Mängel an Wohnung nach dem Verkauf - Haftet der Verkäufer ?

Online-Rechtsberatung
Stand: 03.03.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Ich habe eine Wohnung verkauft.
Gegenstand der Preisverhandlungen, bzw. Grund für einen Preisnachlass war der Zustand der Tiefgerage (Allgemeineigentum), bei dem immer mal wieder Mängel auftraten in den letzten Jahren aufgrund des undichten Flachdachs, das auch schon teilsaniert wurde. Dies wurde vertraglich allerdings nicht festgehalten, sondern war nur Gegenstand der mündlichen Verhandlungen. Dann ist wieder eine feuchte Stelle in der Garage sichtbar geworden zwischen Vertragsabschluss und Gefahrenübergang. Ob das so stimmt, kann ich nicht mehr überprüfen, da ich die Garage nicht täglich besichtigt habe.
Für auftretende Mängel in dieser Zeit gibt es keinen vertraglichen Haftungsausschluss.
Ich habe die Befürchtung, dass mein Wohnungskäufer nun eine Komplettsanierung mit Sonderumlagenbildung vorantreibt, um noch auf meine Kosten sanieren zu können.
Meine Frage;
Hafte ich in jedem Fall?
Oder nur wenn eine Sonderumlage notwendig würde?
(Die Rücklagen sind ja ohnehin auf ihn übergegangen)
Kann man den Mangel zeitlich so exakt einordnen?

Da das ganze Garagenthema von mir komplett "offengelegt" wurde und ich aufgrund dessen auch preisliches Entgegenkommen zeigte, erscheint mir das alles etwas unfair.

Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

Frage 1.: Hafte ich in jedem Fall?

Vermutlich unbewusst haben Sie mir in Ihrer Begleit-E-Mail die Lösung Ihres Falles gleich mitgeliefert: Das Entscheidende ist nämlich, dass der Käufer bereits vor Erwerb des Objektes Mieter der Wohnung war und deshalb das Objekt und auch die Tiefgarage genauestens kannte. Bestätigt wird dies durch Punkt III. 4. des Kaufvertrages (KV). Damit ist auch davon auszugehen, dass ihm sämtliche Mängel bekannt waren oder zumindest aus grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben sind. Hier greift die Regelung des § 442 Abs. 1 BGB, wonach die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen sind, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Ist dem Käufer ein Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, kann der Käufer Rechte wegen dieses Mangels nur geltend machen, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Garantie für die Beschaffenheit der Sache übernommen hat. Es dürfte klar sein, dass der Mieter das Objekt und die mängelbehaftete Tiefgarage vermutlich besser kannte als Sie. Auch wenn Sie in Punkt IV. 1. letzter Absatz KV für Mängel einzustehen haben, die nach Vertragsschluss und vor Übergabe entstanden sind, führt die Vorkenntnis des Käufers zumindest dazu, dass er das Entstehen von Mängeln nach Vertragsschluss beweisen muss. Dies dürfte dem Käufer ausgesprochen schwer fallen, wenn nicht unmöglich sein. Zudem war er als Mieter nach § 536 c Abs. 1 BGB verpflichtet, bis zur Beendigung des Mietverhältnisses sämtliche Mängel dem Vermieter, also Ihnen anzuzeigen, widrigenfalls er sich nach § 536 c Abs. 2 BGB schadensersatzpflichtig machen würde. Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses war nach Punkt IV. 1. KV der Tag der Kaufpreiszahlung. Da der Mieter/Verkäufer bis dahin (vermutlich) keine Mängel angezeigt hat, muss zumindest bis dahin davon ausgegangen werden, dass keine neuen Mängel entstanden sind (und nur für neu entstandene Mängel kommt überhaupt eine Haftung nach Punkt IV. 1. letzter Absatz KV in Betracht). Somit fallen Beendigung des Mietverhältnisses, Zahlung des Kaufpreises und Gefahrübergang zeitlich zusammen mit der Folge, dass für eine Haftung Ihrerseits im Ergebnis kein Raum bleibt.

Frage 2.: Oder nur wenn eine Sonderumlage notwendig würde? (Die Rücklagen sind ja ohnehin auf ihn übergegangen)

Soweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, sind entstehende Kosten von den Rücklagen oder einer Sonderumlage zu zahlen. Dabei handelt es sich nur um eine andere Form des Ersatzanspruchs. Es gilt deshalb das zu Frage 1. Gesagte entsprechend.

Frage 3.: Kann man den Mangel zeitlich so exakt einordnen?

Diese Frage dürfte sich durch die Antwort zu Frage 1. erledigt haben.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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