Muss man bei Auszug neu Renovieren ?

Online-Rechtsberatung
Stand: 19.01.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe eine Frage bzgl. der Renovierung einer Mietwohnung bei Auszug. Ich bin mir nicht sicher, ob ich zum Auszug nun renovieren muss oder nicht. Hierzu benötige ich Ihre Unterstützung.
Die wichtigsten Informationen habe ich unten angehängt. Die Wohnung befindet sich in einem guten Zustand eines Nichtraucherhaushalts. Die Wände sind weiß, in der Küche hellgelb. In Bad und Schlafzimmer wurde zwischendurch renoviert.

Hier die wichtigsten Angaben:
Mietdauer insgesamt knapp 6 Jahre
Mievertrag von ‚Haus und Grund  1424/10.4
Ordentliche Kündigung durch den Mieter (mich)
Die Wohnung wurde vom Vormieter bei dessen Auszug gestrichen.

Und der Mietvertrag:
(...)
§ 15 Zustand der Mieträume:
(...)

  1. Der Mieter verpflichtet sich, vor seinem [Einzug] (gestrichen) [Auszug] (eingefügt) oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätestens zum .... folgende Arbeiten auf seine Kosten an den Mieträumen vornehmen zu lassen: [alle Schönheitsreparaturen] (eingefügt)
    (...)
    § 16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume:
  2. a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, wenn erforderlich, fachgerecht auszuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen.
    Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Farbe behandelt werden.
    Die Zeitfolge beträgt im allgemeinen:
    Bei Küchen, Bädern, Duschen - 3 Jahre
    Bei Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Einzel-Toiletten - 5 Jahre
    Bei allen übrigen Räumen - 7 Jahre
    Diese Zeitfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
    Der Mieter hat ferner vom Vermieter gestellte Textilböden bei Bedarf fachgerecht zu reinigen oder reinigen zu lassen. Die Zeitfolge hierfür beträgt im allgemeinen 3 Jahre.
    b) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf durchzuführen, wenn die Zeitfolgen nach § 16 Ziff. 4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
    c) Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der obengenannten Zeitfolgen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindest sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert werden würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Dier Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses fachgerecht durchführt oder durchführen lässt.
    d) Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschließen, soweit nicht das Anbringen von Bohrlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war. Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berechtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zu Schadensersatz.
    e) Der Vermieter ist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet.
    (...)
    § 27 Sonstige Vereinbarungen
    (...)
    [3. Bei Auszug müssen Wände sowie Decken Raufaser weiß bzw. in hellen Tönen zurückgegeben werden.] (eingefügt)
Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

Sofern Ihr Mietvertrag insgesamt wirksame Übertragungsklauseln hinsichtlich der Schönheitsreparaturen beinhaltet, sind Sie zur Durchführung derselben verpflichtet, sofern der jetzige Zustand eine Renovierung erforderlich macht. In den vergangenen Jahren hat der BGH zunehmend Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen für unwirksam erklärt, wenn Sie den Mieter unangemessen im Sinne des § 307 BGB benachteiligen. Dies wurde bei sog. harten (auch: starre) Klauseln angenommen. Dabei handelte es sich um Klauseln, nach denen Schönheitsreparaturen allein nach Ablauf von Zeitintervallen (alle 3, 5 und 7 Jahre) durchgeführt werden mussten, ohne dass es auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache oder eine Erforderlichkeit angekommen wäre; starrer Fristenplan. Dies führte dazu, dass auch der sorgsame Nichtraucher, der überwiegend in der Wohnung seiner Freundin wohnte, nach Ablauf der Intervalle renovieren musste, selbst wenn sich die Wohnung in einem Top Zustand befand. Demgegenüber sind sog. weiche Klauseln, die eine Pflicht zur Renovierung erst dann vorsehen, wenn der tatsächliche Zustand der Mieträume eine solche erforderlich machen, zulässig und wirksam. An diesen Kriterien ist Ihr Mietvertrag zu messen. Insbesondere § 16 MV regelt umfassend die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Dabei handelt es sich bis auf § 16 Ziff. 4. c Satz 1 MV durchweg um weiche und zulässige Klauseln, wie zuvor beschrieben. Die Regelung des § 16 Ziff. 4. c Satz 1 MV ist insoweit bedenklich, als sie für sich genommen eine unzulässige Endrenovierungsklausel darstellt. Isoliert betrachtet sagt der Satz klar und deutlich, dass der Mieter bei Auszug renovieren muss, gleichgültig ob erforderlich oder nicht. Insoweit also eine starre Endrenovierungsklausel. Allerdings nimmt der Nachfolgesatz deutlich genug Bezug und erläutert abschwächend den Inhalt des Satzes. An dieser Stelle wäre wegen Unklarheit sicherlich die Annahme einer Unwirksamkeit der gesamten Klausel vertretbar. Die Frage kann jedoch im Ergebnis offen bleiben, da sich die Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklauseln aus den §§ 15 und 16 insgesamt ergibt. Bei der Regelung in § 15 Ziff. 2 MV handelt es sich eindeutig um eine unwirksame Endrenovierungsklausel im beschriebenen Sinn, denn danach muss der Mieter vor seinem Auszug alle Schönheitsreparaturen durchführen lassen. Diese Klausel ist gleich aus zwei Gründen unwirksam. Zum einen ist sie starr und lässt nicht die Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes zu und zum anderen nimmt sie dem Mieter das Recht, die Schönheitsreparaturen selbst durchzuführen. Er hat sie ...auf seine Kosten vornehmen zu lassen! Demnach liegt hier mit § 15 Ziff. 2 MV eine unwirksame und mit § 16 MV eine noch wirksame Klausel vor. Hier greift nun die Rechtsprechung des BGH zum sog. Summierungseffekt. Zu einer unzulässigen Summierung führt es dann, wenn eine wirksame und eine unwirksame Klausel zusammentreffen. Wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot ist es nicht zulässig, nur die wirksame Klausel fortgelten zu lassen, vgl. BGH NZM 2003, 594; Schmidt-Futterer/Langenberg Mietrecht 10. Aufl. 2011 § 538 Rn 179. Eine für sich genommen zulässige Klausel zur Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen (§ 16 MV) entfaltet daher keine Wirkung, wenn z.B. dem Mieter die unbedingte Pflicht zur Endrenovierung (§ 15 Ziff. 2 MV) unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen auferlegt ist, vgl. BGH WuM 2003, 561.

Genauso verhält es sich in Ihrem Mietvertrag, sodass Sie bei Auszug unabhängig vom jetzigen Zustand nicht renovieren müssen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Stellen Sie hier Ihre Frage

Ablauf und Preise

Coronavirus: Die wichtigsten Informationen

Sie haben rechtliche Fragen zur Corona-Pandemie? Hier finden Sie stets aktualisierte Informationen auf einen Blick.