Mieterkündigung: So kündigen Sie rechtssicher den Mietvertrag!

Die Umzugskisten sind gepackt, die neue Wohnung bereits angemietet – und das bestehende Mietverhältnis der alten Wohnung wird ungewollt fortgesetzt, da die Kündigung unwirksam war: Ein Horrorszenario, das leider nicht selten zur Realität wird. Denn für die Kündigung des Mietvertrages gibt es strenge gesetzliche Vorschriften, Regelungen und Fristen, die es unbedingt einzuhalten gilt, damit sie rechtlich wirksam ist. Wir haben die wichtigsten Informationen und Anforderungen für Sie zusammengefasst.

Autor:  Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG.

Kündigungsvoraussetzungen

Damit eine Kündigung wirksam ist, muss sie den formalen Kriterien entsprechen, inhaltlich vollständig und frei von Fehlern sein. Dabei gilt es insbesondere, folgende Regelungen zu beachten:

  • Eine Kündigung ist grundsätzlich nur dann rechtlich wirksam, wenn sie schriftlich und mit handschriftlicher Originalunterschrift aller Hauptmieter beim Vermieter eingereicht wird. Eine Kündigung per Fax, SMS oder E-Mail ist deshalb unwirksam.
  • Ist Ihr Mietvertrag unbefristet, gilt – sofern im Mietvertrag nicht anders festgelegt – die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.
  • Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats bei Ihrem Vermieter eingegangen sein – wenn Sie die Wohnung zum 31.12. kündigen möchten, sollte Ihrem Vermieter das Kündigungsschreiben also bis zum 03.10. vorliegen. Entscheidend ist hierbei die Zustellung! Planen Sie also gegebenenfalls die Dauer der Zustellung über den Postweg ein.
  • Da das Datum des Erhalts sich auf die Kündigungsfrist auswirkt, empfehlen wir, die Kündigung per Einschreiben zustellen zu lassen oder in Anwesenheit eines Zeugen persönlich zu überreichen. So können Sie im Zweifelsfall den Zeitpunkt des Zugangs nachweisen.

Bei einer ordentlichen Kündigung müssen in Ihrem Mieterkündigungsschreiben – im Gegensatz zur Vermieterkündigungkeine Gründe angegeben werden.

Achtung: Wurde in Ihrem Mietvertrag die Kündigung innerhalb einer bestimmten Frist ausgeschlossen, so ist eine Kündigung in diesem Zeitraum nicht möglich! Erst nach Ablauf dieser Zeit – der sogenannten Mindestmietdauer – können Sie den Mietvertrag rechtmäßig kündigen.

Wann kann ich außerordentlich kündigen?

Nach § 543 Abs. 1 BGB ist eine außerordentliche fristlose Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich – nämlich dann, wenn „dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Dies trifft beispielsweise auf folgende Fälle zu:

  • Wenn Ihnen „der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird“ (§ 543 Abs. 2 BGB) – also zum Beispiel dann, wenn der Vermieter die Wohnungsübergabe verzögert, sodass Sie nicht zum vertraglich vereinbarten Zeitpunkt einziehen können.
  • Bei einer Gefährdung der Gesundheit: Dies umfasst u.a. Schimmelbefall oder Einsturzgefahr.
  • Wenn eine nachhaltige Störung des Hausfriedens vorliegt: Dazu zählen Beleidigung, Bedrohung oder gar tätliche Angriffe.
  • Bei anderweitiger Vertragsverletzung, zum Beispiel wenn Ihr Vermieter unerlaubt die Mietwohnung betreten, Sie bei der Nebenkostenabrechnung betrogen oder falsche Angaben zur Wohnfläche gemacht hat.

Eine fristlose Kündigung ist nur aufgrund der genannten, gesetzlich anerkannten Gründe zulässig. Damit der Vermieter die Gründe nachvollziehen kann, müssen Sie diese im Kündigungsschreiben angeben!

Achtung: Wollen Sie wegen Pflichtverletzung Ihres Vermieters außerordentlich kündigen, müssen Sie ihn zuvor abgemahnt und ihm eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt haben (§ 543 BGB). Die Länge dieser Frist richtet sich nach dem Ausmaß der Mängel und der voraussichtlichen Dauer zur Behebung. Erst nach erfolgloser Abmahnung und abgelaufener Frist ist die außerordentliche Kündigung gerechtfertigt!

Beispiel: Es ist November und Frau Maiers Fenster sind abnutzungsbedingt undicht. Da sie um ihre Gesundheit fürchtet, weist sie ihren Vermieter auf den Mangel hin und droht mit einer Kündigung, wenn dieser nicht innerhalb einer zweiwöchigen Frist behoben wird. Lässt der Vermieter innerhalb der Frist das Fenster reparieren, gibt es für Frau Maier keinen Anlass mehr für die außerordentliche Kündigung.

Nach § 543 Abs. 3 BGB dürfen Sie auf eine solche Frist bzw. Abmahnung nur dann verzichten, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg verspricht – zum Beispiel, wenn der Vermieter falsche Angaben zur Wohnfläche gemacht hat. Auch, wenn „die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist“, muss keine Abmahnung oder Fristsetzung erfolgen. Dies gilt zum Beispiel für den Fall, dass der Vermieter Sie bedroht oder gar tätlich angegriffen hat.

