Erneuerung von Fenstern in Eigentumswohnung: Muss Eigentümergemeinschaft mitzahlen?

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe eine Eigentumswohnung, bei der Fenster erneuert werden müssen, die nicht mehr reparabel sind.

Meine Frage:
Fenster sind Gemeinschaftseigentum, also Kostenteilung durch die Eigentümergemeinschaft. Zählen hierzu auch Fenster - Reparaturen oder müsste ich diese bezahlen.
Können von den Kosten neuer Fenster, die Kosten, die durch Reparatur entstanden wären, von den Kosten neuer Fenster abgezogen werden oder muss die Eigentümergemeinschaft die Kosten für neue Fenster auf jeden Fall komplett tragen.

Antwort des Anwalts

Die Fenster von Eigentumswohnungen sind sozusagen der Klassiker, wenn es darum geht, Sanierungsmaßnahmen durchzuführen und entsprechende Regelungen bezüglich der Kostentragung zu treffen. Die Fenster von Eigentumswohnungen gehören zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Dies hat zur Folge, dass zum einen der einzelne Wohnungseigentümer nur sehr bedingt diesbezüglich Entscheidungen treffen darf, zum anderen aber auch die Wohnungseigentümergemeinschaft nur in sehr begrenztem Rahmen Sonderregelungen einführen kann. Gerade die Fenster sind insoweit immer wieder relevant, da sie von ihrer Funktion her doch sehr nahe dem jeweiligen Wohnungseigentum zugeordnet sind, andererseits aber zwingend als in die Hauswand eingelassen Bauteile dem Gemeinschaftseigentum angehören.
Grundsätzlich ist es so, dass die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG gemeinschaftlich verpflichtet sind, für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Hiervon kann im Beschlusswege ausschließlich für Einzelfälle abgewichen werden. So sagt es § 16 Abs. 4 WEG. Aus dieser Vorschrift ergibt sich im Umkehrschluss, dass die Wohnungseigentümer niemals generell im Beschlusswege auf die Regelung der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verzichten können. Denn so würde der Willkür Tor und Tür geöffnet, jeder Wohnungseigentümer könnte sein Fenster sanieren lassen wann er will, könnte es auch völlig verfallen lassen, und könnte es in völlig beliebigen Farben streichen. All dies hätte für die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr hinnehmbare Auswirkungen auf das Gesamtgebäude.
Nun zur Kostentragungspflicht. Hier habe ich Ihnen zwei Urteile herausgesucht, die die Möglichkeiten der Eigentümergemeinschaft verdeutlichen. Die (Eigentümergemeinschaft) kann eine Kostentragungsregelung mit der Folge treffen, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster (Fensterrahmen, Fensterverglasung, Außenanstrich) trotz der Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum von den jeweiligen Sondereigentümern zu tragen sind, dies allerdings auch immer nur im Rahmen einer mehrheitlichen Beschlussfassung über die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung" (OLG Hamm vom 22.08.1991, NJW 1992).
Die Wohnungseigentümer können in Abweichung von der gesetzlichen Regelung durch Vereinbarung die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums (hier: Fenster/Türelemente) dem jeweiligen Wohnungseigentümer auferlegen. Eine Instandsetzung umfasst auch die Erneuerung im Sinne einer Ersatzbeschaffung einzelner Teile des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums. Bayerisches OLG, Beschluss vom 4.9.2003, Aktenzeichen 2 Z BR 145/03.
Also solange nichts geregelt ist, muss die Eigentümergemeinschaft die vollen Kosten tragen. Es können aber abweichende Beschlüsse gefasst werden.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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