Schimmel in der Wohnung - Mietminderung ?

Online-Rechtsberatung
Stand: 26.01.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Auslöser: 
Schimmelbildung in der Wohnung

-Mietminderung
-Mietminderung vorher ankündigen?
-ab wann?
-wieviel %?
-Gutachter zwingend erforderlich?

-Kündigung
habe 3 Monate Kündigungsfrist.
-kann ich fristlos kündigen?

  1. Durch den Umzug habe ich einiges an Investitionen reingesteckt.
    -kann es dort auch Schadensersatz geben?

Procedere:

Ein Telefonat mit der Bitte um Besichtigung der Schäden an den Vermieter
hat bereits stattgefunden.

Nachdem keine weitere Reaktion erfolgte,
erfolgte ein Einschreiben mit Rückschein.
Eine Reaktion des Vermieters zu bezwecken blieb erfolglos.

WIe soll ich mich weiter verhalten?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

Zur Mietminderung:
Wenn Mängel oder Fehler in der Wohnung auftreten, darf der Mieter die Miete kürzen. Nach der gesetzlichen Regelung ist die Miete automatisch gemindert, § 536 BGB, solange ein Mangel vorliegt (siehe hierzu BGH WM 1991, 544).
Eine vorherige Ankündigung ist daher nicht erforderlich. Voraussetzung ist aber, dass dem Vermieter der Mangel unverzüglich (und nachweislich) angezeigt worden ist. Anderenfalls entfällt ein Mietminderungsrecht, § 536 c BGB.
Bei unverzüglicher Anzeige ist also die Miete bei einem Mangel nicht in voller Höhe geschuldet bis zu seiner Beseitigung.

Schimmelbildung in der Wohnung ist in der Regel als Mietmangel zu bewerten. Als Mieterin können Sie daher die Miete ab Anzeige beim Vermieter auch rückwirkend kürzen, sofern die Schimmelbildung nicht vom Mieter zu verantworten ist, was allerdings der Vermieter zu beweisen hätte. (Stichwort: falsches Lüftungsverhalten)
Bedauerlicherweise steht im Gesetz nicht, in welcher Höhe bei welchem Mangel gekürzt werden darf. Vielmehr kommt es auf den jeweiligen Einzelfall, also auf den Zustand der Wohnung an.

Leider kann ich anhand Ihrer Angaben keine genauere Einschätzung der Minderungsquote vornehmen. Bei Schimmelbildung, die nur gering ist, können 5 % der Bruttomiete angemessen sein. Bei größerer Ausdehnung in der Wohnung und flächenmäßig größerer Ausbildung an den Wänden oder Decken der einzelnen Zimmer können aber auch 50 % oder mehr im Einzelfall gerechtfertigt sein.
Die Einschaltung eines Gutachters ist zwar nicht zwingend erforderlich; sie kann aber hilfreich sein, das Ausmaß und die Ursache zu ermitteln. Die außergerichtliche Beauftragung eines Gutachters ist möglich, aber letztlich nicht gerichtsfest. In einem gerichtlichen Verfahren würde in jedem Fall ein weiterer Gutachter durch das Gericht beauftragt werden. Sinnvoller erscheint es daher, einen Gutachter durch Einleitung eines gerichtlichen und selbständigen Beweisverfahrens heranzuziehen. Der Gutachter wird direkt durch das Gericht bestellt. Er stellt nur den Zustand und ggfls die Ursache laut Antrag im Beweisverfahren fest. Je nach Ergebnis wird dann im Anschluss der Richtige Prozess geführt, wobei dann auf das Gutachten des Beweisverfahrens zurückgegriffen werden kann. Ich empfehle für den Fall, dass Sie sich hierfür entscheiden, einen Rechtsanwalt zu beauftragen.

Fristlos kündigen können Sie wohl nicht. Ihre Angaben reichen hierzu nicht aus. Eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung ist gem. § 569 Abs.1 BGB möglich. Allerdings stellt hier insbesondere auch die BGH Rechtsprechung relativ hohe Hürden auf. So muss die Schimmelbildung bereits einige Zeit bestehen (Monate). Der Vermieter bekommt also das Problem nicht in den Griff. Weiter muss durch die Schimmelbildung eine konkrete und erhebliche Gesundheitsgefährdung verursacht werden, die nötigenfalls auch amtsärztlich bestätigt werden kann. Maßstab ist für die erhebliche Gefährdung ist das Bestehen konkreten Gefährdungspotentials aus objektiver Sicht. Es muss also nicht reichen, dass Sie nur bei dem Mieter und seinen Angehörigen besteht. Nur in einem solchen Ausnahmefall ist also eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung möglich.
Ich empfehle zur weiteren Vorgehensweise, einen angemessenen Betrag der Miete ab nächsten Monat zu kürzen, wobei ich leider zur Höhe keine genaueren Angaben machen kann. Wenn dies auch keinen Erfolg hat, besteht noch die Möglichkeit, zusätzlich einen Betrag in Höhe 1-2 fachen Minderungssatzes zurückzubehalten. Dieses Recht sollten Sie aber vorher geltend machen, also schriftlich ankündigen. Zudem müssen Sie den zurückbehaltenen Teil nach Mangelbeseitigung nachzahlen! Er sollte also zur Verfügung stehen und auf einem eigenen Konto „geparkt“ werden.

Wenn Ihr Vermieter nicht reagiert oder mit einer Minderung nicht einverstanden ist, bleibt dann letztlich nur eine gerichtsstreitige Auseinandersetzung.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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