Garagenverkauf - Wie muss der Kaufvertrag gestaltet sein?

Online-Rechtsberatung
Stand: 25.08.2009
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich möchte eine Garage verkaufen, welche auf fremden Grund und Boden steht - der Käufer will auch in den derzeitigen Pachtvertrag einsteigen. Wie muss der Kaufvertrag aussehen und was ist sonst noch zu berücksichtigen?

Antwort des Anwalts

Der Text Ihrer Anfrage lässt vermuten, dass Sie in den neuen Bundesländern wohnen. Es ist für die neuen Bundesländer nach wie vor typisch, dass, nachdem seinerzeit geltenden Recht der DDR lt. dem ZGB-DDR, Gebäude jedweder Art auf fremden Grund und Boden gebaut wurden. Meistens handelte es sich dabei um so genannte Datschen oder Garagengrundstücke. Nach den gesetzlichen Regelungen der Bundesrepublik Deutschland, die natürlich auch für das Beitrittsgebiet der ehemaligen DDR gelten, war dieser Zustand freilich nicht hinnehmbar. Der von dem Recht der DDR verfolgte Grundgedanke, dass die Grundstücke und die hierauf stehenden Gebäude rechtlich betrachtet verschiedene Wege gehen können, wurde zu Gunsten des in der BRD zu Grunde liegenden Gedankens, dass Grundstück und Gebäude einheitliche rechtliche Wege gehen, niedergeschlagen.

Zur Anpassung der verschiedenen Rechtssysteme aneinander, hat der Bundesgesetzgeber das Sachenrechtsbereinungs- sowie das Schuldrechtsanpassungsgesetz erlassen. Ohne jetzt zu tief in diese äußerst schwierige Rechtsmaterie einzutauchen, kann als Quintessenz dieser beiden Gesetze festgehalten werden, dass es das Ziel war und ist, die für die Rechtsordnung der BRD ungewöhnliche und nicht vorgesehene Problematik des Auseinandergehens der Eigentumsverhältnisse von Grundstücks- und Gebäudeeigentum zu beseitigen, wobei die bisher bestehenden Nutzungsverhältnisse aufrechterhalten blieben. Unter bestimmten Voraussetzungen konnte bzw. ab dem 01.01.2007 kann der Eigentümer dann jederzeit das Vertragsverhältnis kündigen, es sei denn es wurden gesonderte Investitionsschutzfristen vereinbart.

Endet das Vertragsverhältnis z. Bsp.: indem das Vertragsverhältnis von Seiten des Grundstückseigentümers nach den o. g. zeitlichen Abläufen bzw. das Vertragsverhältnis von Seiten des Gebäudeeigentümers gekündigt worden ist oder endet das Vertragsverhältnis durch Zeitablauf, kommt es zu einer Anpassung der der Rechtsordnung fremden Situation an eine der Rechtsordnung entsprechenden Situation. Im Klartext bedeutet dies, dass bei einer Beendigung des Vertragsverhältnisses der Grundstückseigentümer kraft Gesetzes zum Eigentümer des Gebäudes wird. Nur unter ganz bestimmten Umständen, insbesondere dann, wenn das Gebäude zu einer Erhöhung des Grundstückswertes führte, hat der Gebäudeeigentümer die Möglichkeit, eine Entschädigung von Seiten des Grundstückseigentümers zu verlangen. Wenn eine solche Werterhöhung dagegen nicht vorliegt, endet das Vertragsverhältnis und der Grundstückseigentümer wird, ohne dass er zu einer Entschädigungszahlung verpflichtet wäre, Eigentümer der Garage.

Der bisherige Eigentümer des Gebäudes, in Ihrem Fall der Garage, kann diese Garage deswegen auch nicht mehr verkaufen, vererben oder verschenken, denn er kann einem Dritten daran kein Eigentum mehr verschaffen, da das Eigentum bereits gesetzlich an den Grundstückseigentümer fällt.

Der interessierte Nachnutzer, der ja in keinem Falle Eigentum an der Garage erlangen kann, es sei denn er erwirbt das gesamte Grundstück, ist allein darauf angewiesen, zu welchen Konditionen ihm der Grundstück- und letzten Endes auch Garageneigentümer, die Garage vermietet. Die Konditionen werden weitestgehend durch Angebot und Nachfrage in der jeweiligen Region bestimmt.

