose Vermieterkündigung Vorlage nutzen.

Außerordentliche Kündigung

Auch als Vermieter sind Sie unter bestimmten Umständen dazu berechtigt, den Mietvertrag außerordentlich und fristlos zu kündigen. Diese Umstände liegen vor, wenn das Mietverhältnis Sie so sehr belastet, dass es für Sie nicht zumutbar wäre, es weiterhin aufrechtzuerhalten – nicht einmal für die Dauer der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 543 Abs. 1 BGB). Diese Voraussetzung kann beispielsweise dann erfüllt sein, wenn der Mieter die gemietete Immobilie erheblich verwahrlosen lässt oder beschädigt, sie unerlaubt untervermietet, den Hausfrieden nachhaltig stört oder die Miete nicht bezahlt.

Achtung: Sowohl die ordentliche als auch die außerordentliche Vermieterkündigung darf nur aus gesetzlich anerkannten Kündigungsgründen erfolgen! Die konkreten Gründe müssen Sie unbedingt im Kündigungsschreiben angeben, damit der Mieter diese nachvollziehen und gegebenenfalls dagegen vorgehen kann.

Ausnahmen und Sonderfälle

Es gibt zahlreiche Arten von Mietverhältnissen, die im Mietrecht als Sonderfälle behandelt werden und für die entsprechend abweichende Fristen gelten. Einige dieser Sonderfälle sind im Folgenden erläutert.

Sonderfall Unter einem Dach

Leben Mieter und Vermieter unter einem Dach, beispielsweise, weil der Mieter eine Einliegerwohnung im Haus des Vermieters bewohnt oder sich Mieter und Vermieter ein Mehrfamilienhaus teilen, kann der Vermieter sich auf sein Sonderkündigungsrecht berufen. Dann darf er unabhängig von den gesetzlichen Kündigungsgründen den Mietvertrag beenden und muss seine Gründe nicht im Kündigungsschreiben angeben. Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall allerdings um drei Monate (§ 573a BGB). Das heißt: Bewohnt Ihr Mieter bereits seit neun Jahren die Einliegerwohnung in Ihrem Haus, so verlängert sich die Kündigungsfrist von neun auf zwölf Monate.

Sonderfall Möbliertes Zimmer

Bewohnt der Mieter ein möbliertes Zimmer in der Wohnung des Vermieters, in der dieser auch selbst wohnt, gilt für beide Parteien eine verkürzte Kündigungsfrist: Sowohl Mieter als auch Vermieter können bis zum 15. eines Monats die Kündigung aussprechen, sodass der Mieter bis zum Ende desselben Monats ausziehen muss.

Sonderfall Untermietvertrag

Wird eine Wohnung durch den Hauptmieter untervermietet, übernimmt dieser für das Untermietverhältnis die Rolle des Vermieters. Dabei werden in der Regel die Kündigungsfristen des Hauptmietvertrages auch für den Untermietvertrag übernommen.

Das heißt beispielsweise: Möchten Sie als Mieter Ihr möbliertes Zimmer untervermieten, gelten für dieses Untermietverhältnis die geregelten Fristen für möblierte Zimmer. Sowohl Sie als auch der Untermieter können dann bis zum 15. April kündigen, wenn der Untermieter bis zum 30. April ausziehen soll.

Doch Vorsicht: Ihr Vermieter muss der Untervermietung ausdrücklich zustimmen. Vermieten Sie die Mietwohnung ohne dessen Wissen oder gar gegen seinen Willen untervermieten, berechtigt ihn das zur außerordentlichen Kündigung.

Sonderfall Teilkündigung

Als Eigentümer sind Sie dazu berechtigt, Teile einer Mietsache zu kündigen, wenn es sich dabei um nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Grundstücksteile handelt, die Sie in weiteren Wohnraum umwandeln möchten (§ 573b BGB). In der Praxis ist dies beispielsweise häufig bei Garagen oder Kellerräumen der Fall. Die Kündigungsfrist für eine solche Teilkündigung beträgt drei Monate, unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses.

Sonderfall Gewerbemietvertrag

Im Gegensatz zum Wohnungsmietrecht sieht das Gewerbemietrecht keinen besonderen Mieterschutz vor. Dadurch können im Gewerbemietvertrag den Mieter benachteiligende Kündigungsregelungen enthalten sein, die von den gesetzlichen Vorschriften abweichen und diese außer Kraft setzen. Deshalb sollten Sie vor einer Kündigung in Ihrem Mietvertrag nachlesen, ob individuelle Kündigungsfristen für Sie gelten. Erst, wenn vertraglich keine konkreten Fristen definiert sind, tritt die gesetzliche Regelung in Kraft. Diese räumt sowohl Mietern als auch Vermietern eine Kündigungsfrist von sechs Monaten bis zum Ablauf eines Kalendervierteljahres ein. Wollen Sie als Vermieter also das Mietverhältnis zum 31. Dezember beenden, sollten Sie Ihrem Mieter bis spätestens 3. Juli das Kündigungsschreiben zukommen lassen.

Nicht nur für die Frist, sondern auch für Kündigungsvoraussetzungen, -gründe und -schreiben gelten abweichende Regelungen für gewerbliche Mietverträge. Wir haben zusammengefasst, was es zu beachten gilt: Gewerbliche Mietkündigung: So kündigen Sie den Gewerbemietvertrag!

Kündigungsfristen: Beratung durch einen Anwalt

Die geltenden Regelungen im Mietrecht sind äußerst komplex, und nicht wenige Mietverhältnisse werden vom Gesetz als Sonderfälle angesehen und dementsprechend gesondert geregelt. Um Stolperfallen zu vermeiden und am Ende keine unwirksame Kündigung oder gar einen teuren Rechtsstreit zu riskieren, sollten Sie sowohl als Mieter wie auch als Vermieter bei Fragen und Unsicherheiten einen Anwalt konsultieren. Die selbstständigen Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline helfen gerne weiter: Schildern Sie einfach Ihr Problem am Telefon oder nutzen Sie die Online-Beratung und schon erhalten Sie eine preiswerte Erstauskunft sowie wertvolle Tipps für Ihr weiteres rechtssicheres Vorgehen.

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