Kleingartensiedlung: Abstimmung über Nutzung von gemeinschaftlichen Besitz

Online-Rechtsberatung
Stand: 12.12.2017
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir sind Eigentümer eines Kleingartens, allerdings integriert in einem Gartenverein mit Pächtern. Alle Eigentümer sind auch Mitglieder des Gartenvereins und unterliegen der Satzung und der Gartenordnung des Kleingartenvereins. Die Wegbenutzung wurde durch eine Wegebenutzerordnung für Pächter und Eigentümer geregelt (Garten wird mit Autos befahren). Die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer zu dieser Wegebenutzordnung liegt vor. Ist eine Abstimmung über die Benutzung der im gemeinschaftlichen Besitz befindlichen Wege gesetzeswidrig?

Einige Eigentümer meinen, nach WEG steht ihnen eine grundsätzliche Nutzung Gemeinschaftseigentums zu und eine Abstimmung wäre entsprechend § 23(4) WEG nichtig, weil er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt.

Antwort des Anwalts

Ihrer Anfrage entnehme ich, dass die Wege in gemeinschaftlichem Eigentume stehen.
Das Miteigentum ist ein Unterfall der Bruchteilsgemeinschaft.

Das Miteigentum wird juristisch als Miteigentum nach Bruchteilen bzw. Bruchteilseigentum bezeichnet. Der einzelne Miteigentümer hat ein Eigentümerrecht an einem ideellen Bruchteil der Sache. Im Wesentlichen gelten für das Miteigentum die Vorschriften des Bruchteilseigentums, sofern sich aus den §§ 1008 - 1011 BGB keine besonderen Regelungen ergeben.

Es bestehen folgende Formen der Eigentumsberechtigung mehrerer an einer Sache, die sich gegenseitig ausschließen:

Bruchteilseigentum

Gesamthandseigentum

Im Unterschied zum Gesamthandseigentum kann der Miteigentümer frei über seinen Anteil verfügen.

Die Übertragung von im Miteigentum stehenden Sachen richtet sich

bei Grundstücken nach den §§ 873, 925 BGB.

bei beweglichen Sachen nach § 929 BGB.

Zwischen den Miteigentümern besteht ein gesetzliches Schuldverhältnis, für Verbindlichkeiten haften die Miteigentümer als Gesamtschuldner.

Die Bruchteilsgemeinschaft kann durch Rechtsgeschäft oder kraft Gesetzes entstehen:

Jedem Bruchteilseigentümer steht ein quotenmäßiger Anteil am Gesamteigentum zu, über den er frei verfügen kann und der rechtlich selbstständig ist. Über die Sache insgesamt können nur alle Miteigentümer gemeinsam verfügen.

Rechte gegen Dritte aus dem Eigentum (Herausgabe etc.) können von jedem Miteigentümer / Bruchteilseigentümer geltend gemacht werden, auch gegen den Willen eines anderen Miteigentümers/Bruchteilseigentümers.

Jeder Miteigentümer / Bruchteilseigentümer kann gemäß § 749 BGB jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Dabei bestehen folgende Grundsätze:

a)

Wenn das Gemeinschaftseigentum sich ohne Wertminderung in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile zerlegen lässt, erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Teilung in Natur.
b)

Ist die Teilung in Natur ausgeschlossen, so erfolgt die Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf des gemeinschaftlichen Gegenstandes nach den Vorschriften über den Pfandverkauf, bei Grundstücken durch Zwangsversteigerung (Teilungsversteigerung) und durch Teilung des Erlöses.
c)

Ist die Veräußerung an einen Dritten unstatthaft, so ist der Gegenstand unter den Teilhabern zu versteigern.

Die Unstatthaftigkeit der Veräußerung kann im Rahmen einer Vereinbarung unter den Bruchteilseigentümern vereinbart sein oder von dem Erblasser gemäß § 2048 BGB in einer letztwilligen Verfügung festgelegt sein.

