Nachzahlung der Nebenkostenabrechnung zurückverlangen
Bei meiner Nebenkostenabrechnung vom vorletzten Jahr wurde ein Wasser/Abwasserpreis von ca. 6,90€ pro m³ berechnet. Aus meiner Tätikeit im Gemeinderat weis ich, dass am Ort von der Gemeinde 4,90€ verrechnet werden. Die Erklärung der Hausverwaltung waren die unterschiedlichen Abrechnungszeiträume und deshalb sollte im folgenden Jahr die Abrechnung günstiger ausfallen. Ich habe dann aufgrund dieser in Aussichtstellung meine Nebenkostennachzahlung überwiesen. Im darauf folgendem Jahr wurde dann ein Preis von ca 5,10€ verrechnet was meiner Meinung nach nicht in Ordnung ist, da die Gemeinde bei einem Preis von 4,95€ steht. Somit wurden im Jahr zuvor 2€ zuviel verrechnet und in diesem Jahr ein Preis der Annähernd stimmt. Kann ich die Differenz des Vorjahres zurückverlangen?
Sehr geehrter Mandant,
Der Bundesgerichtshof entschied im Juli darüber, ob in einer Nebenkostenabrechnung Frischwasser- und Abwasserkosten zusammen abgerechnet werden können. Die Karlsruher Richter entschieden zu Gunsten des Vermieters. Dieser hatte die Kosten für Frischwasser und Abwasser in zulässiger Weise abgerechnet. Eine Nebenkostenabrechnung muss durch den Mieter überprüfbar und nachvollziehbar sein. Frischwasser und Abwasser stellen zwar nach der Betriebskostenverordnung unterschiedliche Kostenpositionen dar. Eine Nebenkosten-abrechnung ist aber auch dann nachvollziehbar, wenn die in Zusammenhang stehenden Kosten für Frischwasser und Abwasser zusammengefasst abgerechnet werden. Das gilt zumindest dann, wenn die Kostenberechnung für Abwasser an den Frischwasserverbrauch gekoppelt ist. Ein Mieter kann auch bei dieser Vorgehensweise prüfen, ob die abgerechneten Kosten rechtlich umlagefähig sind und ob der richtige Verteilungsschlüssel verwendet wurde. Ein Vermieter darf somit beide Positionen in einer Nebenkostenabrechnung zusammenfassen (BGH, Urteil v. 15.07.2009, Az. VIII ZR 340/08).
Zu den Wasserkosten gehören u. a. das Wassergeld, die Kosten der Wasseruhr und zum Beispiel auch die Kosten für eine Wasseraufbereitungsanlage.
Nach der Ziffer 2 des Betriebskostenkataloges ist es möglich, die Kosten des Zählers sowie dessen Verwendung, Abrechnung, Aufteilung der Kosten umzulegen. Nach der Rechtsprechung ist es sogar zulässig, die Kosten des Austausches eines abgelaufenen Zählers umzulegen, jedenfalls dann, wenn der Zähler nicht defekt ist, sondern wegen abgelaufener Eichfrist getauscht werden muss. Der Eigentümer muss sich dann lediglich die Kosten der ersparten Eichgebühren abziehen lassen
In der Betriebskostenverordnung zu Ziffer 3 Entwässerung ist ausdrücklich genannt die Haus- und Grundstücksentwässerung, so dass alle Arten der Abwasserkosten hierunter gerechnet werden können.
Regenwasser: Kosten für die Ableitung in besondere Regenwasserkanäle.
Es ist daher in Ihrem Fall zunächst einmal zu überprüfen, ob in dem vom Vermieter zugrunde gelegten Preis für einen QM Wasser derartige Kostenanteile enthalten sind.
Diesbezüglich haben Sie ein Recht zur Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege bei Ihrem Vermieter. Hiervon sollten Sie unbedingt Gebrauch machen.
Sollte sich hinsichtlich der aktuellen Abrechnung herausstellen, dass derartige Kostenanteile nicht in dem vom Vermieter zugrunde gelegten Preis für einen M³ Wasser enthalten sind, können Sie die Zahlung des überschießenden Preisanteils verweigern bzw. von dem Nachzahlungsbetrag in Abzug bringen. Sollte die Abrechnung mit einem Guthaben enden, können Sie die weitere Rückzahlung des überschießenden Betrages einfordern.
Hinsichtlich der vorangegangenen Abrechnung besteht dieses Recht nicht mehr, da Sie in Kenntnis der Unrichtigkeit des angesetzten M³ Preises die Nachzahlung erbracht haben.
Ich gehe davon aus, dass Sie auch bei der vorangegangenen Abrechnung keine Einsicht in die der Abrechnung zugrundeliegenden Belege genommen haben.
