Bestehen Regelungen wann die Fenster im Hausflur eines Mehrparteienhauses geschlossen sein müssen?

Online-Rechtsberatung
Stand: 02.06.2012
Frage aus der Online-Rechtsberatung:

Wir, d.h.meine beiden Kinder und meine Frau wohnen in einem Mehrfamilienhaus mit insg. vier Parteien. Wir sind die einzigen Mieter, alle anderen Eigentümer. Im Gemeinschaftsflur bzw. im Treppenhaus befinden sich zwei Fenster. Wir wohnen oben und bekommen, wenn die Fenster zu sind, alle Gerüche nach oben transportiert. Wann müssen die Fenster zu sein, wann auf?

Antwort des Anwalts

Sehr geehrter Mandant,

Um die Antwort auf Ihre konkrete Frage vorwegzunehmen, kann ich Ihnen mitteilen, dass hinsichtlich der Frage, wann die Fenster geschlossen bzw. geöffnet sein müssen, keine gesetzlichen Regelungen existieren.

Allerdings ist Ihre Frage aus verschiedenen Punkten rechtlich relevant.

Unterstellt, es kommt tatsächlich zu einer Geruchsbelästigung, ist dies natürlich eine Beeinträchtigung Ihrer Wohnqualität, da eine Geruchsbelästigung je nach Intensität einen Mangel darstellen kann.

Sie haben daher zunächst einmal gegen denjenigen Eigentümer, von dem die Geruchsbelästigung ausgeht, einen Anspruch auf Unterlassung. Sofern es sich jedoch um eine übliche Geruchsbelästigung handeln sollte, welche also in einem Mehrfamilienhaus hinzunehmen ist, würde dies auch für Sie gelten. Allerdings bestünde dann die Verpflichtung, aus Gründen der gegenseitigen Rücksichtnahme, die Geruchsbelästigung so weit zu minimieren, wie dies möglich ist. Dies könnte beispielsweise durch regelmäßiges Lüften bzw. Öffnen der Fenster geschehen. Hieraus würde sich dann auch ein Rechtsanspruch von Ihrer Seite ergeben.

Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass Sie ein Mietverhältnis mit Ihrem Vermieter haben, Sie können daher unter Bezugnahme auf das Bestehende Mietverhältnis Ihren Vermieter auffordern, gegenüber den anderen Eigentümern durchzusetzen, das die Fenster regelmäßig geöffnet bzw. geschlossen werden. Dies kann durch die Eigentümergemeinschaft z. B. im Rahmen der Hausordnung festgelegt werden.

Sollte Ihr Vermieter diesem Wunsch nicht nachkommen, hätten Sie die Möglichkeit, die Miete angemessen zu kürzen, da die Geruchsbelästigung, wie bereits oben dargestellt, je nach Intensität und Dauer einen Mangel darstellen kann.

Um auf Ihre Ausgangsfrage zurückzukommen, nämlich ob es Regelungen gibt, wann die Fenster zu bzw. geöffnet sein müssen, kann ich lediglich auf die Hausordnung verweisen, die Sie beim Vermieter erfragen müssen. Ich vermute aber, dass die Hausordnung hierzu keine spezifischen Regelungen enthält.

Ungeachtet dessen, müssen Sie allerdings im Falle eines Rechtstreites nachweisen, dass es sich tatsächlich um eine Geruchsbelästigung handelt, die von Ihnen nicht hingenommen werden muss und die durch das Öffnen der Fenster vermeidbar ist. Hierzu wäre zunächst zu klären, ob die Geruchsbelästigung nur Ihre Wohnung betrifft oder auch die anderer Parteien, die auf der selben Etage wie Sie wohnen. Darüber hinaus wäre zu klären, ob es Argumente gibt, die einem geöffneten Fenster entgegenstehen, so z. B. der Einbruchsschutz. Zudem müsste natürlich geklärt werden, um welche Art von Geruchsbelästigung es sich handelt und ob es Möglichkeiten gibt, diese durch andere Art und Weise als die Öffnung der Fenster zu vermeiden.

Hinsichtlich der möglichen Mietminderung ist noch darauf hinzuweisen, dass Sie den Mangel dem Vermieter anzeigen müssen und diesen zur Beseitigung auffordern müssen. Die Miete kann für die Zeit gemindert werden, in der der Mangel vorhanden ist. Sobald der Mangel beseitigt wurde, muss die Mietminderung beendet werden. Darüber hinaus hätten Sie möglicherweise aufgrund des Mangels ein Recht zur fristlosen Kündigung der Wohnung. Sinnvoll ist es in solchen Fällen, möglichst viele Zeugen zu finden, welche später bestätigen können, wie diese den Geruch zu welcher Zeit wahrgenommen haben. Ebenfalls ist empfehlenswert, ein Tagebuch über die Geruchsbelästigung zu führen. Hinsichtlich der Höhe der Mietminderung kommt es auf die jeweilige Beeinträchtigung durch die Geruchsbelästigung an. Dies kann in der Regel zwischen 10 und 20, im Extremfall sogar 30 % sein.

Bei der vorliegenden Antwort, welche ausschließlich auf Angaben des Kunden basiert, handelt es sich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes zum Zeitpunkt der Anfragestellung. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

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