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Gefahr des Zahlungsverzugs bei unberechtigter Mietminderung

Gefahr des Zahlungsverzugs bei unberechtigter Mietminderung

Der unter anderem für Wohnraummietrecht zuständige VIII. Senat des BGH hat entschieden, dass sich der Mieter vor einer Minderung der Miete wegen Mietmangels mit der verkehrsüblichen Sorgfalt erkundigen muss, ob für die Minderung die tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind (Urteil vom 11.07.2012, Az. VIII 138/11) und bestätigte eine wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs.2 Nr.3 BGB ausgesprochene fristlose Kündigung als wirksam.

Der Entscheidung lag eine zu Unrecht durchgeführte Mietminderung zugrunde. Nachdem Zahlungsrückstände in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten aufgelaufen waren, erhielt die Mieterin die fristlose Kündigung. Im Laufe des Verfahrens wurde bewiesen, dass die Mietminderung zu Unrecht erfolgt war, weil der Mangel vom Mieter selbst verursacht worden war. Zum Teil wurde bei Zahlungsrückstand wegen unberechtigter Mietminderung vertreten, dass der Kündigungsgrund des § 543 Abs.2 Ziff.3 BGB wegen dieser Rückstände in der Regel mangels verschuldeten Zahlungsverzugs nicht gegeben sein soll. Begründet wurde dies vor allem damit, dass der Mieter andernfalls davon abgehalten werden könnte, allein vor dem Eindruck einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs, seine Rechte aus § 536 BGB geltend zu machen.

Der Vermieter sei in diesen Fällen auf die Leistungsklage wegen der Rückstände verwiesen. Erst wenn der Mieter vom Gericht erfahre, dass sein Minderungsrecht nicht bestehe, entfalle der Entschuldigungsgrund und könne Verzug eintreten (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 10. Aufl., § 543 BGB Rn. 103 ff.; vgl. Kokemüller, WuM 1999, 201, 202 ff.; LG Berlin, GE 2007, 1486, 1487; vgl. auch LG Frankfurt am Main, NJW-RR 2004, 1238 f.). Der BGH entschied nun letztinstanzlich, dass diese Sichtweise nicht zutrifft. Im Rahmen des § 543 Abs.2 Nr.3 BGB sei kein milderer Sorgfaltsmaßstab als in § 276 BGB anzulegen.

Nach dem BGH kommt der Mieter bei unberechtigter Mietminderung daher schon dann in Zahlungsverzug, wenn ihm hinsichtlich der irrigen Einschätzung, dass ein Mietmangel im Sinne des § 536 BGB vorliegt, Fahrlässigkeit zur Last fällt und nicht erst dann, wenn die Einschätzung des Mieters eines Umstands als Mietmangel nicht "offensichtlich unberechtigt" war. Da im zu entscheidenden Fall durchaus Anhaltspunkte vorlagen, dass die gerügte Schimmelbildung vom Mieter selbst verursacht war, bestätigte der BGH die auf § 543 Abs.2 Nr.3 BGB gestützte fristlose Kündigung, als rechtens.

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