Instandsetzung: Muss der Mieter zahlen?
Die Liste möglicher Bau- oder Reparaturmaßnahmen in Mietwohnungen ist lang und die Begriffe klingen sehr ähnlich: Instandsetzung, Instandhaltung, Modernisierung oder modernisierende Instandsetzung. Als Mieter sollten Sie unbedingt wissen, was sich hinter den jeweiligen Begriffen verbirgt. Denn kündigt Ihr Vermieter Ihnen eine Baumaßnahme an und verlangt er vielleicht sogar von Ihnen, dass Sie sich an den Kosten dafür beteiligen, sollten Sie nicht einfach zustimmen. Manche Maßnahmen muss Ihr Vermieter nämlich ganz alleine bezahlen.
Instandsetzung oder Instandhaltung?
Die Begriffe „Instandhaltung“ und „Instandsetzung“ werden zwar oft synonym verwendet, meinen tatsächlich aber etwas Unterschiedliches. Unter Instandhaltung fallen Maßnahmen, die notwendig sind, um den vertragsgemäßen Zustand einer Wohnung – also den Status Quo – zu erhalten. Die Therme warten zu lassen ist demnach eine Maßnahme der Instandhaltung.
Instandsetzung hingegen bedeutet, dass der vertragsmäßige Zustand nicht mehr besteht und wieder hergestellt werden muss. Der Einbau einer neuen Therme, weil die alte kaputt ist, wäre demnach eine Instandsetzung. Die meisten Reparaturen fallen darunter.
Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung muss gemäß §§ 535 und 538 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Ihr Vermieter tragen. Er hat die Pflicht, die Mietwohnung über die komplette Mietdauer in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Also so, wie sie zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung und zu Ihrem Einzug war. Kleine Maßnahmen der Instandhaltung aber, sogenannte Kleinreparaturen, kann Ihr Vermieter mit einer Klausel im Mietvertrag auf Sie umlegen.
Was ist eine modernisierende Instandsetzung?
Instandsetzung, modernisierende Instandsetzung, Modernisierung oder Luxussanierung? Bei den verschiedenen Begriffen kann es schnell zu Verwechslung und Verwirrung kommen. Dabei ist es für Sie als Mieter wichtig, dass Sie die verschiedenen Maßnahmen unterscheiden können, denn: Für einige davon müssen Sie tatsächlich mitbezahlen. Dabei sorgt vor allem die Grenzzone zwischen Instandsetzung und Modernisierung sehr oft für Streit zwischen Vermieter und Mieter.
Reine Instandsetzungsmaßnahmen muss Ihr Vermieter, wie oben erwähnt, gemäß §535 und 538 BGB komplett selbst bezahlen. Doch nehmen viele Vermieter einen vorhandenen Mangel, der eine Instandsetzung erfordert, zum Anlass, eine Modernisierung durchzusetzen. Eine Modernisierung stellt nicht nur den ursprünglichen, vertragsgemäßen Zustand wieder her, sondern verbessert diesen noch. Die Modernisierung unterscheidet sich dabei insofern von der modernisierenden Instandsetzung, dass es bei der Modernisierung eigentlich keinen konkreten Anlass zur Reparatur gibt. Bei einer modernisierenden Instandsetzung gibt es einen konkreten Reparaturanlass, die getroffene Maßnahme geht allerdings über die reine Reparatur hinaus und verbessert, modernisiert die Wohnung.
Muss der Mieter die modernisierende Instandsetzung zahlen?
Der Vermieter ist zur Instandhaltung und Instandsetzung verpflichtet, nicht aber zur Modernisierung. Da sich durch diese aber der Wohnwert einer Wohnung verbessert, müssen Sie als Mieter eine Modernisierung nicht nur dulden, sondern sie anteilig auch mitbezahlen. Ihr Vermieter kann aber lediglich den Teil der Kosten auf Sie umlegen, der für die Modernisierung angefallen ist, nicht die Kosten für die Instandsetzung. Das bedeutet, er muss von den Gesamtkosten der Maßnahmen diejenigen Kosten abziehen, die er für eine Instandsetzung hätte aufwenden müssen.
Bei einer Modernisierung hingegen, also wenn kein konkreter Reparaturanlass voraus geht, kann Ihr Vermieter nach Abschluss der Baumaßnahmen die sogenannten Modernisierungsumlage durchsetzen und 8 Prozent der anteiligen Modernisierungskosten auf Ihre jährliche Miete umlegen. Mit anderen Worten: Ihre Miete erhöhen.
Damit Ihr Vermieter Sie allerdings an den Kosten für Modernisierungsmaßnahmen beteiligen kann, muss er ganz genau aufschlüsseln, welche Kosten Ihm durch die Modernisierung entstanden sind. Die Gesamtkosten anzugeben reicht nicht aus, entschied das Landgericht Landau 2008 (Az. 1 S 226/07). Er muss ganz genau darlegen, bei welcher Maßnahme es sich um eine Modernisierung und nicht etwa um eine Instandsetzung handelt und muss diese Einordnung auch begründen.
