Ist ein Vor Abnahme Protokoll bindend ?

Online-Rechtsberatung
Stand: 26.01.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Aufgrund meines Umzugs in die Niederlande wurde eine Vor Abnahme der Wohnung durchgeführt. Eine frühere Wohnungsübergabe (mit Zahlung der noch fälligen Mieten für 2 Monate) wurde vom Vermieter abgelehnt. Bei der Vorabnahme wurde ein Vorabnahmeprotokoll erstellt. Die darin enthaltene Arbeiten wurden von mir durchgeführt. Am 1 Februar wurde die Endabnahme in Anwesenheit meiner Freundin durchgeführt. Der Vermieter fordert zusätzliche Arbeiten, die in dem Vorabnahmeprotokoll nicht enthalten sind (Lampen im Flur. Bad und Küche entfenren, Toilettenpapierhalter im Bad entfernen) und waren bereits bei meinem Einzug in die Wohnung viorhanden. Diese wurden bei meinem Einzug nicht schriftlich festgehalten- die Vermieterin sagte, dass diese beim Auszug nicht entfernt werden mussten. Jetzt beruft sich die Vermieterin auf dem Abnahmeprotokoll, der bei meinem Einzug erstellt wurde. Ich hatte bereits die von dem Vormieter verursachten Schäden beseitigt - die zusätzliche Forderungen gehen mir einfach zu weit. Die Art und Weise wie mit mir kommuniziert wird lässt ebenfalls zu Wünschen übrig. Ist der Vorabnahmeprotokoll bindend? Und was ist mit mündlichen Aussagen und Vereinbarungen? Bitte senden Sie mir einen Kostenvoranschlag.

Antwort des Anwalts

Sehr geehrte Mandantin,

Fragestellung:

  1. Ist der Vorabnahmeprotokoll bindend?

  2. Und was ist mit mündlichen Aussagen und Vereinbarungen?

zu 1.: Zunächst ist festzuhalten, dass es für beide Vertragsparteien keine Verpflichtung gibt, ein Abnahme- oder Übergabeprotokoll zu erstellen. Es gibt auch keine Pflicht zur gemeinsamen Übergabe oder Besichtigung, vgl. Schmidt-Futterer/Streyl Mietrecht 10. Aufl. 2011, § 546 Rn 53. Werden jedoch Protokolle erstellt, kommt Ihnen einerseits ein gewisser Beweiszweck zu und kann andererseits Pflichten des Mieters festlegen. Wird überdies ein Vorabnahmeprotokoll erstellt, ist damit gesagt, dass es nur vorläufigen Charakter haben soll und die verbindliche Feststellung des Zustandes bei Rückgabe (!) der Wohnung erst im Abnahmeprotokoll verbindlich festgestellt werden soll. Anderenfalls hätte das Vorabnahmeprotokoll keinen Sinn. Es dient nämlich insbesondere dazu grob festzustellen, welche Renovierungsarbeiten der Mieter in jedem Fall vorzunehmen hat. Damit soll vor allem ein nahtloses Weitervermieten ermöglicht werden, was nicht möglich wäre, wenn der Mieter erst am letzten Tag des Mietverhältnisses bei Übergabe erfährt, zu welchen Arbeiten er noch verpflichtet ist. Wegen der Vorläufigkeit des Vorabnahmeprotokolls können Sie sich nicht darauf berufen, im Übergabeprotokoll noch festgestellte Mängel nicht beseitigen zu müssen. Verpflichtet sich ein Mieter in einem Übergabeprotokoll, bestimmte Arbeiten bis zum Auszug aus der Wohnung durchzuführen, so ist der Mieter unabhängig von der Wirksamkeit der mietvertraglichen Regelung daran gebunden. Andererseits kann der Vermieter jedoch nicht die Ausführung weiterer Arbeiten verlangen, vgl. AG Schöneberg, ZMR 1999, 772. Maßgeblich ist dabei stets das Übergabeprotokoll und nicht ein Vorabnahmeprotokoll. Denn entscheidend ist nur der Zustand im Zeitpunkt der Rückgabe der Wohnung. Verpflichtet sich der Mieter z.B. im Vorabnahmeprotokoll zum Streichen der Wände und führt er die Arbeiten nicht fachmännisch aus, bestimmt sich seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Durchführung nach dem im Übergabeprotokoll festgestellten Zustand. Wäre dem nicht so, hätte eine mangelhafte Durchführung keinerlei Konsequenzen für ihn.

Was die vom Vormieter übernommenen Gegenstände und Einrichtungen anbelangt, werden diese behandelt wie Ihre eigenen, d.h. Sie müssen diese Entfernen und mitnehmen wie sämtliche eigenen Sachen und Gegenstände. Nach der gesetzlichen Regelung in § 546 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses geräumt an den Vermieter zurückzugeben.

zu 2.: Mündliche Nebenabreden haben selbstverständlich bindende Wirkung, denn es ist kein schriftliches Übergabeprotokoll notwendig (s.o.). Daraus folgt zwingend, dass mündliche Abreden und Vereinbarungen gelten. Problematisch ist bei mündlichen Abreden stets die Beweisbarkeit, wenn eine Partei den Inhalt einer mündlichen Abrede bestreitet. Dann bestehen häufig Beweisprobleme, die Beweislastentscheidungen nach sich ziehen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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