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Verlorene Wohnungsschlüssel

Ein Beitrag in Zusammenarbeit mit Rechtsanwalt Jörg-Matthias Bauer
Stand: 12.03.2014

FRAGE: Muss ein Mieter, der seinen Wohnungs- und Hausschlüssel verloren hat, die Kosten für den Austausch der gesamten Schließanlage des Anwesens tragen?

ANTWORT: Ja. Zahlen muss er allerdings erst, wenn die Schließanlage tatsächlich umgerüstet worden ist. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 205/13) klargestellt.

In der gerichtlichen Auseinandersetzung ging es um eine vermietete Eigentumswohnung. Der Mieter hatte beim Einzug laut Übergabeprotokoll zwei Wohnungsschlüssel erhalten, gab aber nun beim Auszug nur einen zurück. Der zweite sei unauffindbar. Woraufhin die Hausverwaltung im Auftrage des Wohnungseigentümers von ihm einen Kostenvorschuss in Höhe von 1.468 Euro verlangte. Soviel würde der Austausch der gesamten Schließanlage kosten. Der sei aus Sicherheitsgründen unumgänglich und würde nach Zahlungseingang sofort bei einer entsprechenden Spezialfirma in Auftrag gegeben werden.

Diese "Luftnummer" missfiel dem inzwischen ausgezogenen Mieter. Er wollte, wenn überhaupt, das Geld nicht "ins Blaue hinein" zahlen und nur rausrücken, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht worden sei. Was bis heute nicht geschehen ist.

Der Wohnungseigentümer versuchte deshalb, an die geforderte Schadenssumme per gerichtlich sanktioniertem Abzug vom Mietkautionsguthaben heranzukommen. Der Wohnungseigentümergemeinschaft sei ein Schaden entstanden, weil die Schließanlage erneuert werden muss, da sie sonst wegen der bestehenden Missbrauchsgefahr in ihrer Funktion beeinträchtigt wäre. Ob die Umrüstung schon erfolgt ist, sei dabei ohne Belang. Laut BGB könne ein Gläubiger bei der Beschädigung einer Sache jedenfalls Schadensersatz in Geld verlangen und sei in dessen Verwendung frei.

Letzterem widersprachen Deutschlands oberste Bundesrichter. "Ein messbarer Vermögensschaden liegt insoweit erst vor, wenn die Schließanlage tatsächlich ausgetauscht und von der ausführenden Firma in Rechnung gestellt wurde", zitiert Rechtsanwalt Jörg-Matthias Bauer aus dem Karlsruher Richterspruch. Daran fehlt es hier. Allerdings muss der Betroffene letztendlich für den unbestreitbaren Schaden aufkommen - wenn denn der Umbau erfolgt ist. Denn der Ex-Mieter habe seine Obhuts- und Rückgabepflicht verletzt, die sich zweifellos auch auf den nunmehr fehlenden Schlüssel als nachweislich mitvermietetes Zubehör erstrecke.

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