Bei Ihnen wurde nun § 24 WEG ins Spiel gebracht. Hierfür müsste aber das WEG explizit Anwendung finden:
Daran habe ich Zweifel, es müsste Wohnungseigentum begründet sein, die Mitgliederversammlung der Miteigentümer müsste nach den Regeln des WEG verlaufen. Dafür sehe ich keinerlei Anhaltspunkte.
Darüber hinaus meint Abs. 4 folgendes:
Die Vorschrift des § 23 Abs. 4 WEG wurde in ihrem Anwendungsbereich reduziert. Die hier bisher verankerte Frist und die Rechtsgrundlage für eine Anfechtungsklage wurden in die Verfahrensvorschriften nach § 46 WEG verlagert. Es bleibt eine Richtungsweisung, wann ein Beschluss nichtig ist und dass ein (nicht nichtiger) Beschluss der Eigentümer so lange gültig ist, bis er von einem Gericht durch rechtskräftiges Urteil für ungültig erklärt wurde.

Wann ein Beschluss nichtig ist, definiert das Gesetz in § 23 Abs. 4 WEG nicht abschließend. Nichtig sind Beschlüsse, die gegen zwingende gesetzliche Vorgaben im WEG oder in anderen Gesetzen verstoßen wie § 134 oder § 138 BGB oder § 6 Abs. 1 WEG. Nichtig ist auch ein Beschluss, der versucht, in Kernbereiche des Wohnungseigentumsrechts einzugreifen. (BGH ZMR 2004, 438). Die fehlende Beschlusskompetenz führt zur Beschlussnichtigkeit. (Ausgangspunkt: BGH ZMR 2000, 771). Beschlüsse können nur gefasst werden, wenn die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder das Gesetz dies zulassen (Beschlusskompetenz). Nichtig können Beschlüsse sein, wenn sie im Wortlaut unklar sind und ihren Inhalt nicht bestimmt genug vermitteln (OLG Oldenburg ZMR 2005, 814). So ist ein Beschluss über die Ermächtigung des Verwalters zur gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig, wenn sich dem Beschluss nicht mit hinreichender Deutlichkeit entnehmen lässt, welche Ansprüche geltend gemacht werden sollen (OLG München ZMR 2006, 718).

Eine Vereinbarung kann die Änderung der Teilungserklärung durch Beschluss ermöglichen. Auch gesetzliche Vorgaben können durch Beschluss verändert werden, soweit dies nicht ausdrücklich vom Gesetz untersagt ist. Eine solche Öffnungsklausel kann regeln was beschlossen werden darf und wie eine Änderung ggf. beschlossen werden muss, etwa mit einer besonderen Mehrheit. Der Beschluss selbst ändert dann die Vereinbarung. Es ist keine Anpassung durch eine (notarielle) Änderungsvereinbarung erforderlich. Der Beschluss bindet Rechtsnachfolger, § 10 Abs. 4 WEG. (OLG München ZMR 2008, 564).

Der Inhalt eines Beschlusses muss klar und bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Bei der Beurteilung der Bestimmbarkeit können auch Begleitumstände herangezogen werden, die in der Versammlungsniederschrift zum Ausdruck gekommen sind. (LG Hamburg ZMR 2009, 314).

»Schwebend nichtige Beschlüsse« sollen vorliegen, wenn individuelle Rechte durch Mehrheitsbeschluss entzogen werden sollen, die bereits »mehrheitsfest« wurden. Ebenso wenn es an Entstehungsvoraussetzungen für einen Beschluss fehlt. Ob diese Differenzierung in der Praxis hilft, ist zweifelhaft. Die entscheidende Frage wird (und sollte) bleiben, ob die Eigentümer die Beschlusskompetenz hatten. Fragen der Ordnungsmäßigkeit eines Beschlusses sind über die Beschlussanfechtung zu klären.

