Eigentumswohnung - Genehmigung für Investitionsentscheidungen von Eigentümergemeinschaft notwendig?

Online-Rechtsberatung
Stand: 21.08.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich bin Besitzer einer Eigentumsdachwohnung. Durch ein Dachfenster meiner Wohnung erfolgt der Zugang des Schornsteinfegers. Dadurch kommt es regelmäßig zur Verschmutzung des Fensterdachausstieges in meiner Wohnung. Es gibt eine andere Möglichkeit über ein Fenster des Treppenhauses auf das Dach zu kommen. Allerdings sind keine Vorrichtungen für die Sicherheit des Schornsteinfegers an diesem Zugang angebracht. Eine Anbringung würde 2500 bis 3000 Euro kosten. Ein ordnungsgemäßer Zugang (Dachleiter) existiert im übrigen auch nicht über mein Dachfenster - aber der Dachzugang ist weniger problematisch.

Der Hausverwalter kündigt nun an, dass die Eigentümergemeinschaft über diese Investition abstimmen soll.

Meine Fragen: Ist eine Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft notwendig - oder kann die Installation durch den Hausverwalter ohne Beschluss erfolgen ?

Falls dies nicht der Fall sein sollte - muss ich im Falle einer Ablehnung der Investition durch die Eigentümergemeinschaft meine Wohnung weiter für Dachzugänge zur Verfügung stellen? (trotz des Nachteils einer Wohnungsverschmutzung - evtl. Neuanstriche des Fensterzugangs nach jedem Besuch eines Dachzugangs - Schornsteinfeger, Fernsehinstallation, etc.).

Antwort des Anwalts

Ich setze voraus, dass es in der Teilungserklärung keine Festlegungen gibt, die Sie zur Duldung des Überweges durch den Schornsteinfeger oder sonstig für Dacharbeiten verpflichten. Gäbe es solche Festlegungen, müssten Sie die Überwegung dulden.

Es ist richtig, dass der Verwalter einen Beschluss der Miteigentümer über den Einbau der Treppe herbeiführen will. Auf eigene Veranlassung könnte er nur Instandhaltungs-maßnahmen und Eilsachen durchführen. Also kann er das nicht alleine entscheiden und beauftragen.

Die Frage, ob Sie die Benutzung Ihres Dachausganges dulden müssen ist nicht ganz einfach zu beantworten.

} § 14 WEG Pflichten des Wohnungseigentümers

} Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
} .......
} 4.
} das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu
} gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen
} Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.

Also hätten Sie nach dem Gesetzeswortlaut grundsätzlich den Durchgang des Schornsteinfegers und von Handwerkern, die auf das Dach müssen zu dulden. Wenn Sie sich weigern kann das Benutzungsrecht gegen Sie durchgeklagt werden.

Ich habe trotz umfangreicher Recherche keine Rechtsprechung gefunden, die in Ihrem Fall zu einem anderen Ergebnis gekommen wäre. Aber es handelt sich bei der vorgenannten Regelung um eine Art Sonderopfer, dass dem Eigentümer auferlegt wird. Da könnte es einen rechtlichen Ansatzpunkt geben, dahingehend dass das Sonderopfer nicht abverlangt werden kann, wenn mit relativ geringen Mitteln der Zugang außerhalb Ihres Eigentumes hergestellt werden kann. Das wäre jedoch im Streitfall als Einzelfallentscheidung eines Gerichtes herauszufinden. Angesichts der Rechtslage bin ich skeptisch wegen der Erfolgsaussichten.

Also wird es schwer sein den Durchgang zu verweigern, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft sich nicht zum Anbringen der anderen Treppe entschließen kann.

Sie haben allerdings den Hebel des Schadensersatzanspruches aus der gesetzlichen Vorschrift. Wenn Sie nach der Nutzung des Dachausstieges die Wohnung reinigen müssen und ggf. die Wände um den Ausstieg neu streichen müssen, können Sie das gegenüber der Hausgemeinschaft als Schaden geltend machen und den Ersatz Ihrer Aufwendungen verlangen. Sie sind zum Beispiel auch nicht verpflichtet in Ihrer Wohnung befindliche Blumenkübel wegzuräumen oder sonstwie an der Begehung mitzuwirken, Sie müssen sie nur dulden.

Das dürfte ein Argument sein, um die Miteigentümer für die entsprechende Entscheidung zu gewinnen, weil die sonst jedes mal nach Nutzung Ihrer Wohnung als Durchstieg mit Schadensersatzansprüchen in Anspruch genommen werden.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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