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Feuchte Kellerwände kein Sachmangel älterer Häuser

Ein Beitrag in Zusammenarbeit mit Rechtsanwalt Jörg-Matthias Bauer
Stand: 09.10.2013

Massiv durchfeuchtete Kellerwände begründen nicht automatisch eine arglistige Täuschung beim Erwerb eines Hauses, wenn darauf beim Verkauf nicht extra hingewiesen wurde. Zumindest dann nicht, wenn es sich um ein Anfang der 20er Jahre des vorigen Jahrhunderts errichtetes Gebäude handelt, als heutige Kellerabdichtungsmaßnahmen noch nicht üblich waren. Das hat das Oberlandesgericht Brandenburg festgestellt (Az. 5 U 75/12).

Im Streitfall ging es um ein für 80.000 Euro verkauftes Grundstück, auf dem ein 1920 errichtetes Wohnhaus steht. Nachdem die Erwerberin eine starke Durchfeuchtung der Wände im Keller und im Erdgeschoss sowie daraus herrührende Schimmelpilzbildung an den Außenwänden von Schlafzimmer, Küche, Wohnzimmer und Bad festgestellt hat, behauptete sie, vom Verkäufer arglistig getäuscht worden zu sein. Wegen der warmen und trockenen Witterung bei den Besichtigungen sowie wegen des Neuanstrichs der Hausfassade seien diese Mängel zunächst nicht zu erkennen gewesen. Der Vorbesitzer habe Räume des Hauses kurz vor den Verkaufsverhandlungen neu tapeziert und gemalert und das Haus mit einem neuen gelben Anstrich versehen - allein mit dem Ziel, ein trockenes Haus vorzutäuschen.

Tatsachen, die laut Brandenburger Urteilsspruch aber noch keinen rechtlich haltbaren Gesichtspunkt hergeben, um Schadensersatzansprüche wegen arglistigen Verschweigens dieser Mängel durchzusetzen. „Es ist nämlich von vorneherein prinzipiell zweifelhaft, ob die vom Keller aufsteigende Feuchtigkeit ein Mangel des Hauses im Sinne des BGB ist“, erklärt Rechtsanwalt Jörg-Matthias Bauer. Das Fehlen der Feuchtigkeitssperre stelle laut einem vom Gericht eingeholten Gutachten für sich genommen gar keinen Mangel der Kaufsache dar, weil solche Abdichtungsmaßnahmen bei einem aus derart alten Zeiten stammenden Haus nicht erwartet werden können.

Bei Gebäuden, für deren Errichtung solche Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren, begründet nicht jede Feuchtigkeit im Keller einen Sachmangel. Vielmehr kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an. Vor allem darauf, welchem Zweck die Kellerräume dienen und ob das Haus jetzt in einem sanierten Zustand weiterverkauft wurde. Für einen heutigen Sachmangel müsste außer den ersichtlich nicht zur Nutzung für Wohnzwecke geeigneten Kellerräumen auch die übrige Bausubstanz und damit die Nutzbarkeit als Wohngebäude insgesamt betroffen sein.

Wenig plausibel sei im Übrigen auch die Behauptung der sich getäuscht gebenden Käuferin, allein wegen einer nicht funktionierenden Lampe von einer zunächst beabsichtigten, dann aber nicht stattgefundenen Besichtigung des Kellers abgehalten worden zu sein - und sich später dann niemals wieder nach dessen Zustand erkundigt zu haben.

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