Ein nichtiger Beschluss bindet niemand. Weil daraus keine Rechtsfolgen abgeleitet werden können, bedarf es auch keiner Beschlussanfechtung.

Auf denselben Lebenssachverhalt gestützte Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe betreffen keine unterschiedlichen Streitgegenstände. Da der Streitgegenstand maßgeblich durch den Antrag mitbestimmt wird, führt dies dazu, dass sowohl mit einem auf Feststellung der Nichtigkeit als auch mit einem auf Ungültigkeitserklärung gerichteten Antrag jeweils das umfassende Rechtschutzziel zum Ausdruck gebracht wird, unter jedem rechtlichen Gesichtspunkt eine verbindliche Klärung der Gültigkeit des zur Überprüfung gestellten Eigentümerbeschlusses herbeizuführen. Es kann deswegen vom Gericht auch ohne Antragsumstellung die Nichtigkeit eines Beschlusses ausgesprochen werden, obwohl der Antrag seinem Wortlaut nach (nur) darauf gerichtet war, den Beschluss für ungültig zu erklären. Wegen der Identität des Streitgegenstandes sind auch die Auswirkungen der Rechtskraft dieselben, gleichgültig, ob die Ungültigkeit des Beschlusses festgestellt oder durch Urteil ausgesprochen wird (vgl. auch § 48 Abs. 4 WEG). Mit dem Eintritt der Rechtskraft steht in beiden Fällen fest, ob der Beschluss Rechtswirkungen entfaltet oder nicht. (BGH ZMR 2010, 126 = NJW 2009, 3655).

Erfolgt jedoch eine Anfechtungsklage, kann gerade das gerichtliche Verfahren im Einzelfall einem nichtigen Beschluss zur Geltung verhelfen. In Gerichtsverfahren über Beschlussanfechtungen bilden Anfechtungs- und Nichtigkeitsgründe denselben Verfahrensgegenstand. Über diesen wird umfassend entschieden. Bestätigt ein Gericht den Beschluss der Eigentümer, obwohl ein Nichtigkeitsgrund vorlag, wird der Beschluss nach § 48 Abs. 4 WEG rechtskräftig und erzeugt die dort beschriebene Bindungswirkung. Eine Prüfung durch das Gericht kann und muss immer unterstellt werden. Ansonsten könnte es dem Hinweisgebot nach § 46 Abs. 2 WEG nicht nachkommen.
Gibt es keinen Beschluss, kann auch nichts gerichtlich für ungültig geklärt werden; ebenso wenig gibt es ein Rechtsschutzbedürfnis, eine Nichtigkeit feststellen zu lassen. (OLG Frankfurt am Main ZMR 2009, 463). Der Beschluss der Eigentümer, zu bestimmten Punkten der Tagesordnung keinen Beschluss zu fassen, erschöpft sich im Allgemeinen darin, von einer gemeinsamen Willensbildung abzusehen. Für die Anfechtung seines solchen Beschlusses fehlt es i.d.R. am Rechtsschutzbedürfnis (BayObLG FGPrax 2004, 17 = ZfIR 2004, 430 [BayObLG 13.11.2003 - 2Z BR 109/03]). Schulden die Eigentümer einen Beschluss für eine erforderliche Maßnahme, kann jeder Eigentümer nach § 21 Abs. 4 und Abs. 8 WEG entweder den verweigerten Beschluss oder direkt die Maßnahme im Wege der nicht fristgebundenen Leistungsklage gerichtlich geltend machen.

Ein Beschluss fehlt, wenn eine Abstimmung in der Eigentümerversammlung nicht erfolgte oder die Zustimmung im schriftlichen Verfahren nicht von allen Eigentümern erh vorliegt und die für einen Beschluss erforderliche Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses unterbleibt. Erst durch die Verkündung wird ein Beschluss existent (BGH ZMR 2001, 809). In der Literatur und in der Rechtsprechung wurde der Begriff »Nichtbeschluss« oder auch »Scheinbeschluss« als Abgrenzung zum »Negativbeschluss« verwendet.

