Streichen der Hausfassade - wer ist zuständig dafür?

Online-Rechtsberatung
Stand: 07.11.2013
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Betreff: Erhaltungsaufwand der Hausfassade im Verlauf der Grundstücksgrenze bei versetzt gebauten Reihenhäusern.

Welcher Eigentümer ist für das Streichen der Hausfassade zuständig, die um 2,8m vorspringt und lt. Vermessungsamt direkt an der Grundstücksgrenze verläuft ?

Vielleicht wäre eine Grundrisszeichnung dienlich?

Antwort des Anwalts

Zuständig für das Streichen der Hausfassade ist „der“ Eigentümer des betreffenden Reihenhauses. Er hat hier ein weites Ermessen, einschlägig ist § 903 BGB *1).

Um zu ermitteln, wer nun der jeweils zuständige Eigentümer ist, müssen Sie zunächst einmal dem Eigentümer von Grund und Boden ermitteln, auf dem das betreffende Gebäude steht. Hier gibt es verschiedene gesetzliche Regeln, die Ihnen vermutlich bereits weiterhelfen werden.

Zunächst einmal können nach § 93 BGB *2) wesentliche Bestandteile nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

Nach § 94 BGB sind die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen wesentliche Bestandteile, „insbesondere Gebäude.“

Damit ist also, auch wenn die Fassade an der Grundstücksgrenze verläuft, der jeweilige Eigentümer des Grund und Bodens zur Fassadenrenovierung „zuständig“.

Auch wenn ein Grundstück unwesentlich formal in den Bereich eines anderen Grundstücks hineinragen sollte (was aus Ihren Angaben nicht ganz klar hervorgeht, und manchmal nur im Wege der Neuvermessung präzise ermittelt werden kann), dürfte sich an dieser Regel grundsätzlich nichts ändern.

Ergänzend soll noch darauf hingewiesen werden, daß schuldrechtlich immer der jeweilige Auftraggeber dem beauftragten Unternehmer die Bezahlung des Auftrags schuldet, egal, ob der Auftrag berechtigt oder unberechtigt erteilt worden ist.

Bei der Frage der Erstattungspflicht / Rückbelastung dieser Kosten scheiden im Falle der Auftragserteilung durch den nicht Berechtigten (Nicht-Eigentümer und Nachbarn) Erstattungsansprüche aus.

Ansprüch aus Fremdgeschäftsführung (§ 677 BGB) kommen nicht in Betracht mangels mutmaßlicher Einwilligung des Nachbarn/ Eigentümers, und ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) deshalb, weil es nicht Aufgabe des Nachbarn ist, Aufträge für den Eigentümer ohne bzw. sogar gegen dessen Willen in Auftrag zu geben.

Es besteht auch kein rechtlich durchsetzbarer Anspruch des Nachbarn, der nicht Eigentümer ist, von seinem Nachbarn eine Fassadenrenovierung zu verlangen. Hier hat der Eigentümer ein nicht gerichtlich kontrollierbares Ermessen.

Ach ja, zu Ihrer weiteren Frage, ob eine Grundstückszeichnung sinnvoll wäre:

sofern Sie – entgegen meinen Erwartungen - anhand der oben angegebenen rechtlichen Kriterien den zuständigen Eigentümer nicht ermitteln können, so bitte ich um Übersendung einer Skizze über die Deutsche Anwaltshotline (zu meinen Händen unter Angabe der obigen Auftragsnummer) und ich bin gerne bereit, die Sach- und Rechtslage ergänzend auszuwerten.

*) Unter meiner Antwort befinden sich:

Fußnoten, Zitate von einschlägigen Gesetzestexten, Urteilen, weiterführende Literatur, Links im Internet etc.

*1) § 903 BGB Befugnisse des Eigentümers

Der Eigentümer einer Sache kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit der Sache nach Belieben verfahren und andere von jeder Einwirkung ausschließen. …

*2) § 93 BGB Wesentliche Bestandteile einer Sache

Bestandteile einer Sache, die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird (wesentliche Bestandteile), können nicht Gegenstand besonderer Rechte sein.

*3) § 94 Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes

(1) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.
(2) Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Gebäudes gehören die zur Herstellung des Gebäudes eingefügten Sachen.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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