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Ererbte Wohngeldschulden


Ein Beitrag in Zusammenarbeit mit Rechtsanwältin Dr. Sonja Tiedtke, LL.M.
Stand: 15.08.2013

Wer eine Eigentumswohnung erbt und ins Grundbuch eingetragen wurde, haftet für alle Rückstände, die sich etwa aus noch offenen Jahresabrechnungen ergeben. Die Haftung betrifft dann nicht nur den Nachlass, sondern auch das eigene Vermögen. Es sei denn, das Urteil der zur Zwangsvollstreckung freigegebenen Wohnung enthält einen entsprechenden Beschränkungsvorbehalt. Der ist aber nur rechtmäßig, wenn die Erbschaft zuvor ausgeschlagen wurde und der Erbe faktisch keinen Zugriff auf die Wohnung mehr hat, er sie also tatsächlich gar nicht in irgendeiner Weise nutzen kann. Das hat der Bundesgerichtshof klargestellt (Az. V ZR 81/12).

In der über alle Instanzen laufenden Auseinandersetzung ging es um die Zahlung offener Wohngelder an eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Die Wohnung selbst stammt jeweils zur Hälfte aus dem Nachlass einer zuerst verstorbenen Frau und ihres ihr später nachfolgenden Mannes. Die entsprechenden Erben der Wohnungshälften waren seinerzeit ordnungsgemäß in das Grundbuch eingetragen worden, wozu schließlich auch der rechtlich vorgeschriebene Zwangsversteigerungsvermerk kam.

Der Nachlass als solcher stellte sich jedoch als überschuldet heraus. Weshalb die Erben sich weigerten, die finanziellen Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft als Eigenverbindlichkeiten anzusehen und aus eigener Tasche zu begleichen. Zumal der Beschluss der Eigentümerversammlung zur strittigen Hausgeldschuld erst nach dem Erbfall gefasst worden war. Weil es nicht der freie Entschluss der Erben, sondern der der Erblasser war, Wohnungseigentum zu erwerben und Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft zu werden, würde es sich also um reine Nachlassverbindlichkeiten handeln.

Dem widersprachen Deutschlands oberste Bundesrichter. „Wenn ein Erbe, und sei es nur per Eintrag ins Grundbuch, zu erkennen gibt, dass er eine ererbte Wohnung für sich behalten will, entsteht eine Eigenverbindlichkeit, für die er mit seinem eigenen Vermögen ohne Beschränkung voll zu haften hat“, erklärt Rechtsanwältin Dr. Sonja Tiedtke das Urteil.

Dazu gehören laut Karlsruher Richterspruch auch alle nach dem Erbfall fällig werdende oder durch Beschluss neu begründete Wohngeldschulden. Und zwar nicht erst dann, wenn der Erbe etwa Mieten einzieht, Handwerker beauftragt oder an Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft mitwirkt. Vielmehr ist das spätestens bereits dann der Fall, wenn er die Erbschaft angenommen hat und er faktisch die Möglichkeit hatte, die Wohnung zu nutzen.

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