Ein Negativbeschluss entsteht durch Ablehnung eines angestrebten Beschlusses. Bis zur Entscheidung des BGH vom 23.08.2001 ging die herrschende Meinung davon aus, dass ein Negativbeschluss die Rechtslage nicht verändert. Deswegen sei eine gerichtliche Beschlussanfechtung weder möglich noch nötig. Der BGH hat die Anfechtungsmöglichkeit des Negativbeschlusses inzwischen mehrfach bestätigt. (BGH ZMR 2001, 809). Der Negativbeschluss ist ein anfechtbarer Mehrheitsbeschluss. Wird der Antrag für einen Beschluss mehrheitlich abgelehnt, bleibt die Rechtslage zwar unverändert. Allein die fehlende Zustimmung lässt die Schlussfolgerung nicht zu, die Eigentümer hätten das Gegenteil des Beschlussantrages gewollt. Über das Gegenteil wurde gerade nicht abgestimmt. Wesentlich ist, dass durch einen Mehrheitsbeschluss der gemeinschaftsinterne Wille verbindlich festgelegt werden soll. Wie ein positiver Beschluss kommt auch ein negatives Abstimmungsergebnis in Verwirklichung der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zustande und ist daher das Resultat einer verbindlichen Willensbildung der Gemeinschaft aus mehreren Einzelwillen. Es wird der Gemeinschaftswille festgelegt, dass die beantragte Änderung oder Ergänzung des Gemeinschaftsverhältnisses nicht eintreten soll. Insoweit unterscheidet sich die Ablehnung eines Antrags in nichts von der – unzweifelhaft als Beschluss anzusehenden – Annahme des Antrags, eine bestimmte Handlung nicht vorzunehmen oder zu unterlassen (BGH ZMR 2001, 809). Negative Beschlüsse werden somit ohne Anfechtung bestandskräftig. Sie erzeugen aber keine Sperrwirkung, dass darüber nicht erneut abgestimmt werden könnte (OLG München ZMR 2007, 304). Die Anfechtung eines Negativbeschlusses ist nicht zwingend erforderlich. Bei baulichen Maßnahmen kann unmittelbar ein Vornahmeantrag gestellt werden. (Landgericht Hamburg ZMR 2008, 825).

Ein Rechtschutzbedürfnis für die Anfechtung eines Negativbeschlusses liegt immer dann vor, wenn ein klagbarer Anspruch auf eine positive Beschlussfassung besteht. Beispiel: Anspruch auf Zustimmung zur Herstellung eines zweiten Rettungsweges in der Dachgeschosswohnung und deswegen zum Einbau eines Dachflächenfensters zur Erfüllung der behördlichen Brandschutzvorschriften. (LG Krefeld 26.11.2007, 6 T 200/07, juris). Das Rechtsschutzbedürfnis wird insbesondere dann offenkundig, wenn die Anfechtungskage mit einem Leistungsantrag verbunden und nach § 21 Abs. 8 WEG eingefordert wird, was die Eigentümer zuvor verweigert haben. Die Rechtmäßigkeit eines Negativbeschlusses kann auch dann im Wege der gerichtlichen Anfechtung (§ 46 WEG) überprüft werden und das dafür notwendige Rechtsschutzbedürfnis liegt vor, wenn ein Eigentümer durch die Ablehnung in seinem Recht auf ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verletzt wird. (BGH ZMR 2010, 542 = NJW 2010, 2129).

Klarstellend kann auch die Feststellung verlangt werden, dass ein Beschluss nicht zustande gekommen ist. Dies gilt dann, wenn es darum geht, den Rechtsschein eines Eigentümerbeschlusses zu beseitigen. Insbesondere wenn ein Beteiligter (Eigentümer oder Verwalter) von wirksam gefassten und gültigen Eigentümerbeschlüssen ausgeht, könnte ohne Klarstellung durch das Gericht die Rechtslage dauerhaft unklar bleiben (OLG München 26.06.2006 Az. 34 Wx 003/06, zit. nach juris).

