Zugangsweg führt über Eigentum des Nachbarn

Online-Rechtsberatung
Stand: 13.09.2016
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Seit 1973 wohne ich im Einfamilienhaus auf meinem eigenen Grundstück. In den Folgejahren wurde das angrenzende Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaut. In diesem Zusammenhang ergaben sich schriftliche (Entwässerung über mein Grundstück) und auch mündliche Absprachen und Vereinbarungen (gemeinsamer Zaunbau, Unterschreitung 3 m Grenze zu meinem Grundstück, Verlegung der Telefonleitung über das Nachbargrundstück).
Der Zugangsweg ist eine Sackgasse mit sechs Anliegern. Diese sechs Grundstückseigentümer gründeten eine Wegegemeinschaft, mit dem Ziel den Zugangsweg, einschließlich Entwässerung und Beschleusung instandzusetzen. Dabei wurden Entwässerungen auf Grund der Hanglage in die Grundstücke und an deren vorhandene Entwässerung angebunden.
Im Jahr 2009 wechselte der Besitzer des Nachbargrundstückes.

Welche Rechte und Pflichten hat der neue Besitzer?
Kann er mir verbieten sein Grundstück zu betreten, was zur Instandsetzung des gemeinsam errichteten Zaunes unumgänglich ist? Kann er die Straßenentwässerung durch eigene geplante Baumaßnahmen unbrauchbar machen?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

grundsätzlich kann Ihr Nachbar, da er Eigentümer seines Grundstückes ist, mit seinem Grundstück nach Belieben verfahren und andere von der Nutzung ausschließen.
Für Fälle allerdings, in denen ein Betreten des Nachbargrundstücks etwa für Instandsetzungsarbeiten, zwingend erforderlich ist, ist von der Rechtsprechung ein Anspruch auf Betreten dürfen des Nachbargrundstücks aufgrund des Nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses anerkannt. Dieses ist in einigen Bundesländern auch in den Nachbarrechtsgesetzen ausdrücklich geregelt.
Auf jeden Fall haben Sie zur Abwehr drohender Gefahren das Recht, das nachbarliche Grundstück zu betreten.
Voraussetzung ist aber stets, dass Sie den Nachbarn zuvor um Erlaubnis fragen. Anderenfalls liegt ein Hausfriedensbruch vor, der strafrechtlich verfolgt werden kann. Dies gilt nicht im Fall des Notstandes, also, wenn das Grundstück zur Gefahrenabwehr betreten werden soll.

Ob und in welchem Umfang der neue Eigentümer an die Vereinbarungen mit dem alten Eigentümer gebunden ist, hängt davon ab, welche Regelungen mit dem vorherigen Eigentümer getroffen wurden.
Am einfachsten ist der Fall, wenn die entsprechenden Vereinbarung bzw. die sich daraus ergebenden Pflichten im Grundbuch eingetragen sind, etwa als Baulast, Dienstbarkeit oder dgl.
Dann ist der Nachbar ohne weiteres auch an diese Vereinbarungen gebunden.
Ausweislich der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hängt die Frage, ob eine Pflicht zur Duldung durch den Nachbarn besteht, davon ab, wie groß die Beeinträchtigung für den Nachbarn ist bzw. ob diesem durch die Duldung eine Gefahr droht.
Sofern also von den dem Nachbarn durch die Vereinbarung mit dem vorherigen Eigentümer auferlegten Pflichten für den Nachbarn Gefahren ausgehen oder er in der Nutzung seines Eigentums beeinträchtigt ist, dürfte dieser nicht verpflichtet sein, diese Vereinbarung gegen sich gelten zu lassen.
Was die Unterschreitung der Abstandsfläche angeht, so ist diese bauordnungsrechtlich ohnehin nur wirksam, wenn sie als Abstandsflächenbaulast in das Baulastverzeichnis eingetragen ist. Anderenfalls ist, sofern von der an sich erforderlichen Abstandsfläche nicht in irgendeiner baurechtlichen Vorschrift eine Ausnahme vorgesehen ist, das „zu nah“ an Ihr Grundstück gebaute Bauwerk insoweit baurechtswidrig errichtet worden. Die Bauaufsichtsbehörde und auch die Landesbauordnungen verlangen für die Abstandsflächen stets eine Baulast.

Was die Straßenentwässerung angeht, so ist dies normalerweise, sofern es sich um eine öffentliche Straße handelt, Sache der Gemeinde. Diese führt bei Bedarf Maßnahmen durch, um die Entwässerung der Straße zu gewährleisten und überträgt die Finanzierung dieser Maßnahmen durch entsprechende Anliegergebühren auf die Anlieger.
In dem Fall kann und wird die Gemeinde durch entsprechende Duldungsverfügung oder ähnliche Maßnahmen den Nachbarn daran hindern (können), die Planung der Gemeinde zu durchkreuzen.
Bei einer Privatstraße hingegen kommt es darauf an, ob hier eine Duldungspflicht des Nachbarn besteht hinsichtlich der von den Anliegern geplanten Entwässerung. Dies ist rein zivilrechtlich zu beurteilen, ggf. muss hier der Zivilrechtsweg gegen den Nachbarn bestritten werden.
Sofern der Nachbar baurechtsgemäß bauen will, wird die Gemeinde in Gestalt des Bauordnungsamtes prüfen, ob öffentlich-rechtliche Vorschriften, auch solche des Nachbarrechts, durch den geplanten Bau beeinträchtigt werden. In diesem Zusammenhang wird die Gemeinde auch prüfen, ob das Eigentum anderer beeinträchtigt wird, was dann der Fall sein kann, wenn die Nachbarn eine notwendige Sanierung der Straße durchführen wollen, die durch den Bau des Nachbarn vereitelt werden kann.

Problematisch wird in Ihrer Angelegenheit sein, dass Sie möglicherweise nicht die mit dem Voreigentümer getroffenen Vereinbarungen werden beweisen können. Der Nachbar seinerseits kann sich zunächst einmal auf den Standpunkt stellen, dass es keinerlei Regelungen gab.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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