Corona und Mietrecht: Informationen für Mieter und Vermieter

Auch wenn die Wohnung bereits gekündigt ist und der Mieter ausziehen müsste: Steht er unter Quarantäne, kann der Vermieter nicht von ihm verlangen, die Wohnung zu räumen. Die Quarantänepflicht hat in diesem Fall Vorrang vor dem Räumungsinteresse des Vermieters.

Kündigungsstopp: können Mieter gekündigt werden, wenn sie wegen Corona ihre Miete nicht zahlen können?

Mieter, die ihre Miete wegen Corona nicht bezahlen können, sollen ihre Wohnungen nicht verlieren. Zwar kommen bereits viele Wohnungsgesellschaften ihren Mietern entgegen und haben Mietregelungen getroffen. Die Bundesregierung verabschiedete einen Gesetzesentwurf, demzufolge Mietschulden aus dem Zeitraum vom 01. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 nicht als Kündigungsgrund gelten. Die Verpflichtung, Miete zu zahlen, bleibt allerdings erhalten. Die ausstehende Miete muss allerdings spätestens bis zum 30. Juni 2022 zurückgezahlt werden.

Die Regelungen sind zum 1. Juli 2020 ausgelaufen und wurden nicht verlängert. Weitere Informationen dazu finden Sie auf der Seite der Bundesregierung.

Nein. Denn die Corona-Pandemie stellt keinen Mangel an der Mietsache dar. Mieter, die die Zahlungen wegen der Corona-Krise allerdings nicht stemmen können, können laut eines Gesetzesentwurfes der Bundesregierung jedoch nicht einfach gekündigt werden. Das gleiche gilt für Strom und Wasser: die Grundversorgung der Wohnungen sollte sichergestellt bleiben.

Das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie, das die Bundesregierung am 27. März 2020 verabschiedet hat, ermöglicht es sowohl Privatpersonen als auch Selbstständigen und Großkonzernen, Mieten zu stunden. Die Regelung gilt für Privaträume sowie für Gewerbeimmobilien (Grundstücke und Räume) und unabhängig davon, ob der Vermieter eine Privatperson oder ein Unternehmen ist.

Vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 dürfen Mieter ihre Mietzahlungen aussetzen und dafür nicht gekündigt werden. Zurückgezahlt werden muss die Miete bis zum 30. Juni 2022, also innerhalb von zwei Jahren. Geschieht dies nicht, ist eine Kündigung wegen Mietschulden möglich. Da die Miete geschuldet ist, müssen Mieter sie mit Verzugszinsen nachzahlen. Diese Zinsen liegen laut § 288 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bei 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz, der von der Bundesbank jeweils am 1. Januar und am 1. Juli eines Jahres aktualisiert wird.

Stehen Mieter vor Zahlungsproblemen, sollten sie immer auch das Gespräch mit ihrem Vermieter suchen und nicht einfach Mietzahlungen aussetzen. Sie müssen nachweisen, dass sie die Miete wegen Corona nicht zahlen können. Als Nachweis zählen beispielsweise eine Bescheinigung des Arbeitgebers über Verdienstausfälle oder eine Bescheinigung darüber, dass sich ein Mieter um staatliche Leistungen bemüht.

Nicht nur viele Mieter sehen sich aufgrund von Corona mit fehlenden Einnahmen konfrontiert. Für viele Vermieter sind ausfallende Mietzahlungen ein großes Problem und die fehlenden Einnahmen führen unter Umständen dazu, dass sie ihre Darlehen/laufenden Kredite nicht pünktlich zurückzahlen können. Dieser Aspekt wurde in den Gesetzen der Bundesregierung bedacht. Vermieter, die ihre Darlehen aufgrund der Corona-Krise nicht zurückzahlen können, dürfen ihren Kredit stunden. Sie dürfen ihre Zahlungen also, genauso wie Mieter, für einen gewissen Zeitraum aussetzen.

Diese Regelung gilt jedoch nur für sogenannte Verbraucherverträge, die vor dem 08. März 2020 geschlossen wurden.

Diese Frage ist nicht abschließend geklärt. Prinzipiell könnte bei Schließung durch eine Behörde eine Vertragsanpassung mit verminderter Miete verlangt werden. Das ergibt sich daraus, dass die Grundlage des Vertragsschlusses sich schwerwiegend verändert hat.

Das Risiko einer Epidemie liegt nicht alleine beim Mieter – auch der Vermieter hätte in der aktuellen Situation schließlich Probleme, die Immobilie zum früher vereinbarten Preis zu vermieten. Theoretisch lässt sich auch ein Mietmangel annehmen, da ein Gebrauch der Mietsache wegen des Verbots nicht mehr zulässig ist.

Da die Situation aber vollkommen neu und der Ausgang eines eventuellen Rechtsstreits völlig offen ist, sollten gewerbliche Mieter zunächst den Dialog mit ihrem Vermieter suchen und auf eine einvernehmliche Lösung hinarbeiten.

Eigentümerversammlungen müssen laut Gesetz mindestens einmal pro Jahr stattfinden. Können sich Eigentümer wegen der Corona-Krise nicht versammeln, soll der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan fortgeführt werden, bis ein neuer beschlossen werden kann. Auch ein Verwaltungswechsel kann dann nicht stattfinden. Es bleibt der Verwalter im Amt, der bei der letzten Versammlung bestellt wurde.

Dürfen Vermieter auch in Corona-Zeiten ihr Besichtigungsrecht durchsetzen?

Grundsätzlich haben Vermieter das Recht, ihre Wohnungen zu betreten – allerdings brauchen sie dafür auch in „normalen“ Zeiten einen plausiblen Grund und müssen diese Besichtigung mit ihrem Mieter absprechen. Was konkret ein plausibler Grund ist und wie oft der Vermieter von seinem Zutrittsrecht Gebrauch machen darf, führt allerdings regelmäßig zu rechtlichen Auseinandersetzungen.

Die verschärfen sich in Zeiten der Corona-Pandemie noch. Denn nun muss nicht nur zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem Recht des Mieters auf Privatsphäre abgewogen werden, um zu entscheiden, ob der Vermieter die Wohnung betreten darf. Nun kommt das Recht des Mieters auf körperliche Unversehrtheit hinzu und das dürfte im Zweifel deutlich schwerer wiegen als die Rechte des Vermieters.

Konkret bedeutet das: Der Vermieter braucht derzeit einen wirklich wichtigen Grund, um die Wohnung zu besichtigen. Und er muss Maßnahmen ergreifen oder akzeptieren, die dem Schutz der Mieter dienen.

Will der Vermieter also nur mal „nach dem Rechten sehen“, gilt das wohl nicht als dringender Grund. Gibt es aber zum Beispiel einen Wasserschaden im Haus, der auch die jeweilige Mietwohnung betrifft, kann der Vermieter Zutritt verlangen, um den Schaden abzuwenden. Grundsätzlich dürfte als wichtiger Grund gelten, was nicht verschoben werden kann und notwendig ist, um Schaden (auch wirtschaftlichen) abzuwenden.

Damit kann der Vermieter übrigens auch Besichtigungstermine mit Nachmietern oder Käufern rechtfertigen. Gerade in diesem Fall kann aber der Mieter verlangen, dass Maßnahmen zu seinem Schutz ergriffen werden. Das könnte etwa bedeuten, dass nur eine stark begrenzte Anzahl an Personen die Wohnung betreten darf, um so die Abstandsregeln einzuhalten. Besonders gefährdete Personen wie Alte und Kranke können in diesen Fällen eine Besichtigung vermutlich eher verweigern als andere Mieter.