Hieraus wird aber schon deutlich, dass diese Vorschrift mit Ihrer Fragestellung nichts zu tun hat.

Wenn es sich um einfache Miteigentümer handelt, dann ist § 745 BGB einschlägig:
§ 745 I knüpft an § 744 I an und ermöglicht, soweit keine Regelungen über die Verwaltung getroffen sind, Mehrheitsentscheidungen über Verwaltungsmaßnahmen in den Grenzen der I u III. Durch Bezug auf die ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung in I und die Einschränkung in III sind die Gegenstände der Verwaltungsentscheidung durch Mehrheitsbeschluss enger als Verwaltungsmaßnahmen iSd § 744 I, aber deutlich weiter als notwendige Erhaltungsmaßnahmen iSd § 744 II. Letztere können damit ohne weiteres auch mehrheitlich nach § 745 I beschlossen werden. I eröffnet der Mehrheit ein Ermessen bei der Auswahl aus verschiedenen ordnungsmäßigen Maßnahmen (BaRoth/Gehrlein § 745 Rz 2). Ein Beschl, der nicht der ordnungsmäßigen Verwaltung nach I u III genügt, ist nicht bindend (Ddorf NJW-RR 87, 1256), was durch Feststellungsklage (§ 256 ZPO) geklärt werden kann (BGH NJW-RR 95, 267 [BGH 14.11.1994 - II ZR 209/93]). Bei Verstoß gegen § 745 III steht auch die Unterlassungsklage zur Verfügung (BGH NJW 70, 711; Hamm NJW-RR 92, 329).
Bsp für die ordnungsgemäße Verwaltung sind die Vermietung (BGH NJW 98, 372 [BGH 15.09.1997 - II ZR 94/96]), die Bildung von Rücklagen (BGHZ 140, 63, 72) oder die Kündigung eines Verwaltervertrags (BGH NJW 85, 2943 [BGH 17.12.1984 - II ZR 251/83]; 83, 449, 450).
Selbst wenn eine Maßnahme ordnungsmäßige Verwaltung wäre, hat sie zu unterbleiben, wenn sie die Grenzen des III überschreiten würde. Unter § 745 III 1 fallen einschneidende Änderungen der äußeren Gestalt oder der wirtschaftlichen Zweckbestimmung (BGH NJW-RR 95, 267 [BGH 14.11.1994 - II ZR 209/93]; NJW 87, 3177 [BGH 04.05.1987 - II ZR 211/86]), insb auch unverhältnismäßig teure Maßnahmen (BGH NJW 83, 932, 933 [BGH 20.12.1982 - II ZR 13/82]). Unzulässig ist danach die Bebauung eines landwirtschaftlichen Grundstücks (BGH WM 73, 82) oder der Wiederaufbau eines Gebäudes nach Zerstörung mit erheblichem Kostenaufwand (BGH BB 54, 913), es sei denn, dieser wird durch Versicherungsleistungen finanziert (Stuttg OLGE 8, 82). Noch keine wesentliche Änderung wird bei Ausbau einer Wohnung im Dachgeschoss eines Wohnhauses (KG OLGE 30, 184 f), bei Aufteilung größerer in kleinere Wohnungen (BGH NJW 83, 932, 933 [BGH 20.12.1982 - II ZR 13/82]) oder im Tausch einzelner von 200 Grundstücken (BGH NJW 99, 781 f) gesehen. § 745 III 2 entzieht der Mehrheitsdisposition die Nutzungsquote des Teilhabers iSd § 743 I, nicht aber die Art der Nutzung (BGH NJW-RR 95, 267 [BGH 14.11.1994 - II ZR 209/93]).

