Kauf einer Immobilie für einen Minderjährigen

Online-Rechtsberatung
Stand: 28.06.2012
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir beabsichtigen am 03.09.2010 unserem minderjährigen Enkelkind eine Wohnung zu kaufen. Nach welchen Vorschriften ist die familiengerichtliche Genehmigung erforderlich bzw. wann kann auf diese verzichtet werden?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

anhand der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Grundsätzlich können Eltern Rechtsgeschäfte für einen Minderjährigen genehmigen.

Dies ist aber gem. § 1795 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht der Fall, wenn es sich um nicht lediglich rechtlich vorteilhafte Rechtsgeschäfte mit Verwandten in gerader Linie handelt.
Sie sind als Großeltern mit ihrem Enkel in gerader Linie verwandt.

Bei einer Schenkung einer Eigentumswohnung ist es möglich, dass dieses Rechtsgeschäft nicht immer lediglich rechtlich vorteilhaft ist.
Mit Erwerb der Wohnung wird der Minderjährige Eigentümer und somit Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 10 WEG. Hieraus können Pflichten aufgrund einer Gemeinschaftsordnung bestehen, die die gesetzlichen Regelungen verschärfen. Dazu ist die Gemeinschaftsordnung genau zu überprüfen. Es besteht auch die Möglichkeit, dass Verwalterverträge den Erbwerber zur Übernahme der Verwalterkosten verpflichten, so dass auch hieraus ein rechtlicher Nachteil für den Minderjährigen besteht ( so auch OLG Hamm, Beschl. v. 23.5.2000 - 15 W 119/00 : „Ob bereits der Eintritt des minderjährigen Erwerbers in das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer und die vom Gesetz damit verknüpften vielfältigen Verpflichtungen die Annahme des lediglich rechtlichen Vorteils ausschließen, hat der BGH offen gelassen (BGHZ 78, 28). Als nicht lediglich rechtlich vorteilhaften Rechtserwerb hat es der BGH angesehen, wenn durch die Gemeinschaftsordnung Regelungen getroffen worden sind, durch die die den einzelnen Wohnungseigentümer kraft Gesetzes treffenden Verpflichtungen nicht unerheblich verschärft worden sind. Solche Regelungen hat die Teilungserklärung hier zwar nicht enthalten. Allerdings führt der Erwerb des Wohnungseigentums zum Eintritt in den Verwaltervertrag und damit zu einer gesamtschuldnerischen Verpflichtung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 4 WEG (BayObLG Rpfleger 1998, 70). Das OLG schließt sich der Auffassung des OLG Celle (NJW 1976, 2214) sowie der des BayObLG (BayObLGZ 1979, 243) an, dass bereits der Eintritt des Minderjährigen in den Verwaltervertrag den rechtlichen Vorteil ausschließt.“)

Wenn also ein Verwalter eingesetzt ist, besteht ein Nachteil und es ist schon deshalb die Entscheidung eines Ergänzungspflegers einzuholen. Wenn dies nicht der Fall ist, müsste die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung auf Verschärfungen zu einer gesetzlichen Regelung Überprüft werden.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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