Achtung: Die Beweislast liegt bei Ihnen! Im Zweifelsfall ist es deshalb Ihre Aufgabe, das Guthaben eines Sachverständigen anzuordnen, wenn Sie beispielsweise wegen Schimmelbefall kündigen.

Sind Sie sich unsicher, ob eine außerordentliche Kündigung in Ihrem Fall gerechtfertigt ist? Die selbstständigen Kooperationsanwälte prüfen Ihre Kündigungsgründe am Telefon oder per E-Mail – und verhelfen Ihnen zu einer rechtssicheren Kündigung!

Muss die Kündigungsfrist immer eingehalten werden?

Sie haben keine Möglichkeit, außerordentlich zu kündigen, wollen Ihren bestehenden Mietvertrag aber trotzdem so schnell wie möglich beenden, ohne die Kündigungsfrist abwarten zu müssen?

In diesem Fall ist die einfachste Lösung, einen Aufhebungsvertrag mit dem Vermieter zu vereinbaren. Das setzt allerdings das Einverständnis beider Parteien voraus: Der Vermieter muss mit der Aufhebung des Mietvertrags ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist einverstanden sein.

Alternativ haben Sie die Möglichkeit, einen Nachmieter zu suchen, der die Mietwohnung schon während Ihrer Kündigungsfrist übernimmt. Doch auch das setzt die Zustimmung Ihres Vermieters voraus: Denn er ist keineswegs dazu verpflichtet, Sie früher aus dem Mietverhältnis zu entlassen, nur weil Sie ihm potenzielle Nachmieter stellen. Diese Möglichkeit haben Sie nur dann, wenn eine solche Regelung in Ihrem Mietvertrag festgehalten ist oder der Vermieter anderweitig ausdrücklich zugestimmt hat.

Kündigungsschreiben: Kostenlose Vorlage

Das Kündigungsschreiben an sich ist grundsätzlich formlos. Allerdings muss es bestimmte Angaben beinhalten, damit die Kündigung rechtlich durchgesetzt werden kann:

  • Machen Sie die Absicht der Kündigung unmissverständlich deutlich, zum Beispiel durch den Betreff „Kündigung“.
  • Adressieren Sie das Schreiben an alle im Mietvertrag aufgeführten Vermieter.
  • Achten Sie auf eine korrekte Bezeichnung der Mietsache (inklusive Beschreibung, Adresse und Lage). Orientieren Sie sich dabei an der Bezeichnung im Mietvertrag!
  • Die Kündigung muss von allen im Mietvertrag genannten Mietern eigenhändig und handschriftlich unterschrieben sein.
  • Vergessen Sie nicht die Angabe von Ort und Datum!

Hinweis: Das hier vorgestellte Muster bezieht sich auf eine ordentliche Kündigung. Für eine außerordentliche Kündigung, zum Beispiel aufgrund erheblicher Vertragsverletzung, gelten besondere Regelungen.

 

Kündigung des Mietvertrags vom [Datum]

Sehr geehrte(r) [Vermieter/in],

hiermit kündige ich das bestehende Mietverhältnis über die von mir angemietete Wohnung [Wohnungsbezeichnung, Ort, Straße, Hausnummer] fristgemäß zum [Datum, Ende des Mietverhältnis (gesetzliche bzw. vertraglich festgelegte Kündigungsfrist beachten!)], hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Die Mieträume gebe ich geräumt, in vertragsgemäßem Zustand und mit allen dazugehörigen Schlüsseln nach Ablauf der Kündigung an Sie zurück. Als Übergabetermin schlage ich dafür den [Datum] vor. Sollten Sie an diesem Tag verhindert sein, teilen Sie mir bitte einen alternativen Terminvorschlag mit.

Bitte bestätigen Sie mir den Erhalt meiner Kündigung und das Ende des Mietvertrages schriftlich.

Mit freundlichen Grüßen,

[Mieter/in]

[Ort, Datum, eigenhändige Unterschrift aller Mieter]

 

Mietvertrag kündigen: Beratung durch einen Anwalt

Für die Kündigung des Mietvertrages gibt es strenge gesetzliche Vorschriften und Regelungen, die es unbedingt einzuhalten gilt. Dabei riskieren Sie bereits bei kleinsten formalen oder inhaltlichen Fehlern im Kündigungsschreiben die Unwirksamkeit der Kündigung – und damit eine Verlängerung Ihres Mietverhältnisses mit allen verbundenen Mieterpflichten und Kosten. Des Weiteren gibt es zahlreiche Sonderfälle, in denen gesonderte Regelungen, Fristen und Vorgaben gelten. Aus diesem Grund sollten Sie beim kleinsten Zweifel hinsichtlich Ihrer Kündigungsberechtigung einen Anwalt um Rat bitten – und Ihr Kündigungsschreiben sorgfältig prüfen lassen. Die selbstständigen Kooperationsanwälte der Deutschen Anwaltshotline helfen dabei gerne weiter und stehen telefonisch oder per E-Mail von 7 Uhr morgens bis 1 Uhr nachts zu Verfügung – ohne Wartezeiten und Termin.

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