Die Beschlussfassung nach I ist formlos und auch konkludent (Celle NZG 99, 549) oder durch Vertreter (Erman/Aderhold § 745 Rz 2) möglich. Ein Stimmrechtsausschluss analog § 31 gilt bei Rechtsgeschäften mit dem Betroffenen (BGH NJW 83, 449, 450 [BGH 12.07.1982 - II ZR 130/81]; 71, 1265).

Ein wirksamer Mehrheitsbeschluss verpflichtet alle Teilhaber zur Mitwirkung bei der Umsetzung (Hamm DNotZ 73, 549, 551) und die pflichtwidrige Verweigerung der Mitwirkung kann zum Schadensersatz verpflichten. Soweit möglich und nicht durch einstweilige Verfügung der Minderheit gehindert, kann die Mehrheit aber auch allein die Maßnahme vornehmen (BGH NJW 71, 1265; enger BGH NJW 68, 743 [BGH 14.12.1967 - II ZR 30/67]). Im Außenverhältnis begründet der Mehrheitsbeschluss die Vertretungsbefugnis der Handelnden bei seiner Umsetzung auch zu Lasten der Minderheit (BGH aaO; einschränkend MüKo/Schmidt § 744, 745 Rz 31, BaRoth/Gehrlein § 745 Rz 8 und Erman/Aderhold § 745 Rz 5: keine Begründung primärer Geldschulden) aber keine dingliche Verfügungsmacht (BHG NJW 99, 781, 782).
Verwaltung durch gerichtliche Entscheidung, Abs 2.

§ 745 II gewährt jedem Teilhaber einen Anspruch auf eine Verwaltung und Benutzung des Gegenstands nach billigem Ermessen im Interesse aller Teilhaber, soweit hierzu keine oder nur eine lückenhafte (BGH NJW 74, 364, 365 [BGH 17.12.1973 - II ZR 59/72]) Regelung durch Vereinbarung oder Beschl vorliegen.
Der Anspruch kann sich nur auf Verwaltungsentscheidungen richten, die nach I u III der Mehrheitsentscheidung zugänglich sind (BGH NJW 94, 1721, 1722 [BGH 13.04.1994 - XII ZR 3/93]; 83, 932, 933). Der Kreis möglicher Maßnahmen iSd II ist enger als bei I, weil hier vorausgesetzt wird, dass die Maßnahme nach billigem Ermessen dem Interesse aller Teilhaber entspricht. Der Anspruch wird durch Leistungsklage gegen die widersprechenden Teilhaber als notwendige Streitgenossen (§ 62 ZPO) durchgesetzt und hat sich auf eine konkrete Maßnahme zu beziehen, wie zB auf eine konkrete Vermietung oder die Durchsetzung einer Mieterhöhung. Das Gericht hat zu prüfen, ob die begehrte Maßnahme unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls interessengerecht ist; ist dies nicht der Fall, hat es nicht zu prüfen, welche andere Maßnahme interessengerecht wäre (BGH NJW 93, 3326 [BGH 29.09.1993 - XII ZR 43/92]).

Wird der gemeinschaftliche Gegenstand von einem Teilhaber ohne Regelung genutzt, können die anderen eine Regelung über das zu leistende Entgelt verlangen, das ab dem ersten ernsthaften Verlangen zu erbringen ist (BGH NJW 98, 372 [BGH 15.09.1997 - II ZR 94/96]; 89, 1030, 1031). Dabei ist es möglich, unmittelbar auf Zahlung zu klagen (BGH aaO). Dies gilt auch bei Trennung von Ehegatten, wobei der Nutzer des gemeinsamen Hauses ein an der Kostenmiete orientiertes Entgelt zu leisten hat (BGH NJW 94, 1721 [BGH 13.04.1994 - XII ZR 3/93]).

Die gemeinschaftliche Benutzung ist daher der Regelung durch eine Benutzungsordnung zugänglich.

