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Häufig verwechselt: Zeitmietvertrag und wechselseitiger befristeter Kündigungsverzicht

Ein Beitrag von Rechtsanwältin Tanja Wendel-Lindinger
Stand: 27.07.2015

Es kommt immer wieder vor, dass der Laie im Mietrecht zwei unterschiedliche Vertragskonstruktionen verwechselt. Die Rede ist auf der einen Seite vom Zeitmietvertrag und auf der anderen Seite von einem Mietvertrag, bei dem wechselseitig für eine begrenzte Dauer auf die Ausübung des ordentlichen Kündigungsrechtes verzichtet wird.

Die Voraussetzungen eines Zeitmietvertrages sind streng formal gesetzlich geregelt in § 575 BGB. Nach dieser Vorschrift kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushaltes nutzen will, oder

  2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder

  3. die Räume an einem zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will,

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt.

Wichtig: Die obige Auflistung der Befristungsgründe ist zwingend, aber auch abschließend. Andere Befristungsgründe lässt das Gesetz nicht zu. Werden o. g. Voraussetzungen bei Vertragsschluss nicht beachtet, so gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen mit der Folge, dass die ordentlichen fristgemäßen Kündigungsmöglichkeiten bestehen, siehe insb. § 573 c BGB. Ist der "echte" Zeitmietvertrag wirksam, so ist er für die Dauer der Befristung nicht ordentlich kündbar.

Keinen befristeten Mietvertrag nach § 575 BGB stellt es hingegen dar, wenn Mieter und Vermieter im Mietvertrag vereinbaren, dass wechselseitig auf die Ausübung des ordentlichen Kündigungsrechtes für eine bestimmte Dauer - und dies ist bis zu 4 Jahre bzw. 48 Monate zulässig - verzichtet wird.

Hier ist der Mietvertrag - ausgenommen bei Gründen für eine außerordentliche Kündigung, die die andere Vertragspartei zu vertreten haben muss - nicht ordentlich kündbar für die Dauer des wechselseitig vereinbarten Kündigungsverzichtes. Es besteht auch grundsätzlich kein Rechtsanspruch auf vorzeitige Vertragsaufhebung.

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