Fristlose Kündigung: Wann dürfen Mieter und Vermieter fristlos kündigen?

Im Gegensatz zur ordentlichen fristgerechten Kündigung gibt es auch die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietvertrages, die durch den Mieter oder den Vermieter ausgesprochen werden kann. Die fristlose Kündigung beendet das grundsätzlich Mietverhältnis sofort, kann aber auch mit Ablauffrist ausgesprochen werden.

Autor:  Redaktion Deutsche Anwaltshotline AG.

Unter welchen Voraussetzungen darf die fristlose Kündigung ausgesprochen werden?

Nach § 543 Abs. 1 BGB ist eine außerordentliche fristlose Kündigung nur aus wichtigem Grund möglich – nämlich dann, wenn „dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.“

Deshalb setzt die fristlose Kündigung grundsätzlich eine erhebliche Pflichtverletzung voraus, sodass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den anderen Vertragspartner mit einer unzumutbaren Härte verbunden ist.

Achtung: Die fristlose Kündigung ist nur aufgrund der gesetzlich anerkannten Gründe wirksam! Geben Sie im Kündigungsschreiben unbedingt Ihre Kündigungsgründe an, damit der Empfänger diese nachvollziehen und gegebenenfalls dagegen vorgehen kann.

Eine fristlose Mieterkündigung kann laut Gesetz in folgenden Fällen gerechtfertigt sein:

  • Gefährdung der Mietergesundheit (zum Beispiel durch Schimmel in der Wohnung)
  • Entzug oder Nichtgewähren des vertragsgemäßen Gebrauchs (wenn beispielsweise der vereinbarte Einzug durch den Vermieter verzögert oder gar verwehrt wird)
  • Störung des Hausfriedens durch den Vermieter

Eine fristlose Vermieterkündigung ist aus folgenden Gründen möglich:

  • Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache (zum Beispiel unerlaubte Untervermietung, Verwahrlosung oder Beschädigung der Mietsache)
  • Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 BGB
  • Störung des Hausfriedens durch den Mieter

Aufgrund des Mieterschutzes in Deutschland ist die Kündigung durch den Vermieter grundsätzlich strenger geregelt als die durch den Mieter. Dies wirkt sich auch darauf aus, welche Voraussetzungen gegeben sein müssen, damit eine Kündigung gerechtfertigt ist. Näheres dazu lesen Sie hier: Eigenbedarf, Verwertung, Mietverzug: Wann dürfen Sie als Vermieter den Mietvertrag kündigen?

Doch Vorsicht: In der Regel muss vor der fristlosen Kündigung eine Abmahnung ausgesprochen und eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt werden. Die Länge dieser Frist richtet sich nach dem Ausmaß der Mängel und der voraussichtlichen Dauer zur Behebung.

Fristlose Kündigung: Beratung durch einen Anwalt

Sind Sie sich unsicher, ob eine fristlose Kündigung in Ihrem Fall gerechtfertigt ist? Oder haben Sie eine fristlose Kündigung erhalten und möchten wissen, ob diese wirksam ist? Schildern Sie Ihre Lage einfach einem Kooperationsanwalt der Deutschen Anwaltshotline am Telefon oder per E-Mail und erhalten Sie sofort eine fundierte Erstberatung sowie Tipps für Ihr weiteres Vorgehen. Bitte halten Sie relevante Unterlagen (z.B. Mietvertrag, Kündigungsschreiben) bereit.


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