Dies folgt aus § 743 II BGB:
Die Vorschrift regelt die Rechte der Teilhaber hinsichtlich der Nutzung des Gegenstandes. § 743 bildet das Gegenstück zu § 748, welcher die Lasten- und Kostentragung regelt. Grundgedanke ist die gleichmäßige Verteilung von Früchten und Nutzungen auf der einen sowie Lasten auf der anderen Seite. Dementspr korrespondiert der Anteil an den Früchten mit der Größe des Bruchteils. § 743 gilt lediglich im Innenverhältnis, nicht im Außenverhältnis. Dies bedeutet, dass der einzelne Teilhaber nur gegen die anderen Teilhaber einen Anspruch auf seinen Bruchteil der Früchte hat und er ggü Dritten keine anteilige Leistung der Früchte beanspruchen kann (BaRoth/Gehrlein § 743 Rz 2; MüKo/Schmidt § 743 Rz 5). Bei gemeinschaftlicher Vermietung eines Gegenstandes besteht demnach kein Recht des einzelnen Teilhabers, vom Mieter anteilige Zahlung des Mietzinses an sich zu verlangen; § 420 findet keine Anwendung (BGH NJW 69, 839 [BGH 29.01.1969 - VIII ZR 20/67]). Wem das Einziehungsrecht zusteht, bestimmt sich ausschl nach den im Außenverhältnis abgeschlossenen Regelungen.
§ 743 II regelt ausschl das Ausmaß des Gebrauchs des gemeinschaftlichen Gegenstandes. Dagegen werden Art und Weise des Gebrauchsrechtes durch Verwaltungsregelungen nach §§ 744, 745 definiert.
Diese können in Form von Verträgen, Mehrheitsbeschlüssen oder gerichtlichen Entscheidungen ergehen. Inhalt des § 743 II ist ein Recht zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstandes sowie ein Anspruch auf Duldung der gegenwärtigen und künftigen Nutzung. Im Gegensatz zum Fruchtziehungsrecht nach § 743 I kann das Gebrauchsrecht durch Mehrheitsentscheidung beschränkt werden (BGH NJW-RR 95, 267 [BGH 14.11.1994 - II ZR 209/93]).
Grds unzulässig ist lediglich ein dauerhafter Ausschluss vom Gebrauch der Sache (BGH WM 91, 821, 823 [BGH 03.12.1990 - II ZR 107/90]; BaRoth/Gehrlein § 743 Rz 4). Dieser erfordert jedenfalls eine angemessene Ausgleichsregelung zu Gunsten des ausgeschlossenen Bruchteilsinhabers.

Das Gebrauchsrecht des einzelnen Teilhabers wird daneben grds durch das der übrigen beschränkt. Dies gilt jedoch nur für die tatsächliche Wahrnehmung dieser Rechte durch die Mitberechtigten, nicht aber schon für die abstrakte rechtliche Möglichkeit derselben (BGH NJW 66, 1707 [BGH 29.06.1966 - V ZR 163/63]). Daraus folgt, dass der Teilhaber bei Nichtwahrnehmung dieser Rechte durch die übrigen das alleinige Gebrauchsrecht ausüben kann, ohne dass dadurch ein Bereicherungsanspruch der anderen Berechtigten entsteht. Voraussetzung für einen Ausgleich in Geld ist vielmehr, dass entweder eine Benutzungsvereinbarung vorliegt oder ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 745 II gestellt oder aber dem Mitberechtigten der Mitgebrauch hartnäckig verweigert wurde (BGH NJW 66, 1707, 1708 [BGH 29.06.1966 - V ZR 163/63]). Prozessual kann der in seinem Recht Beeinträchtigte durch Unterlassungsklage vorgehen, im Innenverhältnis nach § 743 II, ansonsten nach § 1004. Besitzschutzansprüche nach § 866 sind lediglich im Außenverhältnis zulässig (Palandt/Sprau § 743 Rz 4; BaRoth/Gehrlein § 743 Rz 5).

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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