Vermietete Wohnung kaufen: Ihre Rechte und Pflichten

Was nach wir vor viele Immobilienkäufer und -käuferinnen nicht wissen: Entscheiden Sie sich für den Kauf einer bereits vermieteten Wohnung, treten Sie automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein. Es gilt der Grundsatz: „Kauf bricht Miete nicht“ (§ 566 BGB). Das bedeutet, dass Sie den aktuellen Mieter nicht einfach vor die Tür setzen können. Außerdem sind Sie an alle Rechte und Pflichten gebunden, die im Mietvertrag definiert sind. Ein neuer Mietvertrag muss bei Eigentümerwechsel nicht geschlossen werden. Kurzum: Sie können nicht Ihre eigenen Regeln aufstellen und den Mietvertrag einfach nach Ihren Wünschen anpassen. Eine inhaltliche Anpassung oder gar eine Neuerstellung des Mietvertrags erfordert immer die Zustimmung des Mieters.

Gut zu wissen: Diese Regelung gilt übrigens auch, wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung erben oder im Rahmen einer Schenkung erhalten.

Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel

Grundsätzlich können Mieter und Vermieter die Miete einvernehmlich vereinbaren. Allerdings gilt diese Regelung nur bei neuen Mietverhältnissen. Erwerben Sie eine Eigentumswohnung mit Mieter, gilt die darin vereinbarte Miete. Darüber hinaus müssen Sie sich an die üblichen Regeln zur Mieterhöhung halten.

So können Sie die Miete beispielsweise erhöhen, wenn Sie Modernisierungsarbeiten vornehmen, die den Wert der Wohnung maßgeblich steigern. Sie können auch dann eine Mieterhöhung einfordern, wenn die aktuelle Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Beachten Sie hierbei allerdings, dass bestimmte Kappungsgrenzen gelten, Mieterhöhungen also gesetzlich gedeckelt sind: So darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden. In Orten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt – dazu zählen beispielsweise Berlin, Hamburg und München – liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent. Darüber hinaus müssen Sie sicherstellen, dass zum Zeitpunkt der Ankündigung die letzte Mieterhöhung bereits mindestens ein Jahr zurückliegt.

Auch wenn Sie in ein bestehendes Mietverhältnis eintreten, gilt natürlich: Begeht der Mieter grobe Vertragsverletzung – etwa weil er seine Miete nicht mehrere Monate in Folge nicht zahlt oder andere Mieter beleidigt – sind Sie zur außerordentlichen, fristlosen Kündigung aus gutem Grund berechtigt.

• Weitere Informationen: Mietvertrag kündigen

Checkliste: Wohnung mit Mieter kaufen

Haben Sie Ihre Traumimmobilie gefunden und ist diese bereits vermietet, sollten Sie nicht nur die Wohnung, sondern auch das Mietverhältnis einer detaillierten Prüfung unterziehen. Die günstigste Wohnung bringt Ihnen nur wenig, wenn Sie damit auch einen unzuverlässigen und querulantischen Mieter erhalten. Im Idealfall sollten Sie Ihren potenziellen Mieter zuvor persönlich kennenlernen, etwa im Rahmen einer Besichtigung. Zusätzlich dazu sollten Sie unbedingt den Mietvertrag prüfen und sich auch den Schriftverkehr zwischen dem Mieter und dem bisherigen Eigentümer zeigen lassen. So können Sie unter anderem erkennen, ob der Mieter sich in der Vergangenheit gegen gerechtfertigte Mieterhöhungen gewehrt hat oder ob bereits Abmahnungen ausgesprochen wurden.

Checkliste für den Kauf bereits vermieteter Wohnungen

• Hat der Mieter immer zuverlässig und pünktlich gezahlt?
• Ist der Mieter solvent? (u. U. Bonitätsprüfung erforderlich, wobei Sie für die Schufa-Auskunft i. d. R. die Zustimmung des Mieters benötigen)
• Ist der Mieter negativ aufgefallen? (z. B. Beschwerden von Nachbarn, Abmahnungen)
• Ist der Mietvertrag käufer- oder verkäuferfreundlich? (z. B. Sind die Betriebskosten wirksam auf den Mieter umgelegt? Sind wirksame Schönheitsreparaturklauseln enthalten?
• Wie hoch ist die aktuelle Miete im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete?
• Wann fand die letzte Mieterhöhung statt?
• Ist die Kaution vorhanden? (Liegt die volle Kaution auf einem gesonderten Konto beim aktuellen Vermieter? Wurde die Kaution nur anteilig oder gar nicht gezahlt?)

Gut zu wissen: Vor allem sehr alte Mietverträge enthalten oft unwirksame Klauseln zu den Betriebskosten und teils sind diese gar nicht offiziell auf den Mieter umgelegt. Hat der Mieter die Betriebskosten allerdings in den vergangenen Jahren trotzdem gezahlt, können Sie diese auch weiterhin einfordern. Lassen Sie sich in diesem Fall am besten die bisherigen Nebenkostenabrechnungen und Belege für den Zahlungseingang zeigen.

Ein wichtiger Hinweis für Käufer und Käuferinnen: Zögern Sie nicht davor, dem Verkäufer Fragen zum Mietverhältnis zu stellen. Antwortet dieser nicht wahrheitsgemäß, steht Ihnen unter Umständen Schadensersatz zu. Anders verhält es sich hingegen bei Immobilienmaklern. Diese dürfen sich auf die Auskünfte des Eigentümers verlassen und haften daher nicht für ihre Auskünfte.

Anspruch auf Mietzahlung nach Kauf einer vermieteten Wohnung

Sie haben den Kaufvertrag für Ihre neue Eigentumswohnung unterschrieben und warten nun gespannt auf den ersten Geldeingang? Dann haben wir schlechte Nachrichten für Sie: Sie müssen sich noch etwas gedulden.

Mit Unterzeichnung des Kaufvertrags werden Sie noch nicht offiziell Eigentümer der Immobilie. Der rechtliche Eigentümerwechsel erfolgt erst dann, wenn Ihr Name im Grundbuch steht. Die Grundbucheintragung veranlasst der Notar oder die Notarin für Sie, doch kann sich der Prozess ein paar Monate in die Länge ziehen. Erst wenn dieser Vorgang abgeschlossen ist, steht Ihnen der Mietzins zu.

Sie sind auf der Suche nach einer Eigentumswohnung zur Selbstnutzung? Wenn Sie dabei über ein bereits vermietetes Objekt stolpern, das all Ihre Anforderungen zu erfüllen scheint, sollten Sie nicht zu voreilig den Immobilienkaufvertrag unterschreiben. Denn eine Eigenbedarfskündigung kann sich schwieriger gestalten als gedacht.

An die Eigenbedarfskündigung sind strenge Voraussetzungen geknüpft. So einfach, wie oft angenommen, werden Sie Ihren Mieter in der Regel nicht los. Grundsätzlich können Sie Eigenbedarf für sich selbst, aber auch für nahe Verwandte anmelden. Hierzu zählen in der Regel:

• Ehe- und Lebenspartner
• Kinder
• Eltern
• Enkel
• Großeltern
• Geschwister
• Nichten/Neffen

Der Personenkreis ist nicht klar definiert. Es wird hier immer im Einzelfall entschieden, wobei das Gericht im Zweifel die Beziehung zwischen Ihnen und der anderen Person näher beleuchtet. Je näher Sie dieser Person stehen, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass die Eigenbedarfskündigung Erfolg zeigt. Dies gilt beispielsweise, wenn die entsprechende Person bereits länger mit Ihnen im selben Haushalt gelebt hat.

Wenn Sie Eigenbedarf anmelden, müssen Sie darauf achten, dass alle inhaltlichen und formalen Vorgaben erfüllt sind. So muss die Eigenbedarfskündigung dem Mieter immer schriftlich zugehen. Außerdem müssen Sie den Grund für den Eigenbedarf klar und deutlich darlegen. Valide Gründe sind beispielsweise:

• Jobwechsel, der einen Umzug erfordert
• Familienzuwachs, der eine größere Wohnung erfordert
• Veränderung der Lebensumstände (z. B. Heirat, Scheidung)
• Aufnahme von pflegebedürftigen Angehörigen, die mehr Wohnraum erfordert

Vorsicht: Besitzen Sie bereits eine Eigentumswohnung und möchten Sie nun in Ihre nagelneue Wohnung ziehen, müssen Sie auch dies gut begründen. Sind beide Wohnungen für Ihre Lebenssituation angemessen, so wird sich das Gericht im Zweifelsfall eher auf die Seite des Mieters stellen.

Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen Sie sich immer an die regulären Kündigungsfristen halten. Diese orientieren sich an der Dauer des bestehenden Mietverhältnisses und lauten:

• Mietdauer < 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer > 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist

Vorgetäuschter Eigenbedarf rechtfertigt Schadensersatz

Sie sollten in der Eigenbedarfskündigung unbedingt bei der Wahrheit bleiben und keinesfalls falsche Gründe für die Kündigung angeben. Es handelt sich hierbei um den Straftatbestand des Betruges. Kommt der Mieter Ihnen auf die Spur und kann er die Täuschung nachweisen, sind Sie schadensersatzpflichtig. In der Vergangenheit haben Gerichte die Vermieter in diesen Fällen zur Erstattung von Umzugskosten, Malerkosten und Kosten für die neue Einrichtung des ehemaligen Mieters verurteilt. Ist der Wohnungsmarkt so angespannt, dass Ihr ehemaliger Mieter nur eine wesentlich teurere Wohnung gefunden hat, müssen Sie unter Umständen sogar die Mietdifferenz zahlen.

Ähnlich verhält es sich übrigens, wenn Sie zwar einen guten Grund für die Eigenbedarfskündigung hatten, dieser jedoch weggefallen ist. Stand beispielsweise ein Jobwechsel an, der einen Umzug erfordert hat, und haben Sie sich am Ende aber für einen Job an Ihrem jetzigen Wohnort entschieden, müssen Sie dies dem Mieter unverzüglich mitteilen. Die Eigenbedarfskündigung wird dadurch unwirksam (BGH-Urteil vom 9.11.2005, Az. VIII ZR 339/04).

Sperrfristen beachten

Nicht nur die strengen Anforderungen an eine wirksame Eigenbedarfskündigung machen Wohnungskäufern und –käuferinnen regelmäßig zu schaffen. Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt, gilt gemäß § 577a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) eine Sperrfrist von drei Jahren. Während dieser dürfen Sie keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In Gegenden mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt gilt teils sogar eine verschärfte Sperrfrist von bis zu zehn Jahren. Erkundigen Sie sich am besten bereits vor dem Kauf Ihrer Immobilie, welche Sperrfrist am jeweiligen Standort gilt.