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Übernahme von Einbauküche & Co.: Infos und Tipps zur Ablöse

Author Autor: Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG / 11.01.2019
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Ist die Einbauküche oder der Badezimmerschrank gut erhalten und perfekt auf den Raum zugeschnitten, bietet sich oft eine Übernahme durch den Nachmieter an. Doch was gilt es dabei zu beachten? Und welche Möglichkeiten einer Ablöse haben Sie, wenn Sie Renovierungsarbeiten auf Ihre Kosten durchgeführt haben? Wir klären die wichtigsten Fragen rund um Auszug und Ablöse.

Wann kommt eine Ablösung zustande?

1. Ablöse von Einrichtungen und Einbauten

Ziehen Sie aus der Mietwohnung aus, können Sie – mit Einverständnis des Vermieters – Ihrem Nachmieter die Einrichtungsgegenstände und Einbauten zu einer bestimmten Ablösesumme anbieten. Ist dieser mit der Übernahme einverstanden, kommt es zur Ablöse und der Gegenstand geht mit der Zahlung der vereinbarten Summe in dessen Besitz über.

Achtung: Diese Art der Ablöse ist freiwillig! Der Nachmieter ist gesetzlich nicht dazu verpflichtet, das Inventar des Vormieters zu übernehmen.

2. Ablöse aufgrund wertsteigernder Maßnahmen

Haben Sie in Maßnahmen investiert, die den Wert der Wohnung nachweislich gesteigert haben? Dann müssen Sie nicht auf den Kosten sitzen bleiben, sondern können eine entsprechende Ablöse vom Vermieter fordern.

Haben Sie beispielsweise für die Renovierung des Badezimmers viel Geld gezahlt, können Sie bei Ihrem Auszug vom Vermieter eine finanzielle Entschädigung verlangen – vorausgesetzt, Sie haben sich vor der Renovierung dessen Zustimmung eingeholt.

Vorsicht: Das ist verboten

Von der Ablöse abzugrenzen ist die sogenannte Abstandszahlung: Eine Zahlung an den Mieter, damit dieser vor dem eigentlichen Ende des Mietvertrags auszieht.

Achtung: Das Wohnungsvermittlungsgesetz weist ausdrücklich darauf hin, dass eine Abstandszahlung nicht zulässig ist! So heißt es in § 4a Abs. 1: „Eine Vereinbarung, die den Wohnungssuchenden oder für ihn einen Dritten verpflichtet, ein Entgelt dafür zu leisten, dass der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt, ist unwirksam.“

Allerdings räumt es ein: „Die Erstattung von Kosten, die dem bisherigen Mieter nachweislich für den Umzug entstehen, ist davon ausgenommen.“ Bietet Ihr Vermieter oder der Nachmieter Ihnen also beispielsweise an, die anfallenden Umzugskosten bei einem früheren Auszug zu übernehmen, ist das legitim. Diese Kosten müssen Sie allerdings nachweislich belegen können.

Wie ist die Ablöse gesetzlich geregelt?

Ziehen Sie aus Ihrer Mietwohnung aus, muss diese bei der Schlüsselübergabe in demselben Zustand sein, in dem sie Ihnen bei Mietbeginn übergeben wurde – und zwar sauber („besenrein“) und frei von privaten Gegenständen. Das bedeutet grundsätzlich auch, dass Sie Ihre gesamte Einrichtung – einschließlich Einbauten – entfernen müssen.

Nur wenn Ihr Vermieter keine Einwände hat, kann gut erhaltenes Inventar in der Wohnung bleiben und vom Nachmieter abgelöst werden. Werden Sie sich mit Ihrem Nachmieter über Gegenstand und Summe der Ablöse einig, treffen Sie mit ihm eine Ablösevereinbarung, bei der es sich rechtlich um einen privaten Kaufvertrag nach § 433 handelt. Kommt es allerdings zu keiner Einigung, sind Sie dazu verpflichtet, die Einbauten zu entfernen.

Was gilt es zu beachten?

Holen Sie die Zustimmung des Vermieters ein!

Sprechen Sie sich unbedingt mit Ihrem Vermieter ab, bevor Sie die Böden erneuern oder die Küche renovieren lassen. Denn nur, wenn dieser der Maßnahme ausdrücklich zugestimmt hat, können Sie bei Auszug eine Ablöse wegen Wertsteigerung fordern. Am besten halten Sie seine Zustimmung schriftlich fest. Führen Sie ohne Zustimmung des Vermieters Renovierungsarbeiten durch, riskieren Sie, vollständig auf den Kosten sitzen zu bleiben.

Auch wenn Sie Ihre Einbauten in der Wohnung lassen und dem Nachmieter verkaufen möchten, müssen Sie zunächst das Einverständnis Ihres Vermieters einholen.

Die Höhe der Ablöse muss angemessen sein

Grundsätzlich können Sie als Verkäufer die Höhe der Ablösesumme selbst festlegen. Diese ist jedoch nicht willkürlich wählbar, sondern sollte gerechtfertigt sein. In § 4a Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) heißt es: „Die Vereinbarung über das Entgelt ist unwirksam, soweit dieses in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht.“ Um den Wert des abzulösenden Inventars zu ermitteln, sollten Sie dessen Neupreis, Alter und Zustand berücksichtigen.

Verkaufen Sie Ihre Einbauten zu einem unangemessen hohen Preis, ist die Ablösevereinbarung unzulässig und der Nachmieter kann die Differenz zum tatsächlichen Wert von Ihnen zurückverlangen.

Ein Beispiel: Herr Müller kauft Frau Meier einen Einbauschrank für 500 Euro ab. Bei genauerem Hinsehen weist der Schrank aber starke Mängel auf, die seinen Wert um 200 Euro mindern. In diesem Fall darf Herr Müller 200 Euro von Frau Meier zurückfordern.

Es empfiehlt sich in jedem Fall, die zu übernehmenden Gegenstände sorgfältig zu prüfen. Weisen Möbelstücke Mängel oder Abnutzungserscheinungen auf? Sind Herd und Kühlschrank intakt? Rechtfertigt der Zustand des Einbauschrankes dessen Preis?

Halten Sie die Ablösevereinbarung schriftlich fest!

Es gibt keine gesetzliche Regelung, die Sie dazu verpflichtet, die Ablöse schriftlich festzuhalten. Dennoch empfiehlt es sich, eine Ablösevereinbarung aufzusetzen. Diese sollte folgende Angaben beinhalten:

Ablöse: Beratung durch einen Anwalt

Nicht selten kommt es bei der Ablöse zu Streitigkeiten oder Uneinigkeiten zwischen Käufer und Verkäufer. Haben Sie als Nachmieter für den Einbauschrank zu viel gezahlt und möchten nicht auf den Kosten sitzen bleiben? Oder weigert sich Ihr Vermieter, den von Ihnen verlegten Parkettboden abzulösen? Bei diesen und weiteren Fragen zum Thema Ablöse und Auszug helfen unsere selbstständigen Kooperationsanwälte sofort weiter und verhelfen Ihnen zu Ihrem Recht. Um direkt mit einem Anwalt aus dem Mietrecht zu sprechen, wählen Sie die 0900-1 875 001 154*. Für eine Erstberatung schwarz auf weiß bietet sich die E-Mail-Beratung an: Senden Sie kostenlos und unverbindlich eine Anfrage und erhalten Sie nach wenigen Minuten ein individuelles Preisangebot vom Anwalt!

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