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Sondernutzung oder Sondereigentum - der feine Unterschied

Ein Beitrag in Zusammenarbeit mit Rechtsanwältin Jetta Kogan
Stand: 17.07.2012

Frage: Die Gewächshäuschen in den Vorgarten unserer Wohnungsanlage galten bisher als Sondereigentum der jeweiligen Anwohner. Nun sollen die Verträge geändert und für die Mini-
Wintergärten ein Sondernutzungsrecht der Besitzer vereinbart werden. Macht das einen Unterschied?

Antwort: Ja. Bei dem bisherigen Sondereigentum stand die Fläche des Vorgartens in Ihrem Alleineigentum. Sie war in der Teilungserklärung eingetragen und fand im Grundbucheintragung ihre Widerspiegelung. Sondereigentum ist „echtes“ Eigentum bzw. Alleineigentum des Wohnungseigentümers. Weil das Gewächshaus nebst Vorgartenfläche in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen war, konnten Sie es - zumindest theoretisch - auch gesondert verkaufen oder vermieten.

Das nun ins Auge gefasste Sondernutzungsrecht beschränkt Sie dagegen auf das Recht, das Gartenhäuschen unter Ausschluss aller anderen Wohnungseigentümer separat nutzen zu dürfen. Die Gartenfläche als solche steht jedoch im Gemeinschaftseigentum aller Miteigentümer der Wohnanlage. Denn mit Sondernutzungsrecht belegte Flächen oder Gebäudebestandteile sind gemeinschaftliches Eigentum. Damit könnte das Gartenhäuschen zukünftig nur mit der dazu gehörigen Wohnung veräußert werden. Ja selbst bei der individuellen Nutzung besteht unter bestimmten Umständen ein Mitspracherecht der übrigen Eigentümer. Wenn zum Beispiel vorgeschrieben wird, dass sie dort nicht lautstark Ihren Nachmittagskaffee einnehmen, sondern nur still vor sich hin wachsende Pflanzen anbauen dürfen. Auch bei Umbauten bräuchten Sie dann in der Regel erst die Zustimmung der gesamten Eigentümer-Gemeinschaft.

Die Umwandlung des Sondereigentums in eine Sondernutzung beschränkt also Ihre Verwertungs- und Nutzungsmöglichkeiten. Und Sie sollten - möglicherweise mit Hilfe eines versierten Anwalts - genau abwägen, was dieser Deal Ihnen bringt: womit Ihnen die Abtretung individueller Rechte an die Gemeinschaft also von dieser "versüßt" werden soll. Eine unbesehene und vorbehaltlose Zustimmung der Vertragsänderung käme, wenn überhaupt, nur des lieben nachbarlichen Friedens wegen in Frage.

Rechtsanwältin Jetta Kasper

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