Wenn jemand eine Eigentumsgarage käuflich erworben hat und ihm bewusst wird, dass er daran kein Eigentum erlangen kann, kann der Erwerber der Garage von seinem Vertragspartner, also dem Verkäufer der Garage, die Rückabwicklung des Kaufvertrages und die Herausgabe des Kaufpreises und/oder Schadenersatz verlangen. Der ursprüngliche Garageneigentümer macht sich mithin durchaus schadenersatzpflichtig.

Um solche möglichen dramatischen Verwicklungen zu vermeiden, hat das Bundesjustizministerium zum 01.07.1996 ein ?Merkblatt zum Benutzerwechsel bei Erholungs- und Garagengrundstücken in den neuen Bundesländern? herausgegeben und damit das Modell eines 3-seitigen Vertrages empfohlen. Innerhalb eines einzigen Vertragswerkes und mit ausdrücklicher Zustimmung des Grundstückeigentümers soll der bisherige Garageneigentümer aus seinem Altvertrag ausscheiden und der neue Garageneigentümer in diesen Vertrag eintreten. Der neue Vertragspartner soll in Bezug auf die Wirkungen des Schuldrechtsanpassungsgesetzes dem vorherigen Garagennutzer gleichgestellt sein.

Auf Grund des 3-seitigen Vertrages erwirbt der Garagen?käufer? freilich trotzdem nicht das Eigentum an der Garage sondern er tritt in die bisherigen vertraglichen Verhältnisse des Garagen?verkäufers? ein. Damit wirken sämtliche Rechte und Pflichten des Grundstückseigentümers gegenüber dem bisherigen Garagennutzer auch gegenüber dem neuen Garagennutzer. Dies ist insbesondere hinsichtlich der Laufzeiten evtl. Kündigungsfristen, vereinbarter Investitionsschutzfristen und letztlich freilich auch hinsichtlich des Pachtzinses und anderer Kosten sehr wichtig.

Um es noch einmal ganz klar auszudrücken:

Keinesfalls können Sie die Garage verkaufen, Eigentum an der ?verkauften? Garage kann nicht der Erwerber sondern nur der Grundstückseigentümer erwerben. Im Rahmen des 3-seitigen Vertrages wäre jedoch möglich, dass der Erwerber der Garage in die bestehenden vertraglichen Verhältnisse des bisherigen Garagennutzers eintritt. Dies könnte alternativ jedoch auch so erreicht werden, dass das Vertragsverhältnis des bisherigen Garagennutzers (entschädigungslos) beendet wird und der Grundstückseigentümer der Eigentümer der Garage wird und sich der Grundstückseigentümer und nunmehr auch der neue Garageneigentümer mit einem Interessenten für diese Garage einigt und so ein erneutes Pachtverhältnis kreiert wird. Der Erwerber ist mithin auf den Abschluss eines 3-seitigen Vertrages und Zahlung einer Abstandszahlung für die von Ihnen vorgenommenen Verbesserungsmaßnahmen und Werterhaltungsmaßnahmen nicht angewiesen sondern könnte sich direkt mit dem Grundstückseigentümer auf den Abschluss eines neuen Pachtverhältnisses einigen. Allerdings ist dies natürlich nicht ganz risikolos, da der Grundstückseigentümer hier nicht zwingend mit dem potentiellen neuen Nutzer der Garage einig werden muss und zudem ganz andere Konditionen vereinbaren kann, als mit Ihnen.

Sollte ein 3-seitiger Vertrag in Betracht zu ziehen sein, empfehle ich dringend, dass alle 3 Vertragsparteien, also Sie als bisheriger Nutzer der Garage, der potentielle neue Nutzer der Garage und der Grundstückseigentümer ein Vertragswerk aufsetzen, in dem letztlich lediglich festgestellt wird, dass das Pachtverhältnis zu einem bestimmten Stichtag von Ihnen auf den potentiellen neuen Nutzer der Garage übergehen soll. Ggf. kann hier selbstverständlich auch die Zahlung einer festzusetzenden Abgeltung vereinbart werden. Einen Kaufpreis stellt dies freilich nicht dar.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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