Immobilienverkauf: So gehen Sie rechtlich auf Nummer sicher!

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, kommt einiges auf Sie zu. Unterlagen, Inserate, eventuelle Steuern und Notartermine sind hier nur einige Beispiele. Lesen Sie in diesem Ratgeber, was Sie beim Immobilienverkauf beachten müssen.

Autor:  Redaktion DAHAG Rechtsservices AG.

Immobilienverkauf: Das Wichtigste in Kürze

Vor dem Immobilienverkauf: Was Verkäufer wissen sollten

Bevor Sie anfangen, den Verkauf zu organisieren, sollten Sie sich einige grundlegende Dinge klarmachen. Egal ob Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen wollen, ein Immobilienverkauf ist immer eine große Sache. Daher sollten Sie sich vorher die Eckdaten überlegen. Dazu gehören zum Beispiel:

  • Bis wann möchten Sie den Verkauf abgewickelt haben?
  • In welchem Zeitraum können Sie gegebenenfalls umziehen?
  • Welche Einrichtung wollen Sie eventuell mit verkaufen?

Diese grundlegenden Fragen sind enorm wichtig, um den Verkauf zu planen.

Diese Unterlagen brauchen Sie für den Immobilienverkauf

Damit der Verkauf Ihrer Immobilie möglichst reibungslos abläuft, sollten Sie eine Reihe von Unterlagen besorgen und bereithalten.  Welche Unterlagen Sie genau brauchen, hängt von der Art der Immobilie und den Umständen des Verkaufs ab, zum Beispiel ob Sie Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind.

Flgende Unterlagen brauchen Sie in der Regel:

  • Grundbuchauszug
  • Lageplan
  • Baupläne und Grundrisse
  • Wohnflächenberechnung
  • Flurkarte
  • Energieausweis

Energieausweis – Pflicht bei fast jedem Immobilienverkauf

Seit dem Jahr 2014 ist ein Energieausweis beim Verkauf fast jeden Gebäudes Pflicht. Basis dafür ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG).

Es gibt drei Ausnahmen für Gebäude, die keinen Energieausweis brauchen:

  1. Kleine Gebäude mit einer Nutzfläche unter 50 Quadratmetern
  2. Baudenkmäler oder Gebäude mit sonstiger, besonders erhaltenswerter Bausubstanz
  3. Gebäude, die nicht unter Einsatz von Energie geheizt oder gekühlt werden

Achtung: Käufer und Verkäufer können nicht im Kaufvertrag festlegen, dass Sie keinen Energieausweis brauchen. Denn selbst wenn sich beide Parteien darüber einig sind, sind sie gesetzlich verpflichtet, den Ausweis bereitzuhalten.

Ein Verstoß kann mit einem Bußgeld von bis zu 15.000 Euro geahndet werden.

Wohnung oder Haus verkaufen: Geht es auch ohne Makler?

Prinzipiell ist Ihnen selbst überlassen, ob Sie einen Makler beauftragen oder Ihre Immobilie auf eigene Faust verkaufen.

Als Entscheidungshilfe sollten Sie für sich zwei zentrale Fragen beantworten:

1. Wie viel Zeit sind Sie bereit zu investieren?

2. Trauen Sie sich fachlich einen Immobilienverkauf zu?

Wenn Sie die Zeit haben, um den Haus- oder Wohnungsverkauf abzuwickeln und sich gut genug mit dem Thema auskennen, können Sie auch selbst Ihre Immobilie verkaufen.

Ein Makler kennt sich mit Immobilien aus und bringt die notwendige Expertise mit. Außerdem können Sie einen Teil des Arbeitsaufwandes an den Makler übertragen. Allerdings müssen Sie gegebenenfalls die Extrakosten der Maklerprovision tragen. Diese beträgt etwa 3 bis 7 Prozent des Verkaufspreises Ihrer Immobilie.

Maklerprovision

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt ein neues Gesetz zur Verteilung der Maklerprovision, das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Wird der Makler von beiden Parteien beauftragt, müssen demnach beide Parteien den gleichen Anteil der Maklerkosten zahlen. Arbeitet der Makler zum Beispiel unentgeltlich für den Verkäufer, darf er auch vom Käufer keine Provision verlangen.  Wenn ein Makler zum Beispiel vom Verkäufer engagiert wird, kann dieser außerdem maximal die Hälfte der Maklerkosten auf den Käufer übertragen.

Diese neuen Regelungen gelten aber nur dann, wenn der Käufer als Verbraucher auftritt.

Weitere Informationen zum Thema Immobilienmakler finden Sie im Ratgeber „Immobilienmakler: Maklervertrag, Provision und mehr“.

Der richtige Preis: Wieviel sollte ein Käufer bezahlen?

Den Preis Ihrer Immobilie richtig festzusetzen, kann durchaus schwierig sein. Ist er zu niedrig, verkaufen Sie Ihre Immobilie unter Wert. Ist er zu hoch, melden sich keine Interessenten.
Daher kann es ratsam sein, einen Gutachter hinzuzuziehen und Ihre Immobilie schätzen zu lassen.

Doch Achtung: Hier gibt es viele schwarze Schafe. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, beauftragen Sie einen „öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen“. Sie werden meistens von den Industrie- und Handelskammern bestellt und vereidigt. Hinter dieser geschützten Bezeichnung stecken Sachverständige, die festgelegte Qualitätskriterien erfüllen müssen. Ihre Aussage kann unter Umständen auch vor Gericht verwendet werden.

Mängel an der Immobilie: Hafte ich als Verkäufer?

Als Verkäufer wollen Sie natürlich Ihre Immobilie im besten Licht darstellen. Doch bei bestehenden Mängeln müssen Sie als Verkäufer offen damit umgehen. Das gilt insbesondere für gravierende Mängel.

In vielen Kaufverträgen ist eine sogenannte „Gekauft wie gesehen“ oder „Gekauft wie es steht und liegt“-Klausel enthalten. Mit dieser Formulierung wird ausgeschlossen, dass der Käufer nachträglich Gewährleistungsrechte geltend machen kann. Allerdings kann der Verkäufer mit dieser Klausel nicht alle Haftung von sich schieben. Denn sie erstreckt sich lediglich auf offensichtliche Mängel, die der Käufer bei der Besichtigung selbst erkennen kann. Offensichtliche Mängel wären zum Beispiel ein kaputtes Dach oder große Risse in der Fassade.

Handelt es sich um versteckte Mängel, muss der Verkäufer trotzdem dafür gerade stehen. Ein typisches Beispiel ist hierbei Schimmelbildung, die nicht auf den ersten Blick zu erkennen ist.

Die Gewährleistungspflicht greift auch dann, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde. Für Sie als Verkäufer gilt eine Offenbarungspflicht. Wenn Sie nun bewusst einen Mangel vertuschen, zum Beispiel den Schimmelbefall verstecken, schließt die „Gekauft wie gesehen“-Klausel die Gewährleistung nicht aus.

Die Gewährleistung gilt aber nur dann, wenn Sie als Verkäufer von den Mängeln gewusst haben. Dies muss der Käufer im Zweifelsfall auch beweisen.

In der Regel verjähren die Gewährleistungsansprüche bei einem Immobilienverkauf nach 5 Jahren.  

Notarielle Beurkundung als Bestätigung des Immobilienverkaufs

Wenn der Kaufvertrag bereit zur Unterschrift ist, haben Sie schon einen großen Teil des Verkaufs geschafft. Doch um tatsächlich rechtskräftig zu sein, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Ohne Notar gibt es keinen gültigen Immobilienverkauf.

Die Kosten für die notarielle Begleitung zahlt in der Regel der Käufer. Der Preis richtet sich dabei nach dem Immobilienpreis.  Die Notarkosten betragen etwa 1 Prozent des Kaufpreises, hinzukommen nochmal 0,5 Prozent für den Grundbucheintrag. Verkaufen Sie also eine Immobilie für 300.000 Euro, bezahlen Sie für die notarielle Begleitung  3.000 Euro und 1.500 Euro für den Grundbucheintrag.

Steuern beim Immobilienverkauf

Mit dem Immobilienverkauf können auch eine Reihe von Steuern anfallen – können, nicht müssen.

Entscheidend sind mehrere Kriterien:

  • Der Zeitpunkt des Kaufes:
    10 Jahre nach dem Kauf einer Immobilie können Sie diese in der Regel steuerfrei weiterverkaufen. Dies gilt auch bei Schenkungen oder einer geerbten Immobilie. Auch dann zählt nämlich der Zeitpunkt des Kaufes, in diesem Fall durch den Schenker oder den Erblasser. Wann die Immobilie an Sie übergeht, ist unerheblich.
  • Die Eigennutzung:
    Um als Eigennutzung zu gelten, müssen Sie oder Ihre Kinder im Verkaufsjahr und den zwei vorherigen Kalenderjahren in der Immobilie gelebt haben. War dies der Fall, fallen in der Regel weder Spekulations- noch Gewerbesteuer an.

Die wichtigsten Steuern:

  • Spekulationssteuer
    Die Spekulationssteuer müssen Sie eventuell bezahlen, wenn Sie innerhalb von 10 Jahren eine Immobilie kaufen und wieder verkaufen. Dies gilt aber nur dann, wenn Sie oder Ihre Kinder die Immobilie nicht selbst genutzt haben. Wenn Sie die Immobilie gewinnbringend weiterverkaufen, müssen Sie auf den Gewinn Spekulationssteuer bezahlen.
    Beispiel: Sie haben im Jahr 2015 eine Wohnung für 270.000 Euro gekauft und nie selbst darin gewohnt. Im Jahr 2020 verkaufen Sie die Wohnung nun für 350.000 Euro weiter. Auf den Gewinn von 80.000 Euro müssen Sie Spekulationssteuer bezahlen. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach Ihrem Einkommenssteuersatz.
  • Gewerbesteuer
    Die Gewerbesteuer müssen Sie entrichten, wenn Sie innerhalb von 5 Jahren 3 oder mehr Objekte verkaufen. Dann gelten Sie rechtlich und steuerlich in der Regel als gewerblicher Immobilien- beziehungsweise Grundstückshändler. In diesem Fall müssen Sie zusätzlich zur Versteuerung des Gewinns noch Gewerbesteuer bezahlen. Man spricht hier von der sogenannten „Drei-Objekt-Grenze“. Nicht dazu zählen Immobilien mit Eigennutzung.
    Beispiel: Ihnen gehört ein Haus mit 4 Wohnungen. Sie verkaufen 3 der Wohnungen gewinnbringend. Dann müssen Sie Gewerbesteuer bezahlen.
    Ausnahme: Wenn Sie im Verkaufsjahr und den 2 Jahren zuvor selbst in der Immobilie gewohnt haben, zählt sie nicht zur Drei-Objekt-Regel.
  • Grunderwerbsteuer
    Die Grunderwerbsteuer zahlt in der Regel der Käufer, sie kann aber auch für Sie als Verkäufer relevant werden. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich und richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Wenn Sie beispielsweise in Bayern eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen, werden 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer fällig: 300.000 Euro*0,035 =10.500 Euro. Es gibt aber Ausnahmefälle, in denen die Grunderwerbsteuer entfällt, zum Beispiel, wenn Sie die Immobilie geerbt haben. Weitere Informationen und Tipps zum Thema Grunderwerbsteuer finden Sie im Ratgeber „Grunderwerbsteuer: So können Sie (legal) sparen!“

Die Steuerregelungen können hierbei durchaus komplex sein. Wenn Sie diesbezüglich Fragen haben, können Sie sich an die selbstständigen Kooperationsanwälte und Kooperationsanwältinnen der DAHAG wenden. Diese sind Ihnen